[摘要] 2011年，在限贷限购基调下，市场为我们演绎了一曲变奏华章。第一季新国八条奏响调控“序曲”，市场高亢滑落；第二季市场“承调”，进入轮候状态；第三季市场“变奏”，销量攀升；直至年末市场“转调”，量缩价跌，政策HOLD住了交易量也HOLD住了价格；2011年的厦门房地产市场可谓跌宕起伏、摄人心魄。
后市研判：2012年，期待市场协奏曲…
观点一：未来政策持续严控，行政手段逐渐退出，财税政策接力，调控基调趋于绵长持久
2011年宏观调控取得阶段性成果，追高的房价得到控制。政府作为本轮变奏曲指挥者对市场的把握应该说十分成功，但作为行政强制手段的限购政策依然受到市场的质疑，不可能长期存在。未来宏观调控结构化调整是必然，预计明年下半年财税政策接力有机会。房产税、物业持有税征收等财税政策将进一步试验而长期存在。
根据12 月9 日召开的中央政治局会议精神，2012 年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并根据形势变化做出预调和微调；同时，会议提出坚持房价调控政策不动摇，促进房价合理回归。此次会议再次强调了中央坚持房地产调控的决心。在房价依然没有出现大幅度下降，房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下，房地产调控一旦放松，必定引发楼市大幅反弹，从而导致为期近两年的调控功亏一篑。因此，在政策层面，我们预计2012 年从紧的宏观调控方向依然不会发生改变，但是局部微调的可能性依然存在。
房产持有税等市场手段对比限购等强制性行政干预将更具实际意义。通过税收杠杆调节持有房产的成本，特别对非刚性需求的投资、投机进行更加明确的限制，保护首置、首改市场需求，配合信贷杠杆调节，有效调节市场的供需运行。目前房产税仅有重庆、上海处于试验阶段，未来随着个人住房网络登记系统的探索，房产税将是紧缩调控中限购政策的替代市场监管。
观点二：未来市场U型反转，底部周期调整取决于多方力量参与力度
2011年楼市经历了四大变奏曲调，从稳定期——动摇期——速冻期——冰冻期，明年上半年将是冰冻期的解冻环节，而解冻更是春寒料峭，寒气袭人，这非一方力量所能促动而是多方力量集体促成的结果。
“限购”是2011 年影响市场的主要因素之一。2011 年1 月颁布的“新国八条”使“限购”扩展到所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市，执行力度对比2010年也进一步加强。“限购”叠加“限贷”对市场的杀伤力让市场进入了深度调整期，对比2008年市场底部调整周期13个月来说，2011-2012年宏观调控为中长期市场调整，基于房价目标控制，调整房地产供应结构，保障民生。
2012年政策博弈加剧 集美热门楼盘仅6800元/平
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