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二线城市豪宅成交量“井喷” 房价上涨为主因

海峡财经导报房产版块  作者:甄爱军   2016-11-25 01:18

[摘要] 在调控收紧之前,由于改善型需求积极释放,加上 性需求反弹,使得热点二线城市千万元级别豪宅成交量放大。不过有 预测,随着各地调控再次收紧,未来豪宅成交会放缓。

在调控收紧之前,由于改善型需求积极释放,加上 性需求反弹,使得热点二线城市千万元级别豪宅成交量放大。不过有 预测,随着各地调控再次收紧,未来豪宅成交会放缓。

二线城市豪宅抢手

提起豪宅,不再是一线城市的专利,二线城市豪宅市场在今年异军突起。为此,有 断言,今年二线城市正式迈入豪宅元年。

数据显示,前三季度,传统的豪宅城市如杭州、厦门,豪宅成交状况仍持续保持高位运行态势,如杭州在前三个季度豪宅成交量达到925套,与2015年全年1002套的成交量仅差了77套。来自快房网的数据也表明,截至今年三季度末,杭州单价超过3.5万元/平方米的 住宅成交量超过3700套,已经超过2015年全年3123套水平。此外,厦门前三季度成交量已经达到498套,比2015年全年多了110套。另一个传统豪宅城市苏州,前三季度千万元豪宅成交量也达到519套,同比上涨42%,距离2015年全年成交量558套,仅相差39套。

值得关注的是,部分热点二线城市豪宅成交巨幅放量。数据显示,同比变化大的是合肥,三季度末豪宅成交量为120套,同比大涨700%。此外,济南和郑州豪宅成交套数达到178套和167套,同比增幅也分别达到惊人的536%和519%。房价涨幅已经超过一线城市的南京,豪宅成交同样大幅放量,三季度末达到593套,同比大涨219%。

当然,也有少数城市豪宅成交出现萎缩。数据表明,截至三季度末,武汉和福州千万元豪宅成交套数分别为81套和67套,同比下滑34%和19。

房价上涨成为主因

热点二线城市千万元级别豪宅成交大幅放量,是多个方面原因共同促成的结果,诸如改善型需求的释放, 意愿增强,以及房价整体上涨等。

业内 表示,改善型需求的积极释放,在一定程度上促使豪宅成交数量的增加。业内表示,在今年10月份之前,政策环境宽松,利率为历史低水平,极大刺激改善型需求有效释放,使得 物业成交大幅放量。这种现象在一线城市尤为明显。以北京为例,截至目前,北京面积在200~300平方米的新建住宅成交套数已达3245套,超过2015年全年的3000套水平。此外,上海、深圳、广州等其他三个一线城市同样如此,截至三季度末,三大城市千万元豪宅成交套数分别达到9112套、3306套和1042套,较2015年全年成交量相比,分别超出1552套、460套和39套。

此外, 需求的增加,从而对豪宅成交起到了助推作用。业内表示,在避险情绪增加的情况下,很多购房者实际上会积极持有 物业,导致一些千万元级价格的豪宅项目会更容易受宠。从实际情况看,随着各地“ ”的出现,购房者也会积极看好此类豪宅项目,进而加快此类项目的交易。

房价上涨,不少项目套总价跨入千万元级别,使得豪宅总量得以增加。数据表明,截至今年10月底,热点二线城市房价出现大幅上涨,如豪宅成交量涨幅大的合肥,新建商品房住宅均价达到了12365元/平方米,同比涨幅达到40.85%。此外,豪宅成交十分活跃的南京、天津、厦门,10月新建商品住宅均价同比涨幅也分别达到38.68%、25.57%和64.88%。

会否加大房产泡沫

千万元豪宅成交量放大,在一定程度上抬升了整体房价水平,从而使得市场对于房价泡沫成分是否过大产生加大担忧。

豪宅比重过大,对整体房价水平影响很大。以厦门为例,数据显示,在2016上半年,单价3万元/平方米以上项目占比从2015年的10.4%上升到16.4%, 产品占比扩大了6.4个百分点。此外,由于岛内项目单套房源总价基本超500万元,所以厦门500万元以上产品占比也有较大的提升,上半年占比达到12.1%。这种变化的直接后果是厦门新建商品住宅均价大幅攀升,10月底已经达到31316元/平方米,同比大涨64.88%,一举取代深圳,领涨全国。

  不可否认的是,今年前三个季度热点二线城市“ ”频出,地价飙涨,这将导致未来豪宅供应量持续放大。以杭州为例,近两年来楼面价大于1.8万元/平方米的可供开发住宅用地,可新增约250万平方米单价超过3.5万元/平方米的 产品。

有 表示,对于部分价格上涨过快的城市来说,的确存在滞涨或者下调的风险。业内认为,不排除有部分城市豪宅项目存在价格虚高、过度炒作的嫌疑,显然会影响此类项目后续价格的成长。如果调控政策导致价格上涨空间受限制,也往往会出现价格上涨停滞甚至下跌的可能。“这方面的风险是需要警惕的。”

基于上述分析, 认为如果单纯从资产配置角度出发,目前并非太好的介入时机。这是因为现阶段政策调控力度正在收紧,市场需求受到抑制,市场预期转向,房价单边上涨的趋势有可能会转为震荡上行的走势。因此在现阶段介入,有可能会因为房价调整而导致资产缩水。

不过,也有分析人士指出,虽然热点二线城市豪宅成交增幅较大,但由于在全国市场中总量极小,因此影响还处在可控范围之内。数据显示,北、上、深前三季度千万元以上豪宅共成交17184套,占到18个城市总成交量的76%;而5万元/平方米以上豪宅共计成交36473套,占比高达93%。整体来说,中国豪宅市场格局仍集中在少数经济发达的城市,并未完全扩散到二线城市。因此从总体上来看,热点二线城市豪宅成交放量,对楼市整体而言,影响不大。

表示,随着10月初各个热点二线城市调控收紧,未来豪宅成交会放缓。从各地出台的调控政策来看,以限购、限贷等为主要手段的调控措施,对改善型需求,尤其是 投机性需求有着明显的抑制作用,这显然会影响豪宅市场的成交量。

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