[摘要] : 国内某机构近日发布了“2014年40大中城市不同物业开发投资吸引力”排行榜,研究结果显示,在办公楼开发投资吸引力方面,福州、厦门分列第9位和第16位;然而在商业营业用房开发投资吸引力方面,福州位列第19位, ...
国内某机构近日发布了“2014年40大中城市不同物业开发投资吸引力”排行榜，研究结果显示，在办公楼开发投资吸引力方面，福州、厦门分列第9位和第16位；然而在商业营业用房开发投资吸引力方面，福州位列第19位，厦门则未入前20位。 对此，业内人士认为，福厦商业地产已经进入一个平台期和转型期，面临着诸多风险与挑战，如何解决商业地产产业过剩，已成为地产投资商、开发商和运营商关注的重点。 福厦办公楼开发投资有吸引力 数据显示，在办公楼开发投资吸引力方面，北上广深办公楼市场投资吸引力排名位于前四位，天津、福州、成都三个城市办公楼投资吸引力分列8～10位。厦门、昆明、济南、长沙等城市的市场协调度指标得分较高，其中厦门人均办公楼施工面积为1.05平方米/人，位居第2位。 在商业营业用房开发投资吸引力方面，上海、重庆和北京商业营业用房市场的排名位列前三，广州、成都分列第4、5位，福州位列第19位，而厦门则未上榜前20名。 据悉，该研究是在总结2003年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12个分项指标和近50个具体指标，对40大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等房地产市场较为发达的地级市）的房地产开发投资吸引力进行评价。 同质化严重 “厦门与福州一样，在过去几年商业地产就已经较为繁荣，商业面积相对饱和。”赢盛中国商用地产集团战略研究中心如是认为。相关数据显示，未来两年内福州市区上市的城市综合体项目将超过27个，体量将达到1700万平方米，如果加上周边县市，这一数据将会更多。当前厦门城市综合体数量已超过20个，未来3到5年，数量还将增加 15个，体量也将超过1000万平方米。 “从福州主城区的人口300万看，福州市商业综合体已经开始呈现结构性饱和，人均综合体的面积已经赶超北上广。”骏鼎中国企业有限公司董事长苏恒认为，中国商业地产在经历一轮的疯狂之后，开始进入转型调整期，零售市场的疲软和商业地产项目开始出现过剩，一些商业地产出现终端产业箫条、招商经营萎缩和业绩难寻的现象。他认为，造成这一局面的原因是一些开发商一味地模仿和简单复制，使得商业地产开始呈现严重的项目建设过剩和运营同质化的趋势。 正荣集团副总裁王锐则表示，除了一味地模仿和简单复制，造成同质化和项目过剩的原因还在于很多企业在用住宅地产的模式运作商业地产，以及商业管理模式不足等。“有一个很多企业不认同但却存在的事实是，当前福建有90%左右的企业还是按照住宅地产的模式在运作商业地产。”王锐表示，按照住宅的模式运作商业，是很难成功的。 体验式消费应对电商冲击 重复建设、同质化严重，商业地产面临发展挑战，加之蓬勃发展的电子商务也在不断抢占商业市场，加剧商业市场需求的萎缩，在这种情况下，商业地产如何突围？ 苏恒认为，差异化是出路之一。“我国还是一个发展中国家，城市中也存在高中低不同收入群体，满足大量的中低收入群体消费才是商业地产发展的总方向。”苏恒认为，对于应对电商的冲击，商业项目可以发展体验式的商业地产模式，实行实体店网络经营、网店实体店化经营、发展体验式的新电商定制化服务。 王锐则表示，除了转变住宅开发模式外，还应提升商业管理模式、加大创新力度、重视内部管理制度体系的完善和相互合作。“商业地产行业是资金密集型的行业，对资金要求非常高，金融渠道非常重要。”王锐表示，国内还没有能成功解决高融资这种分散产权销售商业管理模式的方法，而且99%分散产权的商业，终很难获得成功。 在创新上，王锐表示，企业必须结合自身独特的资源优势，打造属于自己的商业地产产品，或走文化路线，或走艺术路线等，提升企业核心竞争力。“未来的商业地产不会有太清晰的住宅地产商业、商业地产或者文旅地产概念，可以把它叫做融合地产或者叫做混合地产、综合地产，这是未来商业地产发展的趋势。” |
