福州楼市步入“旧改年”

1月5日，福州市国土资源局挂出2015年首次土地出让公告，决定公开出让福州市城区4幅国有建设用地使用权。其中，宗地2015-01、02、03号皆是旧城改造地块，分别是宗地2015-01号烟台山历史风貌区改造地块、宗地2015-02号横屿组团J1地块、宗地2015-03号共和路片区旧物改造地块。对此，有业内人士指出，2015年福州市将步入“旧城改造年”，旧城改造项目将释放福州市区已经匮乏的土地资源，同时也将加剧房地产市场的竞争。

2013年，福州经营性用地共成交40幅，成交面积达178.26万平方米，其中商住用地的供应量为22.686万平方米，纯住宅用地37.7836平方米。2014年，福州经营性用地共成交28幅，成交面积达127.64万平方米，其中商住用地的供应量达32.98万平方米，纯住宅用地仅15.59万平方米，但纯住宅用地供应全部集中于马尾区。统计数据直观的显示，近两年福州市区内的土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是市区住宅用地的供应量下降幅度更为明显。
据了解，福州市区可开发土地资源匮乏已是业界的共识。福州从2009年开始就有计划地推进旧城改造项目。时至去年，“旧城改造”已经成为了福州市政府的重点工作，福州市区内，随处可见“旧城改造”的身影，如：鼓楼区有杨桥新村、洪山科技园周边地块、斗池路黎明永辉周边、加洋巷周边等超过40个旧屋区改造项目；台江区有红星苑、洋中路等11个旧屋区改造项目；仓山区也有改造面积近891万平方米的32个旧屋区改造项目。
事实上，旧城改造释放的土地已经成为福州土地市场住宅用地的重要供给。位于晋安区长乐中路两侧的世欧王庄项目总建筑面积约160万平方米，其中商品房57万平方米，其建设用地就是由旧城改造“拆”出来的，位于台江区白马路附近的万科上海新村项目总建筑面积达43.67万平米，项目28层至42层被规划为住宅楼，其建设用地同样是由旧城改造而来。

在不少业内人士看来，在目前房地产去投资化的大背景下，投资旧城改造将成为房地产企业做大做强的必要途径。但由于旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，要求参与项目的房企必须具备雄厚的资金实力和多方面的专业能力，中小房企很难经受住考验。细心的人士或许也发现，在福州市场上，频频出手拿下旧改项目的主要是万科、融信、泰禾、正荣等实力房企。如2014年5月，位于晋安区化工路横屿片区的宗地2014-02号旧改地块，就是被正荣集团有限公司以24.2亿元，高出起拍价8.31亿元的高价竞得，其竞拍溢价超过50%，一度引发业界哗然。
伴随旧城改造地块在土地市场所占的比重越来越大，福州房地产市场也出现一个有趣的情况，即福州注册的房地产企业数量越变越少。根据不完全统计，在2006年底，福州注册的房地产开发企业为500多家，但截至目前，福州的房地产企业却已经缩减至90家以内。对此，有分析人士认为，旧城改造项目的拿地门槛高，却逐渐在市区土地资源中占据较大比重，中小型地产企业难以获得基本也是关键的开发资源，只能在竞争中逐渐被淘汰。
根据业内人士的判断，如今房地产市场重新步入调整期，中小房企的抗风险能力远比大型房企要弱，可以说是在夹缝里求生存，而大型房企却可以凭借其资金、渠道等等优势，通过入手旧改项目储备土地等途径，逐渐提高市场份额，这可能在将一定程度上影响房地产市场的竞争格局，使得房地产企业强弱局面更加悬殊。