[摘要] 第一太平戴维斯新发布的报告显示,进入三季度以来,厦门甲级写字楼平均月租金环比上升3.1%,同比上升1.3%。同时,受新增供应预租情况良好影响,厦门全市写字楼空置率环比下降2个百分点至20.4%,同比下降3.2%。 统 ...
太平戴维斯新发布的报告显示，进入三季度以来，厦门甲级写字楼平均月租金环比上升3.1%，同比上升1.3%。同时，受新增供应预租情况良好影响，厦门全市写字楼空置率环比下降2个百分点至20.4%，同比下降3.2%。
统计数据给时下备受库存困扰的厦门写字楼市场带来了信心。与此同时，不少业内人士表示，长期来看，厦门写字楼供应并未过剩，而且不少开发商开始运营突围。
“笑脸”行情
太平戴维斯新发布的数据显示，进入第三季度以来，厦门甲级写字楼平均月租金环比上升3.1%，至人民币89.9元/平方米，同比上升1.3%。同时，当期厦门甲级写字楼平均售价保持平稳，约为人民币19030元/平方米。
截至目前，今年厦门甲级写字楼市场有五处新增写字楼入市，分别是世贸海峡大厦、中航紫金广场、深田国际大厦、国贸商务中心和建发悦享中心二期，新增供应35.7万平方米。不过，“这些新增供应预租情况良好。”太平戴维斯有关负责人说，这使得今年第三季度以来，厦门全市写字楼空置率环比下降2个百分点至20.4%，同比下降3.2%。
此前，戴德梁行提供的数据显示，2016年上半年，厦门甲级写字楼存量高达63万平方米，空置率高达28%，按照2015年厦门甲级写字楼7.3万平方米的去化量来计算，其去化周期长达8.6年。更何况，未来五年内，厦门还将新增甲级写字楼248万平方米，是2015年底存量的5倍。相比之下，当期厦门一手住宅市场去化周期不足5个月。
“厦门未来写字楼的新增量，甚至高于成都的208万平方米，但甲级写字楼去化速度不足成都的一半。”戴德梁行厦门公司有关人士说。
市场过剩？
“应该说，从短期来看，厦门写字楼的确是过剩的，但长远来看却未必如此。”戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为，随着厦门经济快速增长，不排除会出现爆发性去化局面。从历史数据来看，自贸试验区、象屿保税区成立，都快速推动片区写字楼去化。
21世纪经济研究院披露数据显示，2016年上半年，厦门以9.2%的GDP增速，位居重要城市经济增长前五名。其中，软件和信息技术服务业运营收入增长19%，成为经济增长的主要新动力。有业内人士认为，厦门的高速发展与国家战略有很大关系，可以说占尽天时，而经济增长会带动写字楼去化。以海沧区为例，太平戴维斯发布的报告指出，海沧区受自贸区政策影响，加上东南国际航运中心即将投入使用，该区写字楼市场前景可期。
不仅如此，太平戴维斯的报告还指出，随着更多甲级写字楼市场的发展，厦门高端住宅和服务式公寓市场将逐渐成熟。高端住宅和服务式公寓租赁市场在岛内甲级办公楼相对集中的区域会有进一步的发展。
运营突围
尽管如此，除了区域经济增长，厦门写字楼去化也要依靠运营水平的提升。
“写字楼应该持续运营、调整，10年前北上广的写字楼多由外资公司运营。在厦门，有侨胞、侨商背景的开发商运营能力较强，比如由新加坡公司开发运营的国际银行大厦。”潘育敏认为，海外运营经验会带动本土成长，厦门写字楼整体运营水平提高还需要一个过程。提高写字楼运营水平，除了硬件维护，还应在概念、推盘节奏、租户把控、资源整合等方面下工夫。
记者了解到，为了提高运营能力，目前厦门越来越多写字楼开发商开始积极转型突围，“虽然如履薄冰，但仍有机会。转型升级，是厦门写字楼的发展契机。要做到以人为本，真正为入驻者提供人性化服务。”厦门万科中心负责人张云雷透露，该项目正从“单一办公”向“复合社区”转变。此外，海西金融广场负责人叶谋源也表示，其正在寻找会计事务所、律师事务所等入驻，方便企业办理事务。
值得一提的是，近期福建省出台了关于加快化解商业办公去库存的相关政策，允许商改住，但在厦门还没有落地实施。对此，潘育敏表示，这顺应了住宅租赁市场的发展趋势。她建议，地段好的写字楼可改成服务式公寓，采取统一、高标准的运营管理，以金领为目标客群，采用长租模式，这种模式在上海、北京已经获得长足发展。“目前厦门缺少这样的产品，但是有一定的需求存在。”潘育敏说。
不过，说到当前厦门写字楼的投资发展空间，潘育敏认为，要充分考量交通、配套、品质等因素，由于受宏观经济影响较大，投资客对于写字楼要谨慎出手。
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