“经营权出售+回租”,厦门奥永世界变相“售后包租”?

消费人群定位为中高端商务人士

“在厦门、在中国、在全球，体育产业已经成为炙手可热的新兴产业之一，体育产业已朝着高端化……将体育健康行业分散的商家汇集起来，打造综合型体育健康行业商城，填补目前厦门综合体育健康场所的市场空白，实现体育健康行业高档消费一体化……”这是奥永世界项目的广告宣传。
据奥永世界经营管理公司———奥林匹亚俱乐部有限公司副总经理张浩武介绍，奥永世界是2003年“98贸洽会”的重点签约项目，地处厦门体育中心、文化艺术中心、工人体育馆和高档住宅蓝湾国际的中心地带。该项目共八层，除了一、二层商铺对外销售外，三层以上都为开发商自营，项目总投资金额达2.5亿元，总建筑面积近3万平方米。
有人认为，“主题商场”是一把双刃剑，虽然实现了差异化竞争，但也限制了消费群体和经营商品的类别。
厦门某地产业内人士表示，这几年厦门主题商场接连遭遇滑铁卢，从近的东方明珠婚庆广场“婚变”，到富山女人街变成“趣淘堡”，再到CEPA华天购物城惨淡经营……这类主题商场稳定经营的时间很难超过一年。而在上海商战中，“主题百货”与综合百货形成鲜明的错位竞争，一度颇受商家追捧。但主题商场的发展并不顺利，据上海百货商业协会的统计，上海目前的“主题百货”不超过10家，除定位明晰的上海妇女用品商店外，多数商场经营发展状况不尽如人意。
但张浩武信心十足地告诉记者，他们将奥永世界的消费人群定位为中高端商务人士。他认为，厦门的人均购买力很强，且拥有相当部分的中高端商务人士，这部分人对生活品质有较高需求。但目前厦门虽有不少的运动品牌店，却经营分散，消费者往往要跑好几个地方才能买齐一套体育用品装备。

推出“经营权出售+回租”的销售模式

奥永世界为引人注目的当属其推出的“经营权出售+回租”的销售模式。据张浩武介绍，这种模式是借鉴了南京、上海等一些城市的做法。
奥永世界的具体投资方式是，开发商———厦门龙得经济发展公司持有该项目的70年产权，投资者购买商铺（其中一层商铺9600元/平方米，二层商铺8800元/平方米），并与开发商签订5年期的承包合同，合同签定后，投资者便享有商铺的经营权。之后再与经营管理公司签订5年的返租合同，经营管理公司每年按租金的9.6%作为支付给投资者，而投资者在5年合同期满后可全额拿回被视为保证金的投资款。低投资总价10万元，按照9.6%的年率，5年纯48000元。而投资商铺如果是自主经营即送24个月免租期，第三年起每平方米月租金15元。张浩武表示，经营权投资较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，实现了商业地产投资的产品化和运作规范化。
张浩武告诉记者，目前在国外，出售商铺经营权的模式已经非常普及，在上海有几家也运作得非常成功。相对于投资商铺产权，这种做法是让投资者拥有商铺的经营权，产权还在开发商手里，所以投资风险是和开发商一起承担，从而降低了风险。
据了解，自去年11月22日奥永世界开盘以来，在短短的4个月时间里，该项目6000平方米的商铺全部售完。对此，张浩武认为，经营公司给出的9.6％的是大的卖点，一般的产权投资年率能达到８％就算不错了。

这种投资形式得不到法律的支持

“投资地产的大是房价上涨的，而不是租金的回报。”一位业内人士认为，如果单纯看，投资经营权还不如投资股市，开发商只是把自己的经营风险转嫁给投资者。经营公司之所以可以承诺9.6%的高，是建立在整个厦门房价走势保持着高速增长的前提下，是基于对未来商铺价格依然看好的判断。随着厦门体育文化中心区域未来的发展，房价必然还要高走，而房价增值的利益才是大的。“这其实就是一种变相融资，开发商是大的赢家。”这位业内人士如此表示。
厦门某策划公司负责人则指出，这种经营权的投资跟购买无产权房的使用权投资性质相同，得不到法律的支持，因而投资者购买经营权的相关权力和责任也不明晰。
“此外这与国家规定的禁止售后返租的政策相违背。” 该业内人士表示，国家早在2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》中就明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后，或者变相售后的方式销售未竣工商品房。
据悉，“售后”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例”的方式吸引买家入场。而这种售后形式的危害在于，一旦开发商资金链断裂、无法兑现承诺，甚至卷款而逃，投资者利益将受极大损害。同时也导致了烂尾楼的出现，且造成虚假市场需求，引发房地产泡沫。
“奥永世界采用的销售方式无异于‘售后’，只是经营主体发生了转变，其‘售后’的经营方不是开发商，而是经营管理公司。”业内人士认为，“售后”打着投资即有稳定回报的幌子，可以诱使一部分购房人为了获取短期利益而买房，从而保证开发商能尽快地将房子售出。
“对于‘售后’模式，投资者需要慎重对待。而相关管理部门应该加强监管力度，更有效地打击此类行为。”上述业内人士如是说。