[摘要] 我市一名女士前不久跟房东约好了过户时间,因为女儿抽不出空来,过户时间延后两天。到办理过户时,房东假借夫妻离婚为由反悔了,而实质上是因为房价毁约。这名女士无法接受这个理由,准备起诉房东。
我市一名女士前不久跟房东约好了过户时间，因为女儿抽不出空来，过户时间延后两天。到办理过户时，房东假借夫妻离婚为由反悔了，而实质上是因为房价毁约。这名女士无法接受这个理由，准备起诉房东。
这不是个例。春节过后，楼市升温，房价持续走高，几乎一日一价。随之而来的是，二手房交易违约现象频发。
合同都签了，钱也都交了，为啥过户时还会出现变数呢？难道这些卖房者都没有契约精神吗？业内人士认为，要减少交易违约现象，除了需要呼吁买卖双方秉持契约精神外，关键的还是要有措施加以制约，增加违约成本。
【背景】
二手房量价齐升
上周成交1955套
去年下半年以来，降息降准、购房首付比例下调、契税、营业税优惠调整，以及房地产业“营改增”等一系列楼市政策的出台，释放了购房者的需求，也吸引诸多改善型购房者换房，二手住宅成交火爆。
根据市国土房产局公布的数据，今年季度，我市二手房交易13067套，环比增加16%，同比增加158%；面积131.2万平方米，环比增加16%，同比增加156%，为历史高。
根据“厦门网上房地产”公布的数据统计，4月18日—4月24日，我市二手房总成交为1955套，环比上涨10.95%，与去年同期的811套相比，上涨141.1%。
这波“热潮”让厦门房价也应声上涨。
国家统计局厦门调查队的调查数据显示，今年2月，厦门二手房售价环比上涨2.0%，排在合肥、上海、深圳、北京之后，位居70个大中城市的第五位；同比上涨8.1%，位居70个大中城市第七位；今年3月，厦门二手房价格同比上涨13.9%，位居70个大中城市的第六位。
案例1
付了200万元，她仍提心吊胆的
陈女士原来住的房子有100平方米，一家人想改善一下居住环境，今年2月份，她通过中介看中了瑞景一套150多平方米的房子。当时跟房东聊得很好，觉得对方很爽快，很快双方就签了购房协议，总价近600万元，先支付50万元定金。
因为手头有点紧，为了买这套房子，陈女士把原有的两套房子都卖了，还要贷款200多万元才够。为了能够早日搬进新家，陈女士再次支付给房东150万元。
担心房东反悔，她决定提前过户
房东把钥匙给陈女士，让她先装修。陈女士打算“五一”后再过户。她的考虑是，“营改增”政策5月1日起实施，届时她至少可以省近万元。对此，房东也同意。
事情突然出现了变化。就在4月中旬装修期间，有人找上门来问房子的事情。原来这套房子是房东从法院拍卖来的，而且跟找上门的人有点瓜葛。而之前，无论是中介还是房东，都没有提及此事。
陈女士慌了:“我把房子全卖了，万一这套出问题，那该怎么办？”陈女士说，她通过朋友了解，发现这套房子产权清晰，并不影响过户。
陈女士刚松一口气，又一个担心涌上心头:房价蹭蹭地往上涨，万一房东反悔不卖了那该怎么办？
她急忙跟房东打电话，商量过户事宜。
房东一拖再拖，她一再低声下气
这时候的房东，和当初签协议时的爽快劲有个明显变化。
上周一，接到陈女士的电话，房东回复，他要去外地出差，快周三才能回来。陈女士不好催对方，只好客气地跟对方说，那周三再约吧。上周三中午，估计房东出差回来了，陈女士再次打电话，轻声细语地问房东“回了吗”，谁知对方居然来了一句:“后来我又没出差。”害她白白苦等了两天，陈女士气急，但她忍住了，再次跟他提及办理过户的事情。对方答复:“那就周四中午去办吧。”不过到了周三晚上，房东又打来电话说:“明天没法去办了，结婚证被老婆放在老家了。”陈女士心里尽管不爽，但还是忍住了，问对方何时能办？房东说:“回老家要住一天，要么下周一，快也就这周五。”陈女士赶紧说:“那就这周五中午吧。”
