[摘要] 2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产 增速明显下滑。
1、政策环境:多轮调整促房地产市场化转型,深化改革建立长效机制推进稳增长
2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产 增速明显下滑。在此背景下, 政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方 则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出, 干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。
2、新房:百城价格连续下跌,重点城市供大于求,房地产开发 增速创五年来新低
价格方面,百城价格指数自5月起连续7个月下跌,四季度跌幅收窄,今年以来累计下跌2.25%;十大城市累计下跌0.25%,跌幅显著低于百城。不同城市表现分化,保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%,菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。
图:2010年6月至今百城住宅均价及环比变化
成交方面,2014年以来市场整体下行,市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月,50个代表城市月均成交2273万平方米,同比下降13.6%,与2012年同期基本持平,分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。
图:2010年至今代表城市月度成交量及1-11月月均成交走势
供应方面,近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场,同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模,累积效应推动新增供应增长至近五年同期 水平, 2014年1-11月,20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米,同比增长3.6%,比2010-2012年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%。其中9月单月供应超过2010年同期历史高点。
图:2010年至今代表城市新批上市面积走势
3、二手房:十大城市量价均回落,二三季度尤为突出,四季度有所回升
价格方面,2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%,跌幅超过新房1.07个百分点,而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌,进入四季度逐渐回升。成交方面,十大城市总体成交59.9万套,同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套,回升势头明显。
4、土地:整体供求较去年大幅回落,一线城市热度不减,二三线城市遇冷
供求方面,2014年1-11月300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%,多重压力导致房企拿地热情持续下降,市场趋冷。其中供应方面,2014年1-11月,300个城市共推出各类用地21.1亿平方米,较去年同期下降23.6%,降幅较2013年扩大近40个百分点。其中,住宅用地推出10.0亿平方米,同比下降26.3%,降幅为2010以来 。需求方面,2014年1-11月,300个城市各类土地共成交16.5亿平方米,同比下降29.2%,降幅超过土地推出量。其中,住宅用地成交7.5亿平方米,同比大幅下降34.3%,而去年全年为同比增长31%。
图:2010年至今300个城市住宅和商办用地
推出面积及增长率
图:2010年至今300个城市住宅和商办用地
成交面积及增长率
价格方面,1-11月,一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%,推动了土地市场整体成交均价的提升;而二三线城市土地市场趋冷,成交均价较为稳定。溢价率方面,2014年1-11月,300个城市各类用地平均溢价率为11.0%,较去年同期下降5.2个百分点。其中,住宅用地溢价率为12.5%,商办用地为10.5%,分别比去年同期下降7.0、2.2个百分点。
图:2010年至今300个城市住宅和商办用地
楼面均价及平均溢价率
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。