合肥人10年等一座，董铺湖旁的全洋房社区......

它可能是今年合肥最反转的新盘——

蜀山区，大蜀山旁、董铺湖畔，人人向往的湖山计容新盘春和景明。

▲春和景明效果图

在确定招商参与共建后，背靠着1.2的超低容积率，所有人都认为它至少是叠墅类业态，只供给少量的城市峯层，但它却用整盘16栋420户全洋房规划，释放了更多湖山入场券。

明明有着同板块招商天青臻境的产品、热销背书，可快速复制，但它却偏偏做了一个合肥首见的海派风格产品，区隔天青臻境的宋式美学，把「单盘主义」贯彻到底。

▲春和景明效果图

▲春和景明效果图

今日物价已公示，春和景明以备案均价25127元/㎡的数据引发全城热望！面积段约113㎡-132㎡-164㎡-209㎡，其中一层带院的209㎡户型总价714万！土地禀赋与招商全新产品的双重加持，已经让市场期待值拉满。当有人望而却步的时候，首开小户型，备案价给出了总价239万起的惊喜！

所以你会发现，一切反转最后都直指一个词——诚意。

这个占尽政策、资源优势，本是极少数人竞藏的机会，却以更多的席位、更诚意的产品、更友好的价格，向合肥改善抛出了一个难以拒绝的选择。

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说到底，所有反转前的预测，是人人都懂这宗1.2容积率土地的稀贵。

更别提还有「全洋房规划」这一罕见的附加值。

在合肥改善心中，在主城一山一湖间拥有一套低密的家，是犒赏自己和家人的念想。

▲效果图

但这样的念想在过去，有至少三个可望不可及的痛点：

●超低容积率土地，始终是“限量供应”的

稍微翻翻数据就能发现，过去10年合肥容积率1.2及以下土地供应仅有9宗，且从2020-2023年有过4年的断档。

▲近10年合肥市区纯住宅用地成交情况

不是官方不想拿，是低密土地属性并非人为决定的，需要背靠大型山脉、湖泊、园林等资源的它，注定并非取之不竭，也只能是“限量供应”。

●董铺湖低密住区，已经“断供”7年

春和景明所在地，也几乎是合肥最纯粹的低密住区。过去10年这9宗成交的超低密土地，有5宗来源蜀山，其中4宗诞生于董铺湖板块，全市占比接近50%。

▲实拍图

可即便如此，板块内也是肉眼可见的供不应求，上一个容积率低于1.2的项目还要追朔到2018年成交的中海世家，断供长达7年。

●叠墅、别墅类产品增加，极大地拉高了门槛

因为稀缺，所以昂贵，超低密土地普遍在成交段溢价率更高。为了拉高售价，房企普遍拿出了叠墅、别墅等大面积产品形态。

这也意味着低密土地上盖几乎与高单价、高总价深度绑定，普通人望尘莫及。

▲春和景明效果图

而果断采用全洋房规划的春和景明，显然对买房群体释放了更多的善意。整盘16栋全7-11层洋房产品，在将土地稀缺性放大的同时，也为首改、再改、终改提供了从113㎡到209㎡的全预算段湖山入场券。

它无疑为长久以来大量无处安放的湖山梦想提供了汇流地。

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当然，也别低估了“一山一湖”这座稀缺资源本身。

占位合肥10年来近50%的低密土地供应，就足以说明在它的稀贵是官方“盖了章”的。

分几个点去理解吧：

●论底蕴，它是合肥豪宅起源地，圈层极其纯粹

一座董铺湖，几乎见证了合肥高端住宅变迁史。从早一期的碧海山庄、和庄别墅，到后期的庐州府、西宸原著，再到近期的天青臻境，高端居住氛围纯粹。

▲实拍图

不止如此，它在新房、二手房市场都有着极强的定价权，比如单价突破7万/㎡的雲庐、时至今日稳定在4万/㎡庐州府，都是一席难求的结果。

●论势能，它是“世界硅谷之心”，往来皆高知

蜀山经开区，亦是合肥三大开发区之一。

作为科创合肥的一个重要支点，从天赋湖山的自然禀赋，到科大硅谷的科创势能，它既是驱动城市经济向上的引擎，更是向西进阶的下一个价值高地。

以量子信息、人工智能、新能源等前沿领域为底色，这也是对高知人才虹吸力极强的所在。

●论宜居，它与湖山蔚然、城市繁华都一步之遥

除了一湖一山联袂的生态格局，环湖5KM内还有着约2944亩四季花海、约188亩城市运动公园，归家的每一条路都如穿越无垠绿洲。而绿洲之外，顷刻间即达的是高新天街、妇幼保健院西区、地铁2号线之类的城市精粹资源......

