发布后删除！厦门火了，房地产市场究竟如何？

摘要：试点吗（欢迎关注杠杆游戏）

撰文｜张银银

刚刚过去的牛年，昔日网红城市厦门掀起了不小风浪。这一切都源于一篇文章。

据华夏时报报道，1月26日，厦门市统计局发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，要求做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动，成为对外披露可能要试点房地产税的城市。该文在2日后被删除，后国家税务总局厦门市税务局工作人员向媒体表示，“目前收到的通知是，做好房地产税试点前期准备工作。具体相关政策以正式文件为准，如果出台将会对外公布。”

此前，有关厦门为首批15个试点城市之一的传言曾一度广泛流传。去年10月16日，厦门大学经济学与金融学某知名教授发文，厦门国税局已经有房产税试点执行方案了，而且有人均免征额30平方米。扣除掉免征面积，按照评估值7折计价，1套1个点，2套2个点。该传言未得到政府有关部门的确认。

公开数据显示，2021年1-12月，厦门全市房地产开发投资1069.66亿元，比上年增长1.3％；土地购置费691.56亿元，比上年增长5.3％；商品住宅投资709.89亿元，比上年增长3.2％，增幅比1-11月回落3.3个百分点。

具体而言，厦门楼市也存在着销售市场冷热不均的情况。比如，分区看，商品房销售面积差异较大，出现两级分化趋势。其中，思明、海沧、同安、翔安4个区房地产销售面积分别增长16.8％、4.9％、3.0％和19.7％；湖里和集美2个区房地产销售面积出现下降，分别下降7.9％和37.2％。而除了房企拿地意愿松动，2021年厦门全市商品房销售面积也连续5个月出现负增长，全年比全省平均低10.2个百分点，增幅位居全省倒数第二位。

如中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，当前厦门房地产销售市场较为低迷，结合目前市场情况来看，若房地产税试点落地或对房地产市场预期和销售形成进一步拖累。因此，在“防止全市房地产市场出现大的波动”的目标下，预计厦门房地产税试点落地的时间仍会结合市场运行的实际情况来定，当前仍处于试点落地前的准备阶段。

一个城市房价会不会涨，有很多共识的标准，比如货币政策、调控政策、人口增量指标、产业和经济增长情况、投资情况……但如何预判一个城市房价跌，则很难说。杠杆游戏一直在思考这个问题。

杠杆游戏总结出了关于房价跌不跌的几点要素：

1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量；

2.销售明显下滑，比如超过20％、30％，甚至更高；

3.房地产销售金额比房地产投资还低；

4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高，比如接近或超过60％。

如果这几个指标有一两个中了，房价降不降不好说，但如果都中了，不跌可能不行。当然，也会有变量，那就是调控放松，货币、政策出手救市，甚至是刺激。这样的情况，我们并不陌生。

目前可以看到的是，房地产长效机制的建设真在稳步推进中，楼市以前野蛮生长的红利可能一去不返。房住不炒，将给我国大部分城市一颗“定心丸”。