福州三江口新区:住宅未动 配套先行

随着“大福州”版图的扩容，福州涌现许多新兴区域板块。早期的区域开发都采用“规划预热，地产先行”的模式，而随着福州城市化建设的深入，新兴的三江口板块已经开始采用“配套先行”的开发模式。
对此，业内人士认为，“配套先行”的开发模式有助于在短期内提升板块区域价值，但对开发商来说，这一模式确是一把“双刃剑”。

“地产先行”模式有弊端

1999年，福州开始“东扩南进”，如今福州的城市建设已经进入“三环”时代，城区建成面积已经由1999年的不足100平方公里增加到超过183平方公里。随着城市面积的扩大，金山新区、鼓山新区等相继崛起，北江滨、五四北、大学城板块也逐渐成熟。
纵观福州以往的新区开发，多是采用“规划预热，地产先行”的模式，即在住宅用地推出一段时间后才慢慢兴建配套设施。福州深发置业总经理罗新表示，对房企而言，这类模式回笼资金快，有利于保证流动资金充沛，但这种模式复制在新兴板块上，存在一大弊端，就是后续的交通、商业等配套不容易跟上。
以金山新区为例，在其板块开发初期，就因为城建落后导致区域价值不被看好。2009年之后，凭借万达、乐购、新华都等大型购物中心相继入驻金山新区的东风，区域价值急速提升，泰禾红裕、融信大卫城等新推楼盘的均价都突破15000元/平方米。然而，解决金山新区配套滞后的现状，只是改善商业配套远远不够。2010年搬到仓山万达周边居住的李女士对金山新区的交通颇有微词，“交通太不方便了，每到高峰期，尤溪洲大桥就很拥堵，通往市区的公交线路太少，而且大部分线路的末班车都是晚上9点，出去办点事都要踩着时间点。”
更让不少居民郁闷的是教育配套的滞后。据了解，金山片区原先拟设置中学20所，小学34所，但截至2012年底，金山片区已建中学仅5所、已建小学仅16所，与规划配建的学校数量存在较大差距，这使得部分学校学生数量严重超标，教学质量无法得到保证。而相似情况，也出现在采用“规划预热，房企先行”的开发模式的五四北、鼓山新区等板块。

“配套先行”模式亦是双刃剑？

“所谓配套先行，指的是相关项目进驻郊区小镇之前，就在政府的主导下完成相关市政配套设施的规划和建设，如学校、交通、医院等。”在福州地产人士江映辉看来，政府正尝试转变新区的开发模式，“完善基础设施配套，目的是提升土地的含金量，在房企进驻前就提升整个片区的区域价值。”
目前来看，新兴的三江口板块已经率先采取“配套先行”开发模式。据了解，从2010年至今，三江口板块内教育、交通、公共设施不断完善，而土地开发却未全面展开，从2011年至今，三江口片区仅有三江口旅游综合体地块以底价4.4亿元拍出。如今，三江口板块的配套设施也已经初具规模：占地面积400亩、总投资达20亿元的三江口大型文化旅游城项目将在6月份开放；今年4月下旬，福州重点中学福州八中校园二期验收，拟在今年8月投入使用；海峡科技馆、海峡美术馆、海峡博物馆等一系列文化体育设施配套也已经建成；此外，三江口板块已经规划好将在今年动工建设两座过江设施，即马尾大桥、营前过江通道。
“解决了配套问题，当业主入住的时候，就不会遭遇配套滞后的尴尬。”在福州大学房地产研究所所长王阿忠看来，“配套先行”的发展模式让板块在房企入驻前就积攒人气，地产商进驻后会减少不少营销压力。这有助于提升板块内的土地附加值，既能提升地块的售价，配套产业又能为当地带来可持续发展的资金和人气。
在城市化建设的过程中，“配套先行”的发展模式有助于在短期内提升板块区域价值。但对有开发商表示，开发商更倾向于“地产先行”的发展模式。“土地附加值提升，意味着土地出让价格看涨，由于拿地成本上涨，新盘推出价格就不会低，项目销售压力不小。”