▲实拍图

▲实拍图

▲实拍图

换句话说，春和景明与城市稀缺生态、市政配套都在合适的距离内。

●论市场，它是总价300万左右最有竞争力的板块

某种意义上，董铺湖板块与春和景明是互相“成就”的。

董铺湖孕育的环湖低密生态住区，赋予了春和景明稀缺底色。而春和景明开放的“友好价格窗口”，大概率将在淝河板块即将出清后，接棒合肥总价300万左右流量担当。

▲实拍图

只不过这样的窗口不会太久，因为直面全城向湖而生的改善，420套显然还是太紧俏。

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当弄清了这些，我想有些人已经蠢蠢欲动了——

但从市场的角度去看，春和景明“撩人”之处又何止于此。

●它的总价区间，踩准了合肥最汹涌的购买力区间

我相信春和景明的产品规划，对市场需求做了相当深入的调研。

因为从成交结构来看，2025年1-3月，合肥150-350万的购买力占比达到了83%，其中220-350万更是大多数，达到了41%。

可以说春和景明的产品价位段，完全匹配上了合肥最汹涌的购买力区间。

●它给新计容意向客户，一个2.0版本的分水岭选择

新计容产品有多火，我有个量化数据：3月月销榜单中，前80%都是新规项目，其中仅前10的成交量就占比全市37%。我们不可置否新计容的热，但也必须认识到，在狂热的销量下，高低配、密度高、楼间距等弊病其实被掩盖和忽视了。

▲春和景明效果图

所以新计容虽是趋势，但也必然迎来调整与优化，谁能率先响应，谁就能跑在前列。典型如春和景明，通过又合理的铺排，项目不仅做到了全洋房的低密规划，更是将建筑密度控制在了22%，楼间距扩大到了30米以上，立马拉开了与市场同类的差距。

别忘了，今年5月1日，“好房子”国家标准《住宅项目规划》正式施行，提出了比如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等等标准规范。

叠加计容新规，其实对旧规产品、二手市场产品都形成了重大冲击，尤其是二手房，面临资产贬值、居住体验下滑等原因，或许会出现大量内生置换需求。

而春和景明的共建开发商之一，恰恰是率先推出“招商好房子”技术体系的招商，其在“安居无忧 舒适健康 绿色低碳”等7大维度新一代品质住宅范式，很大概率会加持到春和景明，为资产构筑独有的价值壁垒。

04

合适的土地，总能遇到合适的开发商。

春和景明由蜀山高科+蜀山城投+招商建管共同合作开发。

两家国企都是深耕区域的中坚力量，为我们生活的方方面面美好共建。

招商更是不必多言，连续4年稳坐合肥销量头榜，用扎实的产品力、兑现力、服务力，塑造了5座臻玺、1座玺系，有口皆碑。

▲春和景明效果图

这一次，它更是携手长厦ADD、MWLA麦微景观、31.DESIGN室内设计三大重量级单位，为合肥带来了全新定制海派洋房，以及它融合了12大场景的6大首创。

来看看它是怎么做的：

●先创一：城园共生，「围墙消融术」的全新解锁

春和景明营造过程中有这样一个共识：社区不应是一座城市的孤岛。即不仅要关注地块红线以内的空间打造，还要充分发挥片区整体开发的优势，强化社区与城市的功能链接。

于是我们看到，它将仅一路之隔的城市运动公园纳入整体规划思考，通过四向共同退让的嵌入方式，留白了约2400㎡的公园街区，实现了内外见园、湖山城园的共生图谱。

▲春和景明效果图

▲春和景明效果图

值得一提的是，春和景明还在这里点缀了约2000㎡4大主题商盒子，据说示范区开放就将同步开放运营。

这样一来就实现了外在资源与内生空间实现了柔性过度。你会发现社区门庭也不再仅仅是个入户归家的过渡空间，它将自然、休闲、放松、逛玩集合，编织出了一个住区软性边界，所有人都会因可见场景的丰富与多彩，而愿意驻足、欣赏或参与其中。

●先创二：台地上盖，把建筑高高举起，“解放”垂直空间

建筑形态，除了更低密、更美观，还有没有更令人眼前一亮的创意？

春和景明的答案：整盘抬高4米，解放垂直空间。

▲春和景明效果图

别小看这不起眼的4米，它带来的生活场景改变可是千变万化的。比如一些显而易见的，车辆可以实现平进式归家，隔绝道路灰尘、噪音，防潮防湿，彻底的人车分流......

除此之外，洋房的一楼相当于三楼的层高，不仅实现了最宽的迎风面，也拥有了同样居高临下的景观视野，让湖园共生的美景平权到更多业主。

●先创三：宅园相交，层层递进的垂直景观体系

台地设计的另一个优势，就是为垂直景观体系预留了充足的施展空间。它颠覆了传统“平面”低密造景手法，依托台地高差关系，由外向内层层推演。

以约1700㎡的下沉式庭院为核心，这里同样能展开诸多场景。

▲春和景明效果图

郁郁葱葱的庭院、氤氲弥漫的水雾，让心自然的静了下来。漫步其中，时而沿街而下，时而抬步向上，每一棵树、每一块石之后，可能都藏着意料之外的美景享受，不觉间抬眼，9米高的叠水瀑布倾盆而下，或许真有一丝穿越山谷的度假感。

