[摘要] 4月11日起，福州针对二手房交易环节的契税、营业税优惠政策进行了调整，购房套数的认定主体被明确为购房人本人及家庭成员（含配偶、未成年子女），不再执行此前的以购房人个人为认定主体的政策。与此同时，个人转让住房营业税征收的计算时点也由按原购房合签订时间认定改为按国家税务总局规定的契税完税凭证时间与房屋所
4月11日起，福州针对二手房交易环节的契税、营业税优惠政策进行了调整，购房套数的认定主体被明确为购房人本人及家庭成员（含配偶、未成年子女），不再执行此前的以购房人个人为认定主体的政策。与此同时，个人转让住房营业税征收的计算时点也由按原购房合签订时间认定改为按国家税务总局规定的契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先原则认定。业界将其称为“411新规”。
突如其来的政策让福州二手房市场措手不及。如今新规执行已经超过一周，福州二手房市场已经出现了些许变化。
成交数据依然亮眼
“411新政”之前，福州二手房市场刚刚迎来了一个丰收月。来自福州市地税局的统计数据显示，2016年3月，福州四城区（不包括马尾区）共受理二手房权属转移件数3060件，环比增加37.4%，同比增加40.95%。据了解，部分房产中介3月所有门店成交量同比上涨了一倍有余。
此前有不少房产中介人士担忧，“411新政”突然出台，或让高温的福州二手房市场骤然降温，但从近期的成交数据来看，福州二手房市场并未受到明显影响。同样来自福州地税局的统计数据显示，4月12日～17日，福州四城区共受理二手房权属转移件数923件，成交量对比3月的周平均数不降反升。
值得注意的是，对于这样的数据部分中介人士更显担忧。“4月8日房地产交易中心才发布调整政策，时间仓促，9、10、11号三天集中了很多人去递交材料，也存在购房者的申请没办法全部处理，顺延到这一周的情况。”鼓楼区某房产中介的分店长谭经理告诉记者，“411新政”出台后，很多上门看房的客户只是来了解行情，“上个月一些优质房源挂出来可能只两三天就能成交，但现在挂出一周都不一定能卖出去，客户观望情绪比之前浓了。”
后市走势尚难定论
记者了解到，购房套数的认定将以家庭为基准，大的影响在于会增加部分购房者的税收成本。以福州金山片区一套120平方米的房子为例，总价150万元，按照之前“以个人为认定主体”的规定，有些购房者只需要根据购房总价的1.5%缴纳契税，但实行新政后，除非家庭首次或首改购房，否则大多数人需要按照购房总价的3%缴纳契税，两者前后相差2万多元。
个人转让住房营业税征收的计算时点由按原购房合签订时间认定改为按国家税务总局规定的契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先原则认定，也让二手房市场上购买年限满2年但还未来得及办理房产证或房屋所有权证的房源需要缴纳营业税。按照福州二手房市场的“潜规则”，这部分税收实际是由购房者支付，由此又增加了部分购房者的置业成本。
在中介人士看来，“411新规”突然出台，除了增加了部分购房者的买房成本，大的影响在于让部分买家对当前二手房市场产生了“价格抗性”。“去年至今，福州二手房市场一共两次调整了营业税、契税政策，很多房东随后跟进调高了价格，有的调价甚至接近营业税减免的金额，现在这部分优惠突然没有了，购房者可能会觉得不甘心，对二手房的成交肯定会有影响。”
不过，也有部分中介人士认为“411新规”对福州二手房市场的整体走势影响不大，因为“现在福州二手房市场整体还是呈现向上的行情，一些热门区域的二手房价涨幅达到10%，二手房市场也存在买涨不买跌的情况，在现在银行信贷政策还很宽松的情况下，如果二手房市场上还有较高性价比的房源，依然能支撑市场继续升温。”
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