手机看新闻

房产看法第13期：购房教育地产 需要注意些什么？

房天下房天下  2015-06-24 09:17

[摘要] 买教育地产，遇到房东与原先交定金时承诺的不相符，从而引发纠纷咋办？从今天第12期《房产看法》开始，我们就来聊聊与“教育地产”有关的那些事儿。

买教育地产，遇到房东与原先交定金时承诺的不相符，从而引发纠纷咋办？从今天第12期《房产看法》开始，我们就来聊聊与“教育地产”有关的那些事儿。

经典案例

胡先生购买了一套海曙中心小学的教育地产，签了合同，交了定金才发现房东孙女的户口落在此房屋内，虽然是在另外一家学校就读，但这依然让胡先生很担心，自己的孩子会因此读不了书，为此他要求解除合同，双方争执不下闹上法庭。法院审理认为，双方签订的合同中，“房东承诺该房屋内没小孩读书（6年内）胡先生购房读书用”，此部分内容系手工书写，可以反映当事人真实意思，判决撤销双方签订的《存量房买卖中介合同》，并要求返还胡先生1万元定金。

法条点睛

基于重大误解订立的合同可以撤销。

《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”该条明确规定了可撤销合同之情形（一）重大误解的合同所谓重大误解的合同，是指行为人因对合同的重要内容产生错误认识而使意思与表示不一致的合同。

在本案中，胡先生订立购房合同目的在于购买六年内无小孩读书的对应学区内房屋。房东孙女户籍登记在该房屋内，小学在读的事实明显超出了胡先生签订合同时的合理预期，足以影响胡先生当初购买决定，构成重大误解。因重大误解订立的合同，一方当事人有权请求撤销。

律师提醒

购买教育地产需注意什么？律师提醒：

购买教育地产时应将购房目的等项目写入协议，以便维权之需。

买教育地产是很多家长为了孩子不得以的一笔大投资，但一定买了所谓的教育地产，孩子就能进到中意的学校吗？教育地产不仅是一个地理位置的概念，还包含户籍、入学条件等其他因素。要进入知名学校读书，不仅需要满足就近原则，还需要满足户籍、入学资质等条件。另外，义务教育政策对入学条件也在不断修订，加之各片区学校对政策的理解亦不相一致，从而导致教育地产实际上并不一定在真正的学区之中。

在很多案例中，当买房人发现购买房屋并非学区时，就会以购房目的的不能实现为由起诉解除合同。此时，法院判断解除合同的法律依据是合同目的不能实现，然而合同目的与家长们的购房目的是否为同一法律意义上的含义，需要进一步地认定与判断。

为保证购买教育地产利益，根据合同意思自治原则，当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时，孩子落户上学就可以被解释为合同目的。具体来说，家长们拟购买教育地产时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，在签订教育地产买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致，例如就房屋原有户籍的迁出期限、办理方式、违约责任等作出详细约定，若在约定的期限内出卖人不负责迁出户口的，买房人有权解除合同并追究违约责任法官表示，合同目的是一个法律概念，而购房目的并不是法律概念。

＝＝本栏目特邀律师介绍＝＝

1、黄煌律师，现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商中心主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员，厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士学位，持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。

擅长领域：股权、房地产与工程、互联网

联系电话：0592-5835425

2、蔡颖颖律师，现为福建联合信实律师事务所律师。蔡律师获西南政法大学法学学士，曾有多年法官经验，擅长理论联系实际，所撰写调研文章多次发表于《福建审判》、《法槌之光》等、省级刊物，并获省级法院系统审判先进个人等称号。

擅长领域：房地产开发建设、民商事纠纷、刑事辩护

联系电话：0592-5835405

===更多法律咨询===

由房天下与福建联合信实律师事务所

携手《房产看法》

共同为购房者的安居保驾护航

===更多法律咨询自助===

1、房天下《房产看法》律师团推荐扫描以下二维码，关注律师团队公众号在线咨询。

2、公众号菜单栏可免费下载“福建法律费用”APP（首款计算福建省律师费、诉讼费、厦门市仲裁费、保全费的APP）。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注厦门房天下官微

新房、二手房、租房、特价房大平台