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网签异动,烂尾盘产权冻结,怎么看?

看房力学 2022-04-24 13:40:55

前天的网签数据出现异动,晋安区+马尾区,各有一个楼盘,出现超百套网签,以为是bug,后来详细查看数据之后,确实有异常,下面聊。


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网签异动

融信有墅:备案名(华云山庄),4月22日,网签158套。

项目位于晋安区寿山,查看网签情况,全部位于4月21日领证的楼栋,数据没有出现异常,为何一天就网签,预计跟项目自身操作有关。

中庚香海湾:备案名(香山海湾城),4月22日,网签215套(bug)。

查看了项目备案情况,未售房源215套,查看楼栋房源情况,剩余未售房源全部变黄,就是所谓的产权冻结。

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项目情况

中庚香海湾,作为香海世界的三期,位于琅岐,这个项目可以说是这个岛屿的代表。

中庚三次拿地,楼面价分别1597元/㎡,1814元/㎡和2533元/㎡,面积总计达580亩。

项目一二期,在2015-2018年,碰上楼市行情,房价也是一路上涨,高峰期也突破1.3W,从而让这样一个超级大盘,做到了接近清盘的结果。

项目三期,虽然2019年才备案,已经网签1258套,虽然不如之前一二期,但是同样不差。

分析:看到这样的网签数据,配合当初不到3K的楼面价,作为对比,同样在琅岐拿地的其他房企,比如三盛地价8017元/㎡、雅居乐地价7265元/㎡,中铁建地价4381元/㎡。

可以说在目前网络流传的四大鬼城之一,中庚是赚得盆满钵满,真正亏损的只有当初高价买入的购房者,以及后续跟进拿地的几个房企。

当然对于中庚,能在琅岐这种荒地提前拿地开发,占尽先机,也是因为中庚老板正好是琅岐人。

只不过在其他房企高价拿地,去化面临楼市低迷,能保障交房,而在琅岐赚到手软的中庚,在三期却给了一个烂尾盘作为报答。

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房企回顾

对于中庚也是闽系代表之一,从2020年开始,房企负面也是铺天盖地。

2020年,董事长梁衍锋被列入失信名单。

2021年,中庚多个项目出现问题,福清的中庚·香澜,被爆料是“墓景房”,交房还出现减配。随后位于连江的中庚香悦府,琅岐的中庚香海湾等,都被投诉出现停工。

往后,又出现房企裁员传言,面对这铺天盖地的舆论压力,房企发布了一个公告,对不实报道严惩。(当时由于公告盖章错误,甚至发文之后删稿隔天重发)

可以说这一系列的操作,多多少少也证实了房企的危机,只不过当时除了泰禾、福晟外,其他房企都没有明牌。

回到2022年,闽系逐个倒下之后,对于中庚的问题其实也已经变得不再有人关注。

对于这些房企的危机,其实可以很好地提前预知,由于近年开始关注土拍,其实在前几年,以中庚为代表的个别闽系,其实已经不再参与拿地,侧面已经验证了自身资金问题,只不过当时市场对于房企危机并没有太大的关注。

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项目后续

回到香海湾,项目今年业主提出停工问题,官方也给出回复:

据马尾区住建局调查了解,香山海湾城项目停工以来,马尾区政府多次召开会议,召集各方督促解决....

目前开发商正在筹措资金,今年1月至今已下拨2000多万工程款用于该项目施工,后期还将加快施工进度,争取10月交付。

分析:对于这样的复工回复,可以说也是近年常态,项目近期甚至被爆料自来水欠费,可以说复工的希望,依然不大。

如今对于未网签的房源进行产权冻结,可能也不算坏事,毕竟当初位于高新区的福晟印江南也有此类情况,避免房企私自卖房,不走监管,这样能保障剩余房源,未来还能做个抵押资产。

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关于琅岐

对于琅岐,近年被宣传成了四大鬼城,这里由于偷渡出国,导致人口缺失严重,前几年大举发展房地产,虽然去化不差,不过都是以投资客+海外华侨为主,如今交房项目,入住率极低。

除了这些负面外,板块的房价也是持续走低,近期琅岐山语城,开出的优惠价6K起,对比板块高峰期的价格,已经是腰斩。

当然除了利空,板块近期利好也有,马尾区重点规划的教育资源,居然都落到了这个岛屿。

位于香海湾隔壁的15年一贯教育用地,被华伦拿下,目前高中部也开始招聘,预计将于2023年秋季招生。

除此之外,近期又被爆料北附福州实验学校(原北大附属实验学校)筹建处已经挂牌设立,学校选址原农大东方学院琅岐校区,预计今年九月开学

结合马尾区当年的规划,还有一所:中央民族大学琅岐附属学校。

不管最终落地结果如何,可以说琅岐这座鬼城,多多少少也迎来一丝希望。

当然对比这些希望,对于购房者而言,除了被高价套闹外,烂尾盘如何复工,以及是否能交房,明显才是重头戏。

如今产权冻结,可能才是开始,但愿后续能有好结果。

相关阅读:马尾区,被遗弃的老区,“鬼城”何解?



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