尽管房东答应了周五中午办过户，可陈女士心里还是没底，一个晚上都没睡好。她一直在琢磨房东的每一句话，房东还在电话里提及房价涨了不少，这是什么意思？是不是想反悔啊？
好不容易熬到周五上午，陈女士怕自己直接打电话会惹急对方，思量再三，她让中介给房东打电话。中介反馈说，房东不接电话，短信也不回。陈女士心里一沉:房东不会弄出个什么“幺蛾子”来吧？她只好亲自给房东电话，再次强调，过户时间是中午。对方说好。
转眼间到了中午，陈女士和丈夫以及中介提前20赶到市行政服务中心，这时中介又给房东电话，对方还是没接。
下午1点25分，陈女士给房东发微信:“你到哪里了？”房东回复:“还没吃午饭，等吃完午饭才能过来。”
终于办完过户手续，这才松了口气
当天上午，同安“地王”拍卖，楼面价拍出超2.5万元/平方米的消息已经满天飞了。这个消息让陈女士更不安了。
在等待房东过程中，一位朋友说的一件事更是让陈女士坐立不安。那位朋友说，有个人近约房东去办过户，可到了办理现场，居然还有“第三者”插足，对方也想购买此房。这时，房东让两个买房者现场“竞价”，你5万，他5万，直至增加到30万才罢休。结果可想而知，谁出钱多，谁买走。
又过了一个，差不多是下午2点30分，房东和他的妻子终于来了。陈女士悬起来的心终于安稳了一些。她跟对方客气了几句，谁知，房东不仅不为自己为何不接电话做解释，还埋怨中介为何打那么多电话，影响他做生意。为了尽快促成过户，中介只好赔笑脸给他道歉。
轮到他们办时，填表、签字，一切看似很顺利。陈女士暗自庆幸还好没再出什么乱子。办到一半时，窗口工作人员让房东出示房产证，可房东却说房产证忘带了。
陈女士不敢发火，赶紧让人送房东妻子回家取房产证。一个后，房东妻子终于拿着房产证回来了。当天下午4点半，该办的手续终于办完了，陈女士这才松了一口气。
案例2
告诉中介“不急着卖”，对方又转4.5万元过来
不管怎么说，陈女士还算幸运，尽管一波三折，毕竟后拿到了房产证。而阿馨（化名）则没那么幸运。原本双方谈好了210万元的价格买房子，阿馨还付了5万元定金，结果房东第二天就反悔了。见无法说动房东，阿馨决定起诉，要求房东赔偿双倍定金。
在中介的介绍下，阿馨与阿兰（化名）以210万元成交一套房子。阿馨说，当时阿兰在外地，而她有意买房，所以两人包括中介通过微信沟通，终把价格谈了下来。当天，中介就要求阿兰提供银行账号，用于接收定金。
阿馨说，她当天向中介支付了5万元定金，由中介代为保管，而中介也马上转了5000元到阿兰的账户上，剩余的钱按照之前的协议——在办理交易手续后，中介会再支付给阿兰。
没想到的是，第二天，阿兰就通过微信告诉中介，成交价太低了，她现在不急着卖，会把5000元退给阿馨。中介跟阿兰解释，已经收取了客户的定金，这钱不能退。两天后，中介又向阿兰账户转了4.5万元，也就是说，阿馨的5万元全都付了。
双方僵持不下，阿馨只好把阿兰告上思明区法院，要求阿兰双倍返还定金即10万元。
阿兰在法庭上提出异议，她说，她首笔收到的5000元只能算是阿馨支付的意向金，并非法律上所说的定金。而且双方还没有签合同，自己明确表示不交易了，中介没有任何告知，擅自又转账4.5万元。她觉得，这是因为交易不成，中介在打击报复她。
法院裁决
法院审理认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式，微信也属于订立合同的合法形式。本案中，阿馨通过中介与阿兰联系房产买卖事宜，中介以微信方式与阿兰达成合意并形成初步的购房合同。虽然阿馨主张定金为5万元，但是从微信聊天记录来看，达成合意的当天约定定金为5000元，之后阿兰明确表示不再履行合同，而且中介再支付4.5万元，也不符合事先协商的条件即“办理交易过户手续”，因此法院认定定金为5000元。
