今天来聊聊大家在购房的时候都非常重视的楼盘预期，都喜欢买到一个未来发展很好，自己购买的房源能有一定的。目前看福州不少新盘都以各种口号包装，对于购房者需要多加注意。
说到楼盘预期，比较引起重视的有：教育、交通、公园、商场、医院。当然经常市面的江景房等也很贵，但是这是地理因素决定谈不上预期。如果要把预期排个权重，目前看教育最重要，个人认为：教育＞交通＞公园＞商场＞医院。
先来聊聊教育，目前由于的上涨，大家的重视度更大，毕竟论保值能力是首当其冲。对于新盘而言，由于未交房无法确定划片，加上福州的教育资源非常集中，新盘基本没有划入老学区的可能。但是现在不少新盘依然围绕着学区在做宣传，其中尤为明显的当属仓山不少楼盘。
相信大家有关注福州新学区，一定会记得位于城南的清华附中福州学校。这是福州近年的新晋未来教育资源，因为位于城南区域，正好周边存在几个新盘，大家不约而同地都打出了买楼盘入读清华附中的口号。
目前看由于楼盘都未交房，同时学校小学也还没正式建成所以教育局一直回复未确定划片。不过去年学校的初中已经实行了招生，采用的是全市摇号的方式。
同时还有关于学校是十二年一贯制学校，未来是否需要参与中考，也已经给出回复需要参加中考。
目前看大家对于这所新晋学校的认可度还是不错，周边的新盘居然价格已经水涨船高地突破了3W，甚至目前还要求捆绑车位，大有一种未来包划片的意思。
如果说清华附中未来如何，好歹本校的牌子不错，加上承诺的师资等，会让不少购房者期待。但是最近发现个别新盘居然以XX分校或者校区来包装自己的教育资源。比如南二环都在宣传的仓实小郭宅分校，仓一小后坂分校，以及三环边的仓实小流花溪校区。
这些分校校区先不论自身发展如何，单看宣传的本校，虽然一个是实验小学，一个是中学小学，看上去名字都很响亮，但是认识老仓山的学区都知道，这边只认麦顶和师大附小。
目前仓实小对口四十中，仓一小对口十二中。在2020年的福州公立初中老八所录取率排行榜上，两所初中的升学率都在中下游。其中四十中更是引入瞩目，本校的升学率甚至不如金山分校。不知道看到这样的成绩，以这两个学校做宣传的分校是否还有信心。
先不论未来能否划片，先来看看新晋学校是否真的会变成学校让周边新盘变成。
目前看教育好坏的影响，主要由生源、师资、管理构成。对于这几个因素，个人认为生源是最重要的，这也是前几年私立校的升学率吊打公立校的主要原因，还有个别二类公立校崛起的原因。当然目前已经要求私立学校全面摇号，这也一定程度扼杀了私立校卡生源的情况。与此同时公立学区靠着对口的优势，在后续就会越发明显。
当然除了生源，学校的师资以及管理也一样不可忽视，毕竟更好的师资教育以及更严谨的管理，对于学生的教育也有较大帮助。
对比这些因素，回到上面聊到的楼盘学校，清华附中目前看师资与管理还是有一定保证，但是的影响在于生源，虽然几个新盘都宣称自己能划片。但是目前看可能不仅仅需要担忧自己能否划片，可能还要顾虑学校的划片范围，毕竟城南的升学率有多差是有目共睹，一旦扩大划片，生源无法保证，这以溢价买入的伪将面临很大的风险。
对于其他几个宣传的分校，目前看由于本校实力都不怎么样了，加上南二环周边基本清一色村小，可以大胆预测仅仅是花了点钱，拉了个名头挂一下。当然这些楼盘目前也仅仅是宣传包装一下村小的劣势，购房者对于它们的教育资源其实也不是非常重视，所以相对的溢价也很低。
最后，建议大家在购房的时候遇到以学区做主打的新盘，一定要多注意，虽然这是预期最强的概念，但是也是风险的。如果仅仅靠品牌光环就以高溢价买入，后续别说透支预期，大有面临预期坠落的风险。当然对于个别XX分校，如果不是很熟悉的，可以去了解它们本校的相关升学率，切勿看名字觉得就是学校。
当然如果真要对学区有期待，以目前福州的公立学校发展看，基本进入一类校是不可能。新晋学校目前基本在二类校的也不过是金山小、水都小等，虽然这些学校依然被不少人看不上，但是对比那些村小已经是有较大的优势。通过观察这些学校的发展，可以很明显地发现主要的因素在于生源，依靠板块的发展，区域的购房者对于教育也相对重视。
这也传达了一个新的信号，如果真要对新盘的教育有期待，应该去观察楼盘周边的业主情况，自己未来可能对口的小学和初中，划片的楼盘有哪些，生源情况如何，而不是看售楼部宣传的XX分校。
关于教育的预期先说到这，后面聊聊关于交通，公园，商场的预期。对于这些预期大家怎么看？
看房力学2021-03-01 16:40:41
