[摘要] 2月17日,福建省住房和城乡建设厅官网公布了《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》(以下简称《意见》),其中有八项关于化解房地产库存的具体措施,被业界称为“新闽八条”。 业内人士普遍认为, ...
2月17日，福建省住房和城乡建设厅官网公布了《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（以下简称《意见》），其中有八项关于化解房地产库存的具体措施，被业界称为“新闽八条”。
业内人士普遍认为，“新闽八条”对于帮助楼市去库存或产生较大的积极影响。
（图为福州城区。王旺旺 摄）
政策助力去库存
去年，福建省内的福州、厦门都出现住宅市场回暖的情况，但省内一些城市面临较大的库存压力，尤其是龙岩、南平、三明、宁德等城市，存在人口外流导致的住宅消费动力不足的问题。数据显示，2015年福建省商品房销售面积4037.76万平方米，同比下降2.0%，商品房销售额3585.81亿元，同比下降4.7%。在销售不畅的情况下，福建楼市去库存压力凸显，截至2016年元旦前，福建省商品房待售面积2010.43万平方米，同比增长53.2%，增幅比2014年提高了27.7个百分点。
在接受采访时，不少业内人士认为，在省内多数城市面临较大库存压力的情况下，“新闽八条”解决了很多去库存政策的相关细则问题，将会对市场产生很大的影响。据了解，“新闽八条”提出：降低商业贷款首付比例——首套房低两成，二套房低三成；政府可通过现金直接补贴的方式鼓励农民进城买房；政府原则上不再新建公租房而是通过收购库存商品房或者长期租赁住房作为公租房；明确商业用地可以转型住宅用地；推地将库存房转化为养老等用房；建立全省交易和库存检测平台；引导实力房地产企业“接盘”项目以降低楼盘“烂尾”风险；建立化解库存联席会议制度。
提振市场信心
值得注意的是，“新闽八条”出台前，福建省十二届人大四次会议曾透露2015年福建GDP同比增长9%，增幅略低于2014年的9.9%，福建“两会”报告提出2016年福建GDP预期目标是增长8.5%。有业内人士认为，在福建经济增速放缓的背景下，“新闽八条”出台说明福建省政府十分重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。
有部分业内人士认为“新闽八条”的部分具体措施是对近期中央出台的一些政策的跟进和落地，如降低商业贷款首付比例事实上是跟进2月初央行出台“不限购城市首付低只要两成”的跟进落地。不过记者了解到，福州、泉州等部分银行在“新闽八条”出台前已经执行商业贷款低首付两成的政策。其他如“政府原则上不再新建公租房而是通过收购库存商品房或者长期租赁住房作为公租房”的措施在之前召开的福建省住房城乡建设工作视频会议中也曾提及。
此外，有分析人士认为，“新闽八条”中涉及政府可给予现金补贴鼓励农民进城买房的举措，有利于挖掘房地产消费潜能，对带动市场投资信心也会起到积极的作用。
或影响商业用地供给
“新闽八条”明确商业用地可以转型住宅用地的政策，受业界关注。根据《意见》，2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。在业内人士看来，明确商业用地可以转型住宅用地，说明“新闽八条”除了致力于化解住宅库存压力外，也重视省内城市商业地产过剩的现象。以福州为例，根据近两年的土地出让情况，2016年起福州的SOHO潜在供应量将超过140万平方米，即便以福州SOHO行情好的2012年的37.8万平方米的去化量测算，140万平方米的SOHO体量需要接近4年的消化周期。
事实上，早在去年6月份，福建省国土资源厅和住建厅就曾转发国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，允许楼房商办改住宅，但由于变更土地使用性质涉及补差地价等技术性问题，省内并未有城市出台具体跟进细则。对此，《意见》提出，新用途土地价格按评估价须“与近一年该县（市、区）相同土地级别公开出让高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款”。
值得注意的是，《意见》还提出福建省内各市、县要优化开发用地供应，对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。业内人士认为，在近两年福州商业用地明显供过于求的背景下，“新闽八条”或影响福州土地供应倾向于住宅用地。
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