住宅过剩了吗?

近期，中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁的观点引发争论，他认为中国家庭资产的“泡沫化”，尤其是住宅领域的产能已经严重过剩，目前三分之一的产能已足够满足未来长期的均衡供需，未来3到5年内房产泡沫会破裂。
其实，近些年来，随着我国房价的持续上涨，关于房价泡沫论和崩盘论，一直不绝于耳。乍一听，这些言论似乎都有道理。然而，现实却是：房价仅有两次短暂的小幅下调，却从未大跌过，而住宅成交量则总体保持增长态势。那些甚得民心的“伟大预言”，一次又一次的落空。不禁让人疑惑，这究竟是为什么？
决定一国或一个地区房价长期走势的因素多而复杂，但归根结底，住宅存量规模与居民数量的匹配度，决定住宅的不足还是过剩。如果住宅存量已经远大于居民自住需求，则市场和房价很容易产生泡沫；如果住宅存量明显小于居民自住需求，则不可能生成系统性的房价泡沫。
户均住房套数，是一个非常核心的指标。一户人家，不管是私有的，还是租住的，至少得平均有一套房子，才算能基本满足需求。所以，户均一套房，就成为一个国家或地区，住宅短缺与非短缺的分界线。然而，即便达到户均一套房，仍然难言满足需求，因为还有需求、度假需求、工作流动带来的临时性租房需求等。任何时段内，社会上总是存在一定量的闲置房。
不妨先看发达国家的经验。日本户均住房套数于1968年超过1，1980年代中期户均住房套数超过1.1，2008年达到1.17套。韩国户均住房套数于2002年超过1，目前该值达到1.08。美国1965-2009年间，户均住房套数基本稳定在1.12左右。英国自1960年代以来户均住房套数超过1，1980年代该值达到高为1.08。
2005年国家统计局人口调查数据显示，我国城镇居民家庭住房套户比为1.04，即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。但从住房质量上看，2005年我国城镇住房成套率只有77%（成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间），成套住房套户比仅为0.8。按照近几年的发展速度，当前我国城镇户均成套住房套数应该接近1。相当于日本1970年前后的水平。以此衡量，尚不能断定我国住宅存量已经饱和。反倒是，住房需求还将继续平稳增长10-15年左右。
从范围来看，我国房价并非高得离谱，仍有坚实的需求支持当前价位，不过，在住宅存量不过剩的前提下，少数地区却形势堪忧。