[摘要] 承诺好的 地产，后经确认自己的孩子却又不能读该 了。遇到这类情况，如何维护自己的合法权益？今天第15期《房产看法》我们继续来关注 地产。
承诺好的 ，后经确认自己的孩子却又不能读该 了。遇到这类情况，如何维护自己的合法权益？今天第15期《房产看法》我们继续来关注 。
经典案例王某通过中介机构在网络发布了“低价售”的售房广告，内容为“售价：1520000元，户型面积：1室1厅1卫-50m2，房屋概况：房屋位于军分区内，简单装修-南北朝向-普通住宅-28年房龄，所在楼层：第3层／总6层，联系人：杜某某（经纪人）及联系电话”。看到该广告后，史某通过中介机构于2015年5月27日查看了属于王某 的该套房屋，并取得了王某关于该房屋是 的承诺。
2015年5月29日，双方签订了《房地产转让合同》，合同约定：“王某转让的房屋位于建设路14号某小区3号楼2单元303室，房屋面积为50.93平方米；房屋价格为15100000元，史某先支付10100000元，剩余500000元于2015年6月5日前付清；保证产权证书完备，无条件积极 史某办理过户手续，费用由史某承担；合同签订后，王某必须于全款到账日内搬离并将钥匙交史某，否则构成违约，违约金为1000000元；合同签订后30日内王某将 迁出，否则构成违约，违约金为1000000元；合同签订后，任何一方无正当理由不履行合同的，按合同成交价的20%赔付给对方。”
合同签订时，王某告知史某该房屋所属小区门牌号码已由建设路14号变更为建设路104号。合同签订后，史某于当日向王某支付了1000000元定金，王某出具了定金收条。后史某认为该房屋门牌号码变更后不属于 ，遂未向王某继续支付剩余房款，王某因此也未将房屋交付史某使用，未协助史某办理产权过户登记手续。双方发生争议后，史某诉至法院，要求解除购房合同，并要求王某双倍返还定金。
在审理过程中，法庭查明：依据市 局关于国办初 区划分的方案，公布了2015年的 范围，建设路14号（并属于该 范围，建设路104号也属于该 范围。2014年 范围与2015年相同，但是只有军分区干部的子女才能在此就学。建设路104号是由过去的14号变更过来的，仍然要求是军分区干部子女，非军分区干部子女无法在公立 就学。
法院认为，王某与史某签订购房合同，并支付定金100000元，目的是为了购买 ，取得房屋的 权，以便子女在此就学。现王某要求解除合同，史某表示同意，双方的合同即行终止。但法院认为双方对合同解除均具过错，酌定史某退还王某7000元，王某要求双倍返还定金的要求，法院没有支持。
法条点睛 解除合同是否一定返还双倍定金。
《中华人民共和国合同法》 百一十五条明确规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”史某对于王某购房的目的是明知的，且承诺此房确系 ，在取得该承诺后，王某才作出明确的购房意思表示，双方达成一致的买卖房屋意向，合同成立并生效。在合同履行过程中，王某以该房并非 为由，向史某提出解除合同。
经法院核实，涉案房屋确系 ，但有“军分区干部子女才能 ”的特殊条件限制，而王某夫妻并非军分区干部，其即使购买了该 ，子女也无法在 就学，因此王某让子女在特定 就学的购房目的无法实现，王某向史某提出解除合同符合情理。王某未按约定履行合同义务，是基于其在购买房屋时对 的认识出现偏差，致使其作出错误的意思表示，在审理过程中，双方均同意解除合同，则购房合同可以解除，史某对合同解除负有过错。但王某在签订合同时，也未尽审慎、充分的注意义务，对合同解除亦有过错，故法院未支持双倍退还定金的诉讼请求。
律师提醒
购房者如何在购买 时更好地保障自己地权利？律师提醒：
如今重点 竞争日趋激烈,不少望子 的家长将目光投向了购买 源,觉得这是进入重点 的便捷之路。不管是房地产商，还是售房者，都纷纷用“”这一特有名词提高楼盘的含金量。律师提醒家长,购买 一定要谨慎对待,不要上了个别虚假宣传的当,不然不仅多花了钱,孩子也没能上成名校,结果是竹篮打水一场空。
1、关注 划分招生政策受生源人数等影响,多数 对每年的招生区域都会适当进行调整,因此 并不是一成不变的。 是名校周边,一般人数会出现大幅增多现象,因此 部门会根据实际情况对就近 进行微调。调整 划分,势必影响到有就近 需求的购房者。因此在购买 之前,购房者要事先向 局、街道、 招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化,询问是否会出现 重新划分的情形, 是对于两个 交界线 的房产更要当心,别一不小心出现花重金而孩子无法上名校的尴尬。
2、二手 别忽视 购买二手 的家长,要 注意 迁移问题。二手房买卖过程中,由于产权过户与 迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再办理 迁移手续,卖家将原有 从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的 迁入。关键问题是, 的迁出和迁入有前后关系,即必须是原有 全部迁出之后,才能办理 迁入手续。否则,即使房产产权属于自己,但是仍可能因为原户主 未能及时迁出而无法办理迁入手续。而 是要满足 及入住两个条件才可以报名 的。所以,购房者好能签订书面 迁出的时间及违约责任。
3、买房时间早才能有保证 许多 并不是刚一 就能 ,还有一些额外条件,如“转到房产所在地3年以上方可 ”、“后,几年内不许卖房”、“同一套房子的学生 ,要相隔6年以上”等。如果前一任房主也是为孩子 而居住,且也是 前3年落的户,那么在孩子上6年级的时候, 就可以迁出,下一任便可继续购买。因此,出于谨慎的考虑,建议想购买 的家长,需要提前几年就开始准备,如果孩子现在正在上幼儿园,那么就要开始为孩子 做打算了。
4、“山寨 ”一定要当心 有些楼盘虽然与名校仅 ,但并非意味着就能进入该 就读。虽然“就近 ”是指在距离居住地一定范围内的 就读,但并不是指某个学生的家庭住址距离某一所 近就能就近 ,也不是指某一所 距离某一所 近就是就近 。按照相应规定,每个 的招生范围每年都会公布一次,但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与 虽然仅 ,却不一定能被划进家长想要选择的 的情形。目前市场上有些楼盘,将 统统放进自己的楼书中来,并宣称自身为“”,提高楼盘价格。其实楼盘能否划入 的招生范围,需事先了解清楚。而对于少数与名校距离 ,但并不是其招生范围内的“山寨 ”,则一定要当心。购房者购买 时,好把 这一项补充落实到购房合同中,以免出现偏差。
＝＝本栏目特邀律师介绍＝＝
1、黄煌律师，现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商 主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员，厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士 ，持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。
擅长领域：股权、房地产与工程、互联网
联系电话：0592-5835425
2、蔡颖颖律师，现为福建联合信实律师事务所律师。蔡律师获西南政法大学法学学士，曾有多年法官经验，擅长理论联系实际，所撰写调研文章多次发表于《福建审判》、《法槌之光》等 、省级刊物，并获省级法院系统审判先进个人等称号。
擅长领域：房地产开发建设、民商事纠纷、刑事辩护
联系电话：0592-5835405
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