厦门“住宅禁商”:火了写字楼 苦了小公司

“住宅禁商”带动写字楼租金上涨

自去年6月1日厦门实施“住宅禁商令”以来，厦门写字楼的租金出现了上扬。
据了解，厦门凯旋广场的写字楼，去年初每平方米租金22元左右，现在已涨到了30元／平方米；莲坂国贸大厦也由之前的每平方米40多元涨到现在的60多元；而靠近湖滨南路的皇达大厦的租金则由原来的20余元/平方米调整为30元/平方米。一些低端的写字楼租金甚至涨了三倍多。
根据厦门市建设与管理局的统计，今年季度，厦门写字楼空置面积为4.79万平方米，仅占商品房总空置面积的9.53%，与去年同期相比有大幅度下降。厦门高端写字楼代表———国际银行大厦租金多次上调，目前均价达100元/平方米，且整幢大楼已经满租。银行中心的租金则高达110元/平方米，就在前几年，该大楼租金只有80元/平方米。
除了租金的上涨，写字楼销售同样走俏。据称，立信广场一开盘便销售大半。厦门市国土房产局公布的信息显示，今年季度写字楼供应比例与销售比例基本持平，与商品住宅的热销表现出了相同的特点。

写字楼租赁业务成中介公司“救命稻草”

近，厦门某房产中介公司负责人王先生准备进一步拓展其写字楼租赁业务。王先生告诉记者，虽然住宅禁商在一年前就已经实施，但是政策所带来的影响在一年之后方能体现。如今写字楼租金不断上涨、销售量大增正是政策起到的效果。他想趁此机会，分得写字楼市场的一杯羹。据了解，在去年颁布“住宅禁商令”之后，就有不少中介开始积极拓展写字楼租赁业务。
“现在写字楼租赁市场很火爆，几乎供不应求，近公司都在忙着做写字楼租赁业务。”位于禾祥西路一家房产中介店的经纪人告诉记者，自去年政府出台“住宅禁商”政策后，主动找上门要求租用写字楼的客户越来越多。
今年国家出台了一系列的房产新政策，给二手房中介公司带来较大冲击，而写字楼租赁业务的火爆成为一些房产中介的“救命稻草”。一位中介公司负责人表示，自房产新政实施后，由于二手房市场成交量很低，许多中介公司面临关门的危险。写字楼租赁市场的火爆，使得这些中介公司得以依赖写字楼租赁业务生存下来。“写字楼租赁业务要比房屋租赁的利润高，以我们公司的情况，一个月如果能做成十几单，就能维持生存。”上述中介负责人称，“目前房产中介行业逐渐从以普通住宅买卖业务为主转向扩大店面、写字楼租赁和买卖业务的方向发展。”
有业内人士分析认为，一方面，5年内转让房产将全额征收营业税的规定，使得一些住宅投资者望而却步；另一方面，出租住宅的租金不高。而写字楼前期投资不像商铺的门槛那么高，后期的风险也相对较小，因此为了给资金寻找出路，原来的部分住宅投资客转向投资写字楼。当前一些写字楼销售火爆的迹象就表明了，原先的一些住宅投资资金正在向写字楼倾斜。

写字楼市场供需矛盾突出

被迫转向写字楼办公的中小公司突增及今年1月1日实施的新公司法对个人开办公司门槛的降低，导致了厦门写字楼市场出现供不应求的局面。
   小刘打算租一间四五十平方米的房子注册一家公司，并作为办公用地。然而，几个月下来，始终没有找到合适的写字楼。中介人员告诉他，现在这种面积的写字楼非常紧俏。
目前厦门写字楼不仅租金成倍上涨，甚至出现了供不应求的局面。“主要是供应量跟不上需求量。”一位业内人士表示，“住宅禁商”出台后，许多企业不得不转向写字楼。然而，厦门现有的写字楼无法满足市场的需求。据厦门市国土房产局统计，今年1-6月，厦门写字楼批准预售量只有59876平方米，而住宅为1375083平方米，商场为103189平方米，与住宅、商场相比，写字楼的开发量远远不及。
业内人士表示，一个新的写字楼细分市场已经形成，这个细分市场中的需求主体多为中小公司，随着经济的进一步发展，这种创业型中小公司还将会大量涌现。由于这类公司处于萌芽与成长阶段，所处产业多为都市型配套性服务行业，所以要求的办公空间面积较小，租金承受能力不强，但是对办公设施要求比较高。国际银行大厦开发企业———厦门信基置业有限公司总经理黄咸铮曾表示：“旅游、港口物流等产业的发展固然需要办公写字楼的延伸配套，但如果仅仅依靠于此，那么其需求就将很有限。”他认为，在发展写字楼上，当前应该做精、做细，尽大可能开发出适合市场的产品，哪怕是中低端写字楼也要相当讲究。
有业内人士指出，从未来写字楼供给范围看，厦门市写字楼主要分布在观音山、五缘湾等东部新开发片区，城市中心区供应略显不足；而从供给结构看，多数为高档写字楼，中档或过渡型写字楼的市场空白较大。专业人士认为，今后写字楼市场租金继续上扬的可能性较大，写字楼供应结构有待进一步改善。

“住宅禁商”面临执行困境

写字楼租金的上涨让厦门一部分中小公司开始感觉到了压力。一些原本经济实力较弱的公司，在写字楼高昂的租金面前出现生存危机。
也正因为此，记者在一些中介店了解到，目前仍有不少公司继续租用住宅楼办公。
为了应对注册问题，这类公司采取了如用虚假地址注册等办法。据了解，目前厦门有不少声称可以提供注册服务的公司。一位中介经纪人向记者表示，他接触到一些顾客，就是用这种办法注册，然后租用住宅进行办公。
以租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司，因为租赁住宅办公可以大幅降低公司营运成本。“住宅禁商”政策的出台，无疑阻碍了中小公司试图通过此种途径发展的通道。因此，一部分中小公司转向写字楼办公，而还有不少公司则通过上述途径继续租用住宅办公。
厦门中小公司因写字楼租金高而导致的资金压力及“住宅禁商”面临的执行困境的出现，是摆在“住宅禁商”后的又一道难题。
然而从长远看，住宅禁商是经济发展的必然，在范围内掀起的住宅禁商风暴也证明了，其已是大势所趋。