政策“乏力” 房价回调难“惊艳”

国家对楼市调控以来，效果逐渐显现，北京、上海、深圳等一线城市，重庆、佛山、宁波等二三线城市都先后出现房价“倒挂”现象，也就是二手房价格要高于新房价格。这种现象曾在2007年出现过，紧接着2008年房价就普遍开始下跌，今年又一次出现“倒挂”，那么会不会再次迎来楼市“拐点”呢？由于今年情况与往年不同，“拐点”肯定会来到，但不要对降价幅度期望过高。

国家调控趋紧，限购抑制了需求，信贷政策的紧缩加大了开发商的资金链压力，这种形势下，开发商一旦坚持不住，就会开始降价促销，加快资金回笼，所以一手房的价格就会出现松动。相比较而言，二手房主就要“淡定”很多，他们没有资金的压力，在政策面前“耗得起”，所以二手房的价格就相对坚挺，“倒挂”的出现也就顺理成章。
当一二手房价格差距长期存在时，二手房的需求就会被分流，二手房市场将出现“有价无市”的局面，等到二手房主沉不住气开始降价时，房市整体的降价现象就会出现，“拐点”也就到来了。所以房价的“倒挂”通常被认为是房价回调的先期征兆。

今年在国家调控不断加码的情况下，多地都出现了房价“倒挂”的现象，可以预见，楼市的“拐点”肯定会到来，但是这一次“拐点”的降价幅度却不会很大。与2008年不同，今年的调控虽然严厉，但开发商的情况却大不一样，“限购”之后，性的大型房企虽然在一线城市的销售业绩受到影响，但是却在二三线城市得到了弥补，业绩量仍然可观，盈利依旧很高，所以他们现在的资金链并不紧张；受影响较大的是一些中小开发商，他们的项目有限，资金相对紧张，调控之下，如果不降价促销就会有资金链断裂的危险，所以目前市场上降价的多是中小开发商。
当然，房企巨头也有“降价促销”的，不过这种“降价”中“假摔”成分过多，开发商仅以个别楼盘做诱饵，或者提高报价再打折，总体的情况是房价根本没有实质性的下降，开发商不过在试探市场的反应。降价虽然在各地都有出现，但无一例外都是呈点状分布的个别现象，市场还远未达到大面积降价的程度。

国家虽然一再强调调控方向不变、力度不松，但从新一轮“限购”政策的开展和执行来看，情况并非这样。目前二三线城市中出台“限购”政策的仅有台州和衢州，并且制定的政策都非常宽松，而其它很多城市连宽松的“限购”都不接受，纷纷采用“限价”来规避限购，国家对此类情况采取的是默认态度，如此一来，调控实际上就是放松了。开发商当然会看到政府的犹豫，政策放松，他们自然会选择观望，所以，指望他们在这个时候大幅降价基本没有可能。再加上土地、原材料和劳动力成本的提高，使得房屋的建设成本大大增加，政策再紧，开发商也不会“赔本儿赚吆喝”，顶多在利润上作出少许让步，何况现在政策有宽松的趋势呢。所以目前形势下，房价即便是降也不会降得太多。
调控有一个延续性，上半年严厉的调控效果现在正开始显现，所以房价所谓的“拐点”应该不远，但是少了调控的持续性，拐点即使有，也不会给人“惊艳”的感觉。