[摘要] 如果说2004年的楼市态势为谨慎乐观、有惊无险;那么2005年的楼市可谓几分凝重、几多起伏。政策的频频出台,牵动着整个市场的神经,2005年成了楼市政策出台密集、力度大的一年,这一年的楼市将成为中国楼市史书上的重要一页。
| 如果说2004年的楼市态势为谨慎乐观、有惊无险；那么2005年的楼市可谓几分凝重、几多起伏。政策的频频出台，牵动着整个市场的神经，2005年成了楼市政策出台密集、力度大的一年，这一年的楼市将成为中国楼市史书上的重要一页。 就福州而言，楼市并未出现大起大落，但几大政策的出台多少给市场带来了动荡，地产商、中介商们的心在这一年里并不平静。 国八条 上榜理由： 房价不稳 政府有责 3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的文件，《通知》中总共有八条意见，被业界称为“国八条”。 国八条中的条便是“高度重视稳定住房价格”，它甚至提出 “要将房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，住房价格上涨过快，控制不力的，要追究有关责任人责任”。有人评价，“国八条”的重大意义不在具体调控细节，而在明确了楼市调控的几个重要原则，它对地方高官形成了巨大威慑，抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人。 反应： 地产商辩解 老百姓叫好 该政策出台后，各地反应强烈，尤其是被触动利益的开发商们。 福州的开发商纷纷表示，政策提出的“稳定住房价格”主要是针对一些房价上涨过快的地区，而福州的房价偏低，因此其对福州楼市没有影响。但消费者的反应却完全不同，他们觉得“国八条”道出了他们的心声，房价太高，必须得降下来，同时，他们对政策充满期待，等待房价的下跌。 效果： 催生一系列调控政策 国八条提出才一个多月的时间，5月11日，中央七部委又联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（简称“新八条”）；此后，福建省、福州市也相继推出一系列控制房价的政策。可以说，新八条等这一系列政策都是国八条催生而出。 新八条 上榜理由： 招招是“猛药” 作为“国八条”的延续， 6月1日起正式实施的“新八条”显得更为严厉，因此被房产界不约而同地称为“房产新政”。 通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；并明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。 反应： 观望气氛浓厚 新政使得中央稳定房价的决心更为明朗化，消费看到了希望，于是大量持币观望，楼市气温骤降。然而此时，不少开发商依然对外宣称“新政”对他们没什么影响，楼盘销售依然火爆。倒是二手房中介商们，纷纷坦言“很受伤”。 效果： 市场更规范 消费者更理性 终，福州房价并没有下降，按捺不住的消费者们又开始了购房计划，对营业税的征收和期房更名的禁止，一些人也有了应对的招术。 尽管房价并没有下降，而且上涨的速度还不慢，但可以肯定的是，新政后，楼市经历了一个调整，一些没有实力的开发商和中介公司被淘汰出局，整个市场变得比以前规范；投资、投机客的数量有所下降；消费者的购买心理也变得更为理性。 福州普房标准 上榜理由： 明确享受优惠政策的商品房标准 5月31日，福州市公布了享受优惠政策的普通商品房具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在135平方米以内；实际成交价每平方米4830元以内。 根据七部委的通知，被认定为普通住房的可享受个人购买自用普通住房，减半征收契税等优惠。 反应： 标准惹争议 政府调整普房标准 然而，这一标准甫一出台后就引起了市场的强烈反应。很多业内人士认为，从面积标准上看，现在福州3房至4房的住宅建筑面积均在140平方米左右，如果以此标准来划分，2004年至今，福州在售的住宅有45%以上被划入高档住宅的行列。 为此，6月9日，房管、建设、税务等各部门联合召开会议，决定在深入分析福州市房地产市场的基础上，对现已出台的普通住房标准进行调整，调整结果为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格每平方米5500元以下。调整后的普房标准使福州市现有在售住宅中的高级住宅量下降20%-30%。 效果： 市场更加细分 福州市普房标准调整后，争议也渐渐平息。从市场来看，中低端消费者及高端消费者的心态变化不大。只有处于中间位置的中高端消费者，他们对住房的选择大约就在普房标准左右，此后，他们多半会考虑选择标准之内的，以减轻税费。当时，有业内人士预测，随着普房新标准的实施，中高档住宅价格可能会出现两种波动：一种是现有销售中的单价，由于受销售量可能下降和非普通住房待遇的影响，出现小幅下调；另一种是开发商索性让市场更加细分，进一步提升住宅品质，从而提高价格。就目前情况来看，开发商选择了后者。 其他细则 5月，省建设厅通知要求各级建设（房地产）主管部门从5个方面做好房地产市场的供需双向调节，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设。 6月2日，我省出台了包括经济适用房供应量应占商品住宅供应量的8％～10％等稳定房价的五条措施。 6月22日，福州市房地产交易登记中心下发了《关于闽地税发（2005）99号文契税政策执行有关问题的通知》，对福州市房地产契税申报问题作出详细规定。 12月16日，《福建省商品房预售管理暂行办法》正式发布，提出商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上才可预售等要求。 各项措施的制定表明了政府稳定房价的决心，政策执行后使得市场上投机和假按揭部分的房源得到控制，也使得市场透明度加大，运作更加规范。但也必须看到，市场上投机的心理依然存在，一些人采用不恰当手法逃避税费，或者打政策擦边球；一些违规现象屡禁不止，甚至成为市场上通行的做法。 |
