投资“不限购公寓”,回报几何?

“五缘精装YOHO，864套房源计划于年内入市”、“华永天地15层精装SOHO房源近期入市”…… 近段时间，厦门楼市关于“不限购公寓”入市的消息不绝于耳。
所谓SOHO，即Small Office Home Office，一般为商业产权性质的小户型公寓，可商用可居住；此外，MOHO和YOHO指的也是同类商业产权的不限购产品，又有SOHO升级版一说。不过记者了解到，目前“不限购公寓”价格相对高昂，尽管坐拥不限购的优势，但不少业内人士看淡其投资价值。

价格不菲

其实，厦门楼市早就有了SOHO产品，2011年“新国八条”出台，各地“限购令”颁布后，小户型低总价的SOHO类房源在厦门更是如鱼得水。如今，类似产品越来越多。统计显示，仅今年7月份，厦门便有近900套“不限购公寓”集中入市。
厦门新景祥知识管理与品牌部总监张占军认为，“不限购公寓”集中上市和市场成交量回升有很大关系，开发商都想借机回笼资金。“除了占据主导地位的刚需一族外，投资型购房群体的入市愿望也在增强，但由于限购政策，这部分群体并不满足一般性住宅的购房条件，于是不限购产品就成为这类人群寻找的突破口。”
记者走访了解到，在市场成交量逐步走高的刺激下，目前厦门“不限购公寓”定价相对较高。例如，泰地海西中心精装海景SOHO，均价为18000元/平方米，直逼岛内住宅价格；杏林桥头禹洲中央海岸18#楼毛坯MOHO，均价约为13000元/平方米，而同位于该板块的万科金域华府项目，去年12月推出的精装SOHO的价格与此相近，为13264元/平方米；漳州港招商卡达凯斯酒店式公寓单价逼近9000元/平方米；位于江头的华永天地，业内人士估计，价格将超过25000元/平方米。

低？

面对一路走高的价格，不少业内人士看淡“不限购公寓”的投资前景，表示其交易税费高，短期炒作很难获利。
“很多销售人员在销售这类公寓的时候，都以高出租吸引买家，称可以年率可达5%-6%，甚至可以达到10%。实际上这种情况并不存在。况且，通常投资客在持有2年以后就会考虑出售获利，因此是否投资‘不限购公寓’，取决于对该物业未来几年幅度的判断。”业内人士周先生告诉记者，“不限购公寓”的买家大多是不需要办理银行贷款、资金实力很强的投资客。在不限购的情况下，很多人甚至一次性买很多套。目前市场上这类买家并不多，一些“不限购公寓”项目销售火爆但并不代表购买人群广泛，可能只是少量实力雄厚的人没有其他合适的投资渠道，进而大量购进此类房源，从而造成这些项目的热销。但目前这种“不限购公寓”的市场已经处于饱和的状态，有能力购买并且愿意购买的顾客正被逐渐消化。
事实也证明了这一点。据业内人士介绍，总体而言，“不限购公寓”的去化情况也并不十分理想。从去年底到今年上半年，厦门楼市处于一种“半熄火”状态，大部分的楼盘去化缓慢，“不限购公寓”这类偏向投资型的房源更是如此。“万科金域华府的SOHO产品在去年12月入市时，市场低迷，为了刺激销售，还推出‘一口价’优惠来应对。”
家住厦门禾祥西路的李先生，曾一度对“不限购公寓”动心，但经过一番考察后便放弃了这一投资计划。他告诉记者，与住宅项目相比，不限购公寓作为商业项目，产权年限只有40年，从拿地到建设又花了一些时间，有些项目的使用年限不到住宅的一半。此外，商业项目的日常费用明显高出住宅项目，水电费按照商业标准计算，也要高于住宅项目。
“商业项目转手时，需要交纳3%的契税、5.63%的营业税，还要根据物业增值的情况缴纳土地增值税，税率远远高于住宅。即使未来房价上涨，其中增值额有相当部分要用来交税。”李先生说。
另据有关专家分析，算上高额的管理费、水电费、出租的前期投入以及委托中介出租的成本，“不限购公寓”年均幅度至少要达15%才值得投资。