[摘要] 北京等一线城市房价不断冲高、地王频出，而在鄂尔多斯(7.19,-0.11, -1.51%)、营口等众多城市的新城区里大批新建住宅滞销、几成鬼城。过去实施多年的“一刀切”调控政策，以限购和限贷为核心的行政式的管理手段，在应对全国房地产市场冷热不均的新形势，已难堪维稳重任。
土地改革则更为棘手，触及的利益方更多。
目前，现阶段土地出让大多数仍为价高者得，土地出让金一次性付清。过去的房地产调控重点多在房价。因此，一些地方政府在实际操作中，摸索出“限房价、竞地价”的模式，既保证了土地出让金的快速增长，同时又能稳定名义房价的增速。
今年8月，北京市国土局采用“限房价、竞地价”方式，推出了朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块，最终为恒大地产以近51亿元的价格拿下，比起拍价高出一半多，而该地块上的商品住房销售则被限价在22000元/平方米以内，单套总价不得超过200万元。
但是，这种“限房价、竞地价”，在实际操作过程中极易被架空，开发商可以通过与购房者签订多个合同，来规避限价，而竞地价的做法，无疑将进一步推高地价，为未来房价暴涨埋下伏笔。
《中国新闻周刊》记者获悉，在发改委牵头制定的土地长效机制中，土地类别与作用划分将更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。而当下，地方政府出让国有土地大都是一次性出让70年或40年的方式，属于批租式。而采取年租制，没有了土地出让金的一次大额资金支付的门槛，开发商的融资压力减小，金融风险降低，在一定程度上减轻了投资人建设和用地方面的双重资金压力。
农地入市等问题目前未见新进展。当前，在国内土地二元结构下，农村的集体土地必须通过政府收购转化为国有土地，才可以上市招拍挂。一位参与征求意见的专家向《中国新闻周刊》记者表示，他曾提议可在集体土地确权的基础上，有序组织少数农村集体建设用地流转入市的试点。
目前，有关建立房地产健康发展长效机制的两项基础性工作：个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度，仍在推进。中指研究院[微博]指数研究总监何田对《中国新闻周刊》表示，目前国家统计局重点监控的70个大中城市，已经具备联网条件。
棚户区改造悬念
作为增加供给的尝试，新一轮棚户区改造如何推进，也成为各方关注焦点。
今年7月初，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，明确了今起5年内棚户区改造目标：改造城市棚户区、工矿棚户区等各类棚户区1000万户。目前，范围内棚户区的改造总费用仍然匡算中。
国务院在今年7月底召开的棚户区改造工作电视电话会议上要求，各地要在10月底前编制完成2013－2017年棚户区改造规划，明确分年度、分类别改造任务，并落实到市县。根据国土部的测算，总改造面积约为涉及土地21.37万公顷，相当于2011年住房用地计划。
住建部副部长齐骥近期表示，目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区，大多远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度都很大，加之各地一般遵循先易后难原则，待改造的难度更大。在齐骥看来，资金缺口大是这一轮棚户区改造的问题。
国家开发银行已从中国人民银行获得约1000亿元规模的软性贷款，用于城市棚户区改造的配套信贷投入。9月初，江苏南通市获得由国开行发放的笔棚户区改造专项贷款，贷款总额为100亿元。
但这也只是杯水车薪。据北京市规划委员会测算，按照现行政策和货币补偿标准粗略计算，北京每疏散旧城区1000名人口，所需资金至少为15亿元人民币。仅北京一地，确立的未来五年棚户区改造计划共需要资金余约5000亿元。
住建部统计的数据显示，2008年至2012年五年内，开工改造各类棚户区1260万户，约占同期保障性住房开工总面积的4成，但真正建成投入使用的目前还不到60%，相当一部分成为了单位变相的福利分房。
因此，如何引导民间资金参与棚户区改造，成为新一轮棚户区改造能真正落实的关键因素。发改委副主任穆虹在今年7月曾表示，将深入研究创新融资机制，消除民间资本参与棚改的政策障碍，具体可以通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。
过往经验表明，开发商普遍对市中心棚户区地块兴趣浓厚，但是，由于此轮改造的地块大都地处偏远、零星分散，拆迁、规划以及安置等方面的成本比普通的地块要高，挤占了很多利润空间，如何吸引开发商成为各地政府绕不开的坎儿。
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