可能影响今年楼市的六大变数

楼市调控与启动内需的关系如何调处

启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的。
尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费———鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。
国家发改委投资研究所的一位人士分析说，2006年可能出现新的需求不足，所以“房地产仍然是一个关键的产业”。
可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需———启动内需需要活跃楼市———活跃楼市反映政策松紧———政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的大因素。
值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。

不同部门间的政策取向在多大程度上协调一致

房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门商妥、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如取消商品房预售制度以及公布房价成本等建议都因各方立场不同而难以执行。
不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，终“合力”的大小、方向往往会改变。2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。

经济景气周期影响下的供求关系如何变化

楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件———土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。土地购置面积和开发面积的差额由1998年的2379.2万平方米增加到2005年的12609.8万平方米。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。
其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升,2005年前三季度，竣工面积分别增长13.1％、16.3％和19.7％，前10个月商品房竣工面积达20250.3万平方米，同比增长19.6％，增幅比上年同期高9.8个百分点。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年，这一供给状况还将持续。
其三，结构性问题仍很突出。2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11.1％，供给比例由上年同期的5％下降到3.6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。
从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。2006年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。
此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产转化为实物。当人们预期经济紧缩的时候，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。

金融、税收政策是否变动，如何指引

诸如利率、税收、人民币汇率、股市等等金融产品运营的好坏以及税收政策的变化，都会对房地产业的供求关系产生影响。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，政府是否鼓励购房消费，金融政策是明显的表现。2005年12月27日，央行对现行房贷利率政策作出微调，央行的着眼点在于中低档自住类商品房的“内需刺激”，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。
此外，税收政策，譬如物业税试点会否推广、以何种方式、什么样的税率开征，以及人民币汇率和股市的变动情况，都将通过影响资本获利进而作用于楼市。

房地产过于依赖银行融资的格局将有多大程度改变

 2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70％以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发企业，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其它融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不得不降价卖房回笼资金。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。

土地出让的招、拍、挂方式能有多少实质性改变

 土地的出让方式直接影响地价，而地价影响房价成本的构成。在年前召开的第二届土地博览会论坛上，国土资源部的官员束克欣表示，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本将提高。2006年国土资源部门将采取一些新举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定”。
可以预见，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节———土地的获取方面，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响2006年楼市。

本埠政策链接

中低价商品房用地不低于60%

1月5日，福建省政府就我省贯彻国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作出台实施意见。
《意见》提出进一步推动居住建筑和公共建筑节能，新建建筑必须严格执行建筑节能标准，全省城镇新建居住建筑按节能率为50％的设计标准设计和施工。
《意见》还指出，要加大对城市存量建设用地进行结构性调整，优化房地产开发用地结构，确保中低价位普通商品房用地不低于60％，经济适用房、廉租房用地的供应量不低于商品住房用地总量的10％；严格控制别墅及容积率低于1.0的住宅项目。加强对房地产用地的规划引导，对拟储备出让的土地要优先编制控制性详细规划。


严控经济适用住房价格

福建省物价局表示，2006年，福建省在落实稳定住房价格方面将有大动作，重点之一就是将严控经济适用住房的价格。并将严格经济适用住房价格审核管理制度，制订切实可行的市、县廉租住房租金管理实施方案，以确保国家住房优惠政策落实到城镇低收入家庭。
此外，福建省今年还将探索对商品住房价格的调控和引导，促进住房价格合理形成。加强对建设工程监理收费、房地产中介服务收费、房地产交易手续费等收费行为的管理，进一步规范房地产建设和销售过程中的收费行为。


房企入市门槛提高

1月5日，省建设厅下发了新修改的《福建省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》。
主要提出以下内容：
房企不可越级揽活 我省房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其承担业务范围根据资质等级确定，不得越级承揽业务。
预售款必须专款专用 房地产开发企业项目资本金与项目总投资的比例不得低于35％，低于35％的，必须追加项目资本金。
另外，房地产开发企业必须设立项目的专用银行账户，对于商品房预售款必须做到专款专用，不可挪作他用。
暂定资质证书核发时限缩短10天 开发主管部门应当在收到新设立房地产开发企业的备案申请后20个工作日内，向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，这比以前房地产开发企业领取《暂定资质证书》的承诺时限缩短10天。
欺骗老百姓资格可能取消 房地产开发企业资质年检结果由负责年检的房地产开发主管部门及时向社会公布；对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以重新核定或注销资质证书。 （本报综合）