自贸区效应“突袭”厦门商业地产市场

戴德梁行发布的数据显示，2015年季度厦门全市甲级写字楼租金为116.9元/平方米/月，环比下降0.2%。其中，两岸金融中心区域及鹭江道区域甲级写字楼业主为争取租户，提高入驻率，进行不同程度的租金折让，一季度两区租金分别较上季度下降3.2%及0.9%，分别降至101.6元/平方米/月及132.1 元/平方米/月。

此外，厦门火车站南广场的重建启用，对莲坂—火车站商圈内各购物中心的影响并未如预期，商圈内平均租金下降至806.9元/平方米/月。不过与此相反的是，在自贸区利好的推动下，两岸贸易中心区域甲级写字楼租金上涨，部分位于滨南—滨北区域的甲级物业适时结束租金优惠，区域租金出现较大幅度增长，达130.8元/平方米/月。

租金整体下调的同时，厦门甲级写字楼及购物中心的空置率呈现下降态势。

戴德梁行发布的数据显示，受自贸区利好的刺激，2015年一季度厦门甲级写字楼成交活跃，在未有新增供应的情况下，全市吸纳量达12,128平方米。各商务区空置率均不同程度下降，其中自贸区范围内的两岸贸易中心区域继续热租，空置率降至0.9%；相邻的滨南—滨北区域，则有效吸收了因两岸贸易中心供应不足而溢出的租户，空置率较上季度出现较大幅度下降，降至本季度的43.3%。其他区域空置率亦出现小幅下降，本季度全市空置率降至16.8%。

在购物中心方面，伴随着几大商圈购物中心改造工程收工及部分购物中心重新开幕，厦门全市购物中心空置率继续下降，降至本季度的9.4%。此外，目前零售类快时尚服装品牌及轻餐饮品牌继续入驻中山路以及莲坂—火车站两大商圈，也带动区域空置率下降。

与此同时，厦门迎来中高端购物中心供应期，如建发集团携42000平方米的福建艺术文化购物中心——JFC 品尚中心，开启厦门中高端购物中心市场的第二轮密集供应。新增供应入市，使全市优质购物中心存量增加至174.1万平方米。

从需求的行业分布来看，以投资、财富管理为代表的金融行业需求继续保持活跃，此类企业对楼宇位置及品质的要求使得鹭江道区域成为。值得关注的是，受监管升级及行业洗牌影响，部分较小规模的金融类企业租金承压能力下降，开始逐步从甲级物业迁至非甲级物业。

自贸区利好对写字楼成交的影响不断增大，但区域内存量不足弱化了个体对全局的影响。报告认为，未来一至兩年，自贸区湖里片区内的商务楼宇供应多以非甲级物业为主，而甲级物业集中的自贸区海沧片区，大部分业主则期望利用自贸区对租户的吸引，加快工程建设速度，部分项目或将提前至今年年末入市，年内厦门甲级写字楼竞争势必更加激烈。

此外，伴随着轨道交通建设所带来的片区土地综合开发利用和城市更新，未来三年厦门优质商业供应将保持攀升。结合供应分布，不难发现岛内思明湖里两区虽肩负商业格局变更及购物环境升级的使命，但过度密集的情况并不容轻视。戴德梁行研究认为，从短期来看，厦门市空置率及租金均将延续稳中微降，从长远来看，密集供应将使全市租金增长继续承压。