[摘要] 疯狂一词，根据百度百科的解释，指的是一种精神状态，或者说是一种情绪的激昂程度。厦门楼市目前就是这样一种状态：刚需客恐慌了、改善客着急了、投资客按耐不住了、房东膨胀了、开发商激动了、中介亢奋了、房价起飞了！
疯狂一词，根据百度百科的解释，指的是一种精神状态，或者说是一种情绪的激昂程度。厦门楼市目前就是这样一种状态：刚需客恐慌了、改善客着急了、投资客按耐不住了、房东膨胀了、开发商激动了、中介亢奋了、房价起飞了！
开春后，厦门天气还不见明显转暖，但厦门楼市已经直接从回暖状态过渡到疯狂状态，这种状态转变得太快、太突然、太凶猛，甚至超过了内参的预期。
【真实行情】——房价已起飞！
行情回暖、房价上涨并不可怕，可怕的是这一切在你身边真真实实发生，而你却还被蒙在鼓里。
一二手房价持平或倒挂
这是目前厦门楼市为普遍的状况，几乎每个有新盘在售的区域都出现了一二手房价倒挂或持平的情况。五缘湾恒禾七尚、中铁元湾的售价5-6.5万元，而区域内200平米以上的二手房报价均在7.5万以上；上个周末龙湖春江郦城以3.7万的均价开盘，而集美新城目前的二手房大部分在3.5万上下，中航城A区、中航城C区的优质户型报价均在3.7万以上；翔安禹洲卢卡小镇、首开领翔上郡目前均有3万以下新房在售，但区域内的二手房价格也已接近3万。
这也是内参认为为离谱的状况。同一区域内一二手房价倒挂或持平，说明这个市场一定是病态的！一二手房由于房龄新旧、首付比例不一样，一定会存在合理的价差，如果持平或倒挂，要嘛是二手房东盲目自信，要嘛是新房价格被人为干预。目前来看，内参认为这两个因素都存在。这种离谱价格体系将对区域的行情、房价造成恶性循环。
房东惜售，二手房跳涨
经常会有参粉向内参诉苦：房东反悔不卖了、无耻房东又涨价了……可是换房需求的房东心里的苦又有谁知道！在房价快速上涨周期内，改善需求的房东其实也是弱势群体。想换的房子突然涨价了、想换的房子被别人买走了、想换的房子卖光了……一环套一环，环环受伤，终就是恶性上涨的循环。所以，市场越热，房东越惜售，报价跳涨越频繁，这是市场大热行情下的正常现象。
而现在，二手房市场的恶性上涨循环正在厦门楼市上演，并进一步蔓延。特别是无明显硬伤的低总价的中小户型，一天一个价太过夸张，但基本也是一周一个价。
目前厦门新房市场整体在售楼盘、房源基数较小，导致目前新房价格体系阶梯差快速缩小。以岛外为例，集美、马銮湾等热门片区的新房价格在3.5万-4万，而翔安、环东海域、灌口、杏北等相对偏远一些的片区的新房售价也在2.8-3万之间；再加上今年新房供应极度匮乏，优质区域与偏远区域的新房价格阶梯差还将持续缩小。
价差缩小的同时，也伴随着低价楼盘的逐步清盘。目前来看，厦门售价3万以下的新房仍然处于顺销期，销售行情不温不火，卖得好的也有，比如首开领翔上郡，卖得一般的也有，比如禹洲卢卡小镇。但是如果这一波行情再持续1-2个月，这些3万以下新房将全面清盘或调价，所以，现在请珍惜这些3万以下的新房。
“老破大”仍然不好卖
与2016年初的那一波暴涨行情相比，今年厦门楼市明显的不同就是——分化，而不是如2016年那般普涨。为明显的就是“无学区优势的老破大”。老，一般指2000年以前建成的二手房；破，主要是卖相较差、物业管理较差的小区；大，主要指面积超过120平米的户型；这类型房源现阶段并没有出现明显上涨迹象，且议价空间仍然存在。
热门区域持续领涨
