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人口红利已经下降 90后将成为未来城市的购房主力

第一财经日报  2015-10-29 10:20

[摘要] 过去的十年，中国房地产行业走过了黄金的十年。经历了十年的开发，很多人住上了新的房屋，地产行业开发领域的市场似乎开始有所缩小，也有业内人士认为这个已经是“白银时代”，大家开始从事存量房市场的商战。此外，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。

过去的十年，中国房地产行业走过了黄金的十年。经历了十年的开发，很多人住上了新的房屋，地产行业开发领域的市场似乎开始有所缩小，也有业内人士认为这个已经是“白银时代”，大家开始从事存量房市场的商战。此外，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。

中信建投通过测算发现，主流城市的购房年龄段主要集中于25——34岁和35——44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大。虽然在2025年以前，25——44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

虽然如此，这个行业依旧存在很多机会。《财经日报》记者多方采访获悉，虽然人口数量有所下降，但是人口的聚集效应依旧存在，而很多有着消费能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未来这些新兴的90后甚至00后的购房者的偏好，将成为这个城市购房的主要动力。

人口集聚

39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这十年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。这个数据说明虽然人口的数量增加，但是并非每一个地方都因为人口的红利获益，那些真正可以实现人口聚集的区域才可以带动当地的房地产市场的发展。

《财经日报》记者此前走访长三角的城市群发现，有的城市比如江苏常州的房价在过去十年可能只有一倍的涨幅，但是有的城市比如上海可能涨幅就有五倍之多。虽然城市的间隔不远，但是每个城市的聚集效应不同，因此房价也有所不同。

目前中国的城市群已经开始分化。上述报告提到，北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口净流入规模大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。

而中国的中部区域成为全部净迁出地区。尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到15.0%，为主要人口迁出中心。记者此前走访安徽芜湖发现，该城市的人口基本都是流出，虽然有一些产业导入，但是更多的芜湖人喜欢去南京和上海，这也导致这个城市的房地产市场并不好。

同时，西部地区仍存在一定程度的凝聚力。在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，说明西部内部依然具备较强凝聚力。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，根据国家统计局数据显示，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别占比为59%、23%和18%，销售面积分别占比为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

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