昨晚不动产终于更新了，一次性推出多个备案，从领证时间看，应该是不动产本身延迟了。由于首次备案楼盘较多，今天先来聊聊位于三叉街的中骏世界城璟悦二期，项目在一期尾盘的时候声称二期会涨价，在8月7日二期也终于开盘，下面来分析看看。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">etch;height: auto;line-height: 0;overflow-wrap: break-word !important;">在分析备案价之前，先看看二期的地块，由于项目占地非常大，占地242.69亩，被分割成了多个地块，之前推出的住宅一期，位于C地块，目前二期位于B地块，虽然当时土拍要求配建的社会租赁住房集中与B地块西侧，不过后来变更了去E地块。
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对于两幅地块，定位的住宅都是16层左右连廊小高层，户型没有差异。对比两幅地块的硬性条件看看：
1、占地面积：一期69亩，二期59亩（地图测算非确切数据）
2、楼栋数量：一期14栋+幼儿园，二期10栋
3、距离地铁：一期1号线870米，滨海快线690米，二期1号线730，滨海500米（地图直线距离，非实际路线）
分析：对于一二期地块，从宣传的楼栋图看，比较明显看得出来二期的楼间距宽了，当然其中也有图片的比例问题。
回到数据看，两幅地块面积差10亩，楼栋数差4，这还不考虑一期配建的幼儿园的情况下，一期楼栋均占地4.9亩，二期5.9亩，可以说二期的空间感在数据上明显更强。
从地块的布局看，两幅地块的横向宽度接近一致，差异在于纵向，一期采用接近4横4纵的布局，二期采用接近3横3纵，在横向楼间距上，二期的前两排横向楼间距也明显有了较大改善。
除了地块的硬性条件较一期有了改善之外，项目一直宣称的TOD，二期距离1号线和滨海快线的距离也比一期近了150米左右，配套的世界城商场，二期是处于右侧，一期是处于斜对角。
可以说在不考虑周边不利因素的情况下，二期不仅在地块硬性条件，同时在配套体验上，都比一期更好。
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etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">etch;height: auto;line-height: 0;overflow-wrap: break-word !important;">二期首次领取了西侧的3栋住宅，共188套，精装备案均价3.28W，公摊17%左右。由于项目已经开盘了，采用捆绑车位，目前看到的传出的消息是：开盘当天去化67套，去化率39%，群友反馈咨询售楼部说已经都卖完了。
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分析：对于项目二期，周边主要影响在于北侧规划小学用地，日后会有一定的噪音影响，西侧存在寺庙，敏感人士需要注意。这次推出的三栋全部位于西侧，距离商圈和地铁是二期里面最远的，相比后续的楼栋没有优势。
对于楼层的差价，项目也比较简单，由于是落地一楼，2层贵1k，5层贵1.5K，其他楼层都是150差价，顶楼优惠1500，敏感数字层没有优惠。与之前一期楼栋基本没有特别大的差异，选择上推荐中高层，顶楼，不建议选择落地一楼以及敏感数字（4，14）。
对于开盘的三栋楼，虽然均价接近，不过8号楼最贵，同时由于8号楼端头没有127产品，导致公摊率反而还更高，这就导致如果都选择95中户，8号楼的总价比另外两栋多6-8W。
至于项目实际开盘情况如何，由于目前福州楼市处于风口，所以不少项目都相对比较低调，后续可以观察备案网签情况再做考虑。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">etch;height: auto;line-height: 0;overflow-wrap: break-word !important;">回到二期的价格上，关于二期涨价的话题，当初一期尾盘给出的二期预计3.4-3.5W，目前看一部分是销售策略，提高预期，让一期购房者可以下定，同时抬高二期预期，正式开盘产生落差。
当然置业宣称是备案价被压制，那如果是被压制，就有个问题值得思考，后续位置更好的楼栋，会不会备案价与这次一样？
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分析：对于二期首开三栋3.28W均价，对比一期的备案价看看，由于一期14栋住宅，分了几次领证，每次的备案均价也不同，其中的楼栋首开的1，3，5三栋住宅楼，均价在3.2W以下，这三栋也分析过，楼间距比较一般，同时沿街。当然项目后续其他楼栋的备案均价全部在3.2W以上，个别楼栋到了3.32W。
对比二期的首开三栋，除了8号楼是3.31W之外，另外两栋3.26W，如果对比一期首开的三栋，备案价确实涨了，但是如果对比项目后续的其他楼栋，备案价其实没有太大波动，甚至还低于不少楼栋。
考虑到二期地块在硬性条件和配套距离上明显更有优势，一期后续也采用了捆绑车位，二期的备案价如果硬说涨了，也只是特殊情况下的结果。如果结合地块差异和全部备案价情况看，二期可以说并没有涨，反而对比一期后面几栋更有优势。
那对于二期后续几栋位置更好楼栋，备案价会如何？
从一期的备案趋势看，位于社区中央的10号楼，定位楼王搭配端头143产品，备案均价3.32W，对比一期后续的其他楼栋，单价差异也仅仅在500左右，幅度非常小，可以说项目不少楼栋其实已经顶着区域限价了。
由于这样的情况出现，对于项目的购房者而言，其实推荐选择区位更好的楼栋，毕竟差价并不大，至于二期后续楼栋是否会上涨，个人预计幅度非常小，差价预计也是在500以内（仅仅是预测不做参考）。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">etch;height: auto;line-height: 0;overflow-wrap: break-word !important;">对于项目而言，一期当初首开高调地宣布卖出10亿，目前回头看一期的去化，网签也已经接近清盘，可以说去化还是非常成功。当然去化的影响因素也较多，其中南二环个别楼盘均价凸起，三叉街竞品较少，放开落户加上城南配套规划加持，这几个方面可以说是主要影响。
对于有意向的购房者，目前二期备案价其实反而对比一期更有优势，不过考虑到项目还有不少楼栋，预计后续的楼栋价格优势更大，毕竟都是按备案价卖，加上之前也都有捆绑车位，可以说额外加价也没有空间了，无非是等待后续楼栋的备案价，如果不急建议等待区位更好的楼栋。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">etch;height: auto;line-height: 0;overflow-wrap: break-word !important;">当然对于项目而言，也存在一些不利因素，其中连廊布局，端头和中户的门是非常接近的，最近也看到读者反馈，建议购房前考察清楚项目的具体情况。
同时项目由于是带精装备案，官方的回复是精装部分3500元/平方米，相当于毛坯部分备案均价在2.9W左右，要是项目没有精装，以2.9W毛坯上市，大家觉得性价比如何？
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楼市修雅2021-08-19 16:21:55