与“无学区优势的老破大”形成鲜明对比的是，热门片区的优质次新房全面领涨本轮行情。五缘湾不断有8万以上的房源冒出，甚至还有9万单价的大户型报价在售；集美新城的中航城A\C、莲花新城、IOI园博湾、中交和美新城，海沧的海晟维多利亚、绿苑新城、禹洲尊海、海投天湖城，环东海域的恒亿尚品湾、国贸金沙湾，翔安的阳光城翡丽湾、联合博学园、泰禾红门、美地雅登等小区近半个月涨幅至少10%，而且报价还在不断上窜。
【内参观察】——全民炒房，警惕！
行情回暖、房价上涨并不可怕，可怕的是街边巷尾人人在讨论房子、有钱没钱都想着炒房赚一笔。
外地炒房客杀入
上周，一条“外地投资客拿着4个亿冲入厦门，要炒翻五缘湾”的消息被中介在朋友圈频繁转发刷屏。中介发的朋友圈消息不可尽信，也不能全然不信。内参不知道这个消息的真假，也不知道有没有4个亿这么多，但近两周以来，内参通过自己身边的渠道听到越来越多的关于外地投资客杀入厦门的消息，有专业炒房客，有私企老板，有“基金”公司……身份不同，但有一点是相同的——手握大量资金。
有房族贷款炒房
除了中介以外，近做抵押贷、过桥、垫资的贷款公司生意也异常火爆。得益于2016年厦门房价的暴涨，早前买房的许多有房一族目前手中的房子基本已50%以上，吃过肉，知道肉香，自然想再尝一尝。于是，借助贷款公司，提前还贷，再做抵押贷，把部分套现出来，成为许多有房一族参与炒房的资金来源。
中介合伙炒房
有位入行二十年的资深中介曾告诉内参：普通购房者根本不可能买到明显低于市场行情价的优质二手房；普通购房者在市面上看到的在售二手房，都是被中介和投资客挑剩的。这位老司机的话把内参震撼到了，够透彻！
中介之间合伙炒房、中介与投资客合伙炒房在这个行业中已不是什么秘密，他们大多采用公证的方式，所以基本是3-6个月的短炒行为，因此在行情大热之时，这种情况尤为普遍、尤为严重。现在，根据内参的观察，稍微有些门路和实力的中介个人都参与进来了。
刚需抱团炒房
这是今年这波行情为明显的特征，虽然在投资客群中的比例并不大。由于厦门房价在短周期内上涨太快，远远快于刚需积攒首付的速度，导致很多刚需不得不放弃自住需求，变成投资需求，寻找身边同命相怜的刚需集资买房。目前首付低于50万的很多刚需都采用了这种集资投资房产的形式。
【内参观点和建议】
1、一个城市的房产如果没有投资价值和需求，那么这个城市的房地产也是相对病态的。但是，如果短时间内投资行为、投资需求激增，那么就必须引起警惕。内参认为投资房产是合理的行为和需求，但加多重杠杆的短炒行为风险较大，并不适用于所有人，请谨慎入市。
2、大量炒房资金、大批投资群体的涌入，必然推高短期行情，加快房价上涨步伐。推高这一波行情的主要有三个因素：刚需恐慌、利好预期、投资猛增，目前来看，除非有严厉调控出台（请注意，是严厉！），不然这三个因素都不可能在短期内减弱和消退。所以，这一波行情仍然将持续向上，即便短期内见顶，也是高位徘徊。
3、目前政策面风声很紧，内参已经从不同渠道得到一些碎片信息，综合来看，短期内出台行政性干预手段的可能性较大。类似去年的“限涨令”、“限价令”……
4、市场大热时，房价上涨快、房源较少、房东惜售、政策变动大，如果你选择在此时换房，既有市场风险，也要冒着政策风险。对于改善需求来说，内参建议尽量做好充足的准备，市场大热时期从来都不是置换的好操作时机，除非你是老司机。
5、对于刚需和小白来说，内参仍然是那句话：早买不会亏。建议在条件允许的情况下，尽量选择新房。与变化莫测的二手房相比，新房稳定在售，价格相对稳定，交易流程清晰，操作简便，首付比例较低，风险相对可控，对于刚需来说，再适合不过了。
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