近日，北京、上海、南京等城市二手房市场率先进入调整期，出现“量价齐跌”。与此同时，京沪土地市场开始降温。业内人士认为，地价的走低说明房地产开发商对于未来房价走势不十分看好，甚至有分析人士认为，新一轮降价潮即将到来。 楼市 量价齐跌 “根据门店反馈的情况，新政出台后，北京许多区域的二手房挂牌价格都有一定幅度下滑。个别区域挂牌价降幅超过1000元/平方米，降幅超过10%。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示。 和北京房价出现松动迹象相同，中原地产发布的新一期二手住宅市场周报显示，二手住宅市场4月下旬起率先进入调整期，4月29日至5月5日期间，京、沪、穗、深、津五大城市二手房成交量比调控新政前一周有50%以上的跌幅，挂牌价格亦有所松动。 不仅一线城市房价出现松动，南京等一些二线城市房价也出现松动。据南京市房管局相关人士透露，4月14日至30日，南京部分新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅。从交易量来看，4月14日至4月30日，南京市二手房日均成交150套左右，交易量较上半月下降四成多，成交价格与上半月相比，环比下降5%左右。 土地 地价下降 就在京、沪、深等一、二线城市房价出现松动时，上海、北京等一线城市的地价也出现下降迹象。有业内人士认为，地价走势是一个先导性指标，能够对未来房价走势起到风向标的作用。地价的走低说明房地产开发商对于未来的房价走势并不十分看好。 上海市房地产交易中心5月7日挂牌出让新江湾C4地块等5幅地块，因新江湾C4地块附近曾“地王”频出，故引发业界关注。但终上海城投以底价拿下该地块，其他几幅地块溢价率也都在92.5%至177%之间，与去年溢价率动辄200%、300%的情形相比，可谓“温和”很多。 就在同一天，北京集中招标出让4块住宅项目用地中，顺义区马坡镇新城9号地西侧地块意外流标，现场参与投标的几家开发商给出的价格均低于16.5亿元的招标底价，有的开发商甚至只给出了7.6亿元的报价。 不仅北京、上海的土地市场出现降温的迹象。据了解，4月，70个城市住宅用地平均楼面地价连续第3个月出现回落。其中，1月70个城市住宅用地平均楼面地价为每平方米2666元，2月小幅回落到每平方米2343元，3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元。 有分析人士指出，地价走低绝非偶然。一方面，调控政策不断出台而且持续加码，高房价回调的压力持续增强；另一方面，近期市场已开始出现“量价齐跌”的情况，加之部分大开发商率先降价，这很可能会引发市场的跟风。 趋势 降价愈演愈烈？ “从现在的形势来看，谁先降价谁主动，有利于打破销售僵局。”北京某房地产上市公司一位负责人说。 杭州某知名房地产公司一位资深人士对此表示认同：“这种做法无疑是明智的，在风声鹤唳的调控背景下，就是要看谁跑得快了，应该说部分房企都已对降价逐渐有了心理准备和市场预期。”据其透露，其所在的公司也要召开营销会议讨论降价事宜。 恒大的降价行为也让一些开发商忧心忡忡。南京江宁一楼盘的销售负责人表示，恒大地产的8.5折优惠促销，给整个南京市场带来了相当大的压力。“他们在南京没有销售压力。”该负责人表示，恒大地产目前南京在售的就只有溧水这一个项目，并且也已经进入了尾盘销售阶段。恒大地产拿出10套别墅房源，进行8.5折促销，开发商利益基本不受影响。但是，8.5折的姿态做出来后，南京的其他楼盘销售价格就难以翻身了。 上述北京某房地产上市公司相关负责人也认为，经过短期的博弈之后，接下来肯定会出现跟风降价潮流，“从这次调控力度来看，一味扛着没有出路。”他还预测，在年内很可能会出现房价的全面下降。 但也有一些人士对降价持谨慎态度。北京建工地产的一位工作人员认为，恒大地产的降价行为不太可能引领整个行业普遍采取打折降价的潮流，大部分开发商拥有较为充裕的资金，但不排除个别企业跟进降价的可能。 业内人士指出，房地产企业现在从银行贷款难，股市再融资可能性也不大，如果销售再出问题，资金来源就断了。大的企业由于现金充裕，能够撑得久一点，而小企业将面临更大的困难，资金问题将成为降价的现实压力。 中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞也认为，是否会跟风降价还是因房企的具体情况而定，“比如现在急于拿地的开发商对现金需求就比较强烈，也有可能采取降价促销的方式。”他预测，接下来房价会有一个小幅震荡，与去年下半年的水平相比，下调的幅度应该在10%左右。 |