因为阿兰反悔，阿馨有权要求依照定金罚则支付双倍定金。法院终判决，阿兰须向阿馨双倍返还定金1万元，另外还须退还阿馨4.5万元。
案例3
和前面两个案例相比，这个例子更离奇。
经中介的介绍，阿徽和花花（均为化名）签订了《房产买卖协议》，约定花花将名下的房子以83万元的价格卖给阿徽。签协议时，阿徽支付了3万元定金。并且阿徽还和中介签订协议，确认和支付方式，当日支付1万元，另有1万元在办理过户手续时再支付。
过了几个月，花花突然表示，因为房子之前有贷款，需要解押，而她目前没有足够的解押款，无法按照约定时间解押过户。花花提出，解除协议，同意双倍返还定金。之后，阿徽收到了花花支付的6万元，买卖房子的事就此作罢。
事情并没有结束。中介认为，既然已经促成了双方签协议，中介费应当照付。催讨无果，中介提起诉讼，法院作出判决，要求阿徽支付中介费余款1万元以及相应的违约金。
判决之后，阿徽付了这笔钱，但他并不甘心。因为在法庭审理时，花花说出了自己反悔的另一个理由——那时同一个路段上差不多的户型都已经卖到100多万了，而她却只卖83万元。而且花花还说，当初解除合同时，中介劝她，随着房价上涨，即使支付双倍定金也不会吃亏。
阿徽转而起诉花花，要她赔偿损失，即2万元中介费、资金占用费、律师费等。
法院裁决
该案历经两级法院的审理，终法院认为，双方合同解除的过错在于花花，花花应对其违约行为承担责任，其双倍返还定金后，并不免除赔偿阿徽损失的责任。依据双方签订的《房产买卖协议》，一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。
因此，判决花花向阿徽赔偿2万元中介费、5000元律师费，资金占用费按照银行同期同类贷款利率来计算。
【业内观点】
违约若纳入信用记录
可有效培养契约精神
据了解，近期二手房市场违约频发的主要原因是，二手住宅房价上涨，二手住宅交易时间长，二手房房主违约成本低。
厦门房产中介行业协会副秘书长林永洪说，目前的合同条款中，普遍规定一旦违约，违约方需要双倍返还定金。而购房者确定购房意向的时候，只交两三万元的定金，房东如果违约，只需要赔偿几万元，但如果购房者交了10万元的定金，房东违约就需要返还20万元的定金，违约成本变高，就会有压力。
“还有另外一种方法可以增加违约成本。”林永洪说，按照《合同法》的规定，二手房买卖双方在合同中可以规定，任何一方违约要给对方支付房价的20%，作为违约金。厦门的住宅总价动辄上百万，甚至几百万，违约成本也较高。
不少业内人士提出，要减少违约行为的发生，还需要从个人信用社会评价体系建设入手。如果买卖二手房过程中出现的违约行为，会被录入当事人在银行或其他机构的信用记录，这种做法，也会给当事人的违约动机予以相应的警示，对于培养全社会的契约精神、守信风尚，都会产生积极的效应。
【律师说法】
保留购房证据
增加违约压力
北京盈科(厦门)律师事务所合伙人卢玉琼律师也认为，在合同条款中要尽可能增加违约成本。此外，好在合同中约定，守约方主张权利时产生的调查费、公证费、差旅费、律师费用等，需要违约方承担，进而增加房东违约压力。
卢玉琼说，遇到房东违约，购房者并非只能被动接受赔偿。购房者可以要求解约，违约方返还定金；也可以拒绝接受返还定金，而是要求房东继续履行合同。
她建议，购房者要注意保留购房证据，如短信往来、录音、中介机构相关书面证明等。
(厦门晚报)
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