上周位于三江口的远洋天赋备案开盘，今天来看看这个定位高端系的新盘去化情况如何，以及盘点看看目前板块新盘去化情况。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">项目在7月16日，首次备案领证，包括：17＃／11F／1T2牵手／1F落地／44套；18＃／10F／1T2牵手／1F落地／40套；共计84套。备案均价2.5W，公摊18.5％。
其中17号楼单价略高于18号楼，总体差异不算大。由于项目都是小高层住宅，采用一梯两户的设计，除了落地一楼有82平米，其他都是89平米的四房产品。
分析：对于项目的备案价而言，毛坯2.5W，对比周边的星海天宸毛坯备案均价2.6W，景粼天筑精装备案均价2.55W。如果从备案均价对比来看，差异不算太大，不过三个项目在首开的时候，都采取了备案优惠的策略。
对于三个项目的楼栋差异也有一些，星海天宸主要的27层高层住宅，景粼天筑是17层的小高层住宅，远洋天赋则是接近洋房的10层左右住宅。从容积率和居住舒适度来说，远洋最优。不过由于区位有一定差异，远洋虽然也处于三江口，但是周边并没有地铁加持，也没有清华附中等学区加持，整体的配套较差。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">项目周六开盘，传出的消息是优惠后均价2.3W，去化18套，去化率21％。以地缘客和外地客为主。
分析：对比最近几周其他区域的去化来看，高新区国贸学原一次性开出千套房源，依然做到了高去化，上街的保利阅云台，也在低调中做到了高去化，就连帝封江的滨江左岸靠特价也做到了较高去化率。对于项目的开盘情况来说，略微惨淡。虽然都是均价差异不大的板块，不过市场的热度差异还是比较大。
当然对于房企而言，面对蓄客不足的情况下，分批开盘，缩减房源总量，这也是近期不少新盘的策略。这样可以在销售上更好的控盘，在数据上也能更好看，一旦热度不错就可以告诉购房者没有房源，等待下一期开盘。
如果远洋天赋这次要是一次性开出10栋以上住宅，近400套的房源，去化率和库存量将非常难看，毕竟清富片区的中海锦江城1000多套备案房源就是先例。
虽然项目只开出两栋住宅，房源总量也不过84套，但是首开去化18套，去化数也是近期较差的一个。对于这种百亩大盘，虽然容积率较低，但是可售房源总量依然不少，未来的去化压力也是较大。
项目目前的优势在于89做四房产品，加上定位远洋的高端系，也设计了叠拼产品。不过从项目定位来看，虽然地块硬性条件不错，不过处于三江口，主打依然是刚需客源，对于刚需的吸引力，地铁和学区统统没有，加上有星海天宸和景粼天筑两大新盘夹击，未来刚需产品的去化还是较难。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">由于6月16号的时候写过三江口网签盘点，时隔一个月，正好再看看板块新盘的网签情况。
先来看看最滞销的清富片区，两大滞销盘：三江花语城和中海锦江城。
其中三江花语城，目前网签依然是17套，一个月新增套数是0，上次间隔三个月也是0。中海锦江城，目前网签135套，一个月新增19套。目前库存依然近千套。
作为对比，近期领证的泰禾福州湾二期，由于当年无证销售，最近一个月已经网签了434套。有时候也不得不感叹，违规确实能帮助自己去化。
再看看梁厝片区，两大新盘：龙湖景粼天筑和星海天宸。其中龙湖景粼天筑，目前B地块网签289套，去化率67％，一个月新增101套。星海天宸，目前网签132套，去化率29％，一个月新增84套。
对于两个新盘，依靠地铁优势，还是做到了一定程度的去化。不过从库存来看，景粼天筑虽然B地块库存尚可，不过也开始备案D地块，消耗了不少客源的情况下，未来的去化依然有一点压力。
对于星海天宸，由于备案较晚，近期备案房源主要集中在首开的两栋，6月备案的两栋，仅网签2套，库存量还是较大。而且从每日网签数据看，项目近10天网签数量较少，至于剩余两栋是网签延迟还是去化差，后续可继续关注。
etch;-width: 10%;height: auto;background-color: rgb(198, 183, 131);overflow-wrap: break-word !important;">对于三江口而言，今年推出了不少新盘，而且都是纯商盘，相对应可售房源也较多，同时备案价还一路走高，区域均价到了2.6W左右。当然备案价也仅是参考，项目基本都做出了一定优惠，对于区域而言，地铁是亮点，不过帝封江和螺洲的三大超级大盘也是主打地铁，特别在帝封江滨江左岸因自身问题做出特价之后，三江口较高的单价略显晃眼。
由于清富片区的滞销开了先例，目前区域的可售房源依然不少，下半年随着螺洲的榕耀之城加入，整个城南的库存将非常大，对于购房者而言，尽量多比较价格，挑选符合自己的。最后做个预测：个人不看好郊区下半年去化（不做参考）
看房力学2021-07-21 07:21:27