围绕着中心庭院，还有着下沉式书吧、静奢茶室、艺术长廊等12重生活场景等待业主解锁，甚至连商业街都做了约1000㎡的屋顶花园，与泛会所架空层联动了起来。

▲春和景明效果图

这样与建筑紧密咬合的景观，不仅实现了园上有宅，宅中有园，也给首层业主解锁了宛如叠般的归家心境。

●先创四：烟火聚核，约9米跳高尺度下的巨量「场景盒子」

低密的土地，每一分、每一寸都是昂贵的。就连官方都都在商品房管理条例里明确，容积率低于1.5的住宅用地可以不设架空层。

但春和景明还是做了，不止做了4栋，而且场景考量同样极具匠心。

先是挑高尺度达到了9米，比成年的从生乌桕高度还高，想象一下，别人在架空层看到的是树干、是灌木，你在春和景明看到的是庭院的全景，是足以延伸至天空的无际视野。

▲春和景明效果图

其次是设计，除了2栋完全开放式的主题架空层，另外两栋都采用了双层设计。其中考量是，一层强调动，以健身房、海洋球区、攀岩墙、蹦床区满足日常娱乐，二层则强调静，以瑜伽室、桌球区、亲子阅读区等释放独有的松弛感。

所有业主都能在这里找到志趣相投的空间，完成家以外的生活方式资源扩容。

●首创五：审美新义，从溯源到预见，新海派风格的合肥首映

一部《繁花》将上世纪30年前后上海那段与世界潮流同步的时光推向了观众，带领我们了解这座城市海纳百川精神底色的同时，也把海派建筑独有的小资、强调风情在楼市散布开。

而在合肥，在春和景明，这还是头一遭。

▲春和景明效果图

在这里你能看到拱门、弯檐经典曲线搭配四根爱奥尼柱托举的约9米高殿堂门庭，庄重威严，观感肃穆，将湖山的恢弘气质与海派的精致典雅无缝契合。

▲春和景明效果图

你也能看到建筑立面经典三段式+竖向线条+圆弧挑檐工艺的碰撞，从底层基座的沉稳，到白金铝板与晶幕玻璃的通透，随着光影的渐变呼应着董铺湖面流淌的微澜，完成了海派Artdeco建筑根基的当代演绎。

▲春和景明效果图

你还能看到铜铸拱劵壁灯、古铜云石吊顶、花簇裙摆吊灯与空中竹林吊灯交响辉映的海派氛围灯影，借鉴外滩“万国建筑群”中巴洛克式雨棚的门廊雨栅.......

▲春和景明效果图

整个公区，随意定格都是一幅艺术品般的美图。每一个细节处，只要你愿意驻足了解，随时都能感受到新海派的腔调。

一切既有中式典雅韵味，又不失摩登时尚感，不仅塑造了超绝的氛围感，也塑造了春和景明区隔其他的独特辨识度。

●先创六：添量空间，不止于新规，更是场景的无限可能

说实话，计容新规时代，因为赠送面积的存在，实际上大多数购房者往往忽视对空间设计合理性、便捷性、舒适性的考量。

而在春和景明，你同样能看到基于高达105%实际使用率之上，关于场景的思考。

比如建面约115㎡户型，主卧套房+双卫+约5.8米IMAX方厅，诠释了小面积在私密性、尊崇感、社交场景上不必妥协的产品观。

▲春和景明 约115㎡户型图

又如建面约132D㎡户型，来到4房2厅2卫设计，独立电梯厅私享入户，还贴心的准备了入户玄关柜与储藏室。南向客餐厅面宽达到了14.4米，加上三卧室朝南、270°转角飘窗，真正做到了恣意向阳。

▲春和景明 约132D㎡户型图

而建面163㎡、209㎡户型，不止于尺度的提升，更带来了中心方厅、全明卫生间+豪华双套房，其中209㎡更独享一梯一户、步入式衣帽间，主卧卫生间更是北向面宽达到2.8米，足以放下一个女主人最爱的浴缸，享受慢生活节奏带给心内的丰盈。

▲春和景明 约163㎡户型图

▲春和景明 约209㎡户型图

6大先创，说起来复杂，其实归根结底，仍是“以人的需求为核心展开的场景考量”，这也是招商这两年来的产品趋势。

它的内核是，所有领域的翘楚产品都是在功能性满足的基础上不断赋能客户获得感。楼市过去的空间加码、材料堆砌，围绕的是物质获得，而未来得卷功能，这是由客户对体验、互动、温情等多维度精神需求决定的。

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用10年等一座来形容春和景明，我想是不为过的。

宏观上，既有科创的内生驱动力，又有别处难以复制的主城湖山的稀缺底色。

微观上，既有全洋房的稀缺业态，又有精心设计的一个个浓度极高的首创场景。

说到底，好区域、好项目和好房子，都不止物理意义的好空间，内核仍然是人，是人们身在其中的具体感受。

▲春和景明效果图

当春和景明及其背后运营者准备好这些空间、场景后，因为人，因为他们创作的生活，我们不得不对这个住区有更热切期待。

一手消息，春和景明实景示范区预计5月17日开放，有意者可亲临品鉴。

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8. 本文发送日期2025年5月16日。