[摘要] 原告崔某（男）与被告王某（女）原系夫妻关系，双方于2012年3月经婚姻登记机关登记离婚，离婚协议约定：将一套共有房屋由王某承租使用，但对另一处房屋未作约定。
案例：
原告崔某（男）与被告王某（女）原系夫妻关系，双方于2012年3月经婚姻登记机关登记离婚，离婚协议约定：将一套共有房屋由王某承租使用，但对另一处房屋未作约定。2012年5月，未作约定的房屋被拆迁，后取得回迁房屋（以下简称诉争房屋）。崔某将包括诉争房屋的拆迁协议、各种与拆迁有关的交款收据、准住证等在内的全部手续交给王某。2014年6月6日王某与靳某达成房屋买卖协议，将诉争房屋以120万元的价格卖于靳某，并将该房屋的一切手续及票据交给靳某。2014年6月10日，靳某将购房款120万元交于王某。2014年6月12日，崔某在其身份证复印件上写明“此房同意转让，崔某”，并按上手印。现诉争房屋由靳某装修并已实际居住使用。崔某以其系诉争房屋所有权人，房屋买卖未经其同意，且房屋并未办理过户手续，于2014年9月诉至原审法院，要求靳某搬出诉争房屋。
法院认为，崔某主张2014年6月12日在身份证复印件下写的“此房同意转让”是同意转让身份证地址的房屋，从崔某与王某离婚协议书已明确身份证地址的房屋离婚后承租人为王某，故对崔某主张同意转让的是身份证地址房屋，不予采信。关于崔某虽未在房屋买卖协议书上签字，但于2014年6月12日在身份证复印件上，已写明“此房同意转让”并写有崔某，按上手印，足以证明崔某是对该诉争房屋买卖行为的追认，明确同意转让诉争房屋。在房屋买卖协议书签订后，崔某已收到房款70万元，靳某对该房屋已实际居住，靳某有理由相信崔某与王某出卖行为系其真实意思表示，靳某系善意有偿取得，故诉争房屋买卖合同有效。关于崔某主张诉争房屋没有办理产权手续，要求靳某腾房，因未办理房屋产权手续，并不是靳某不予办理，而是房屋上不具备办理条件。故对崔某要求靳某腾房的请求，不予支持。鉴于以上客观事实，判决：驳回崔某的诉讼请求。
法条点睛：
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”
律师提醒：
本案中，崔某与前妻王某虽并未成立书面的代理协议，但王某出卖房屋的行为构成表见代理。因为崔某与王某离婚的情况下，把自己与拆迁人签订的拆迁协议、交款收据、准住通知等全部手续交给王某，并在自己的身份证复印件上载明“此房同意转让”，虽未表明“此房同意转让”中的“此房”是否是诉争房屋，买受人靳某是不知情的善意第三人，有理由相信王某系受崔某委托出卖房屋，且王某是以崔某的名义与靳某签订《房屋买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，王某出卖房屋的行为已经构成表见代理。根据《合同法》百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。在已经确认表见代理行为有效的情况下，崔某应当协助为买受人靳某办理产权过户登记。
因此，作为房屋买受人，如果遇到上诉相似情况，作为善意的交易相对人可以向法院主张出售房屋行为构成表见代理，并要求确认相关人承担表见代理的法律后果，确认房屋买卖合同有效。相反的，作为房屋的所有权人，一定要注意对自己相关信息的保护，不要随意泄漏，避免自己的权益受损。
【本栏目特邀律师介绍】
黄煌律师，现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商中心主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员，厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士学位，持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。
擅长领域：股权、房地产与工程、互联网
联系电话：0592-5835425
【更多法律咨询】
由房天下与福建联合信实律师事务所携手《房产看法》，共同为购房者的安居保驾护航
【更多法律咨询自助】
房天下《房产看法》律师团推荐扫描以下二维码，关注律师团队公众号在线咨询，同时公众号菜单栏可免费下载“福建法律费用”APP（首款计算福建省律师费、诉讼费、厦门市仲裁费、保全费的APP）。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
