[摘要] 拍卖会上，厦门某商贸公司以高价拍得厦门湖里6套房产及配套地下车库。当该商贸公司着手准备装修时，才发现房产存在层层转租。
拍卖会上，厦门某商贸公司以高价拍得厦门湖里6套房产及配套地下车库。当该商贸公司着手准备装修时，才发现房产存在层层转租：二手承租的小清（化名）称已经把18年的租金都付给原户主孝义（化名），接下来的几年租户应该把租金交给她；而承租的几家租户也拿着“买卖不破租赁”的法律条款，表示不愿意退租。房子买了却不能住，出租也没法收到租金，眼看要被6套房产“套牢”，商贸公司向法院求助。经过几番调查，湖里区法院工作人员发现，小清和孝义虽然签订了租约，但并不存在真正的租赁关系。
耗资千万
高价拍得6套抵押给银行的房产
据了解，6套房产之所以被拍卖，是因为房产原本的权属人孝义以公司名义在2012年9月20日同厦门某银行签订了《基本额度授信合同》，约定孝义将房产抵押给银行，以获取银行高本金额度1950万元的授信，有效期自2012年9月20日至2013年9月19日。然而，因孝义无力偿还贷款，该银行向厦门市中院提起诉讼，请求对孝义抵押的房产进行拍卖，以偿还其贷款本息。
2013年11月8日，厦门中院做出判决，同意该银行有权拍卖、变卖孝义抵押的房产并优先受偿。去年2月，银行向法院申请强制执行后，拍卖行按房产现状对其进行拍卖，但对租约的真实性并未确认，需由买受人自己判断。
去年8月15日，厦门某商贸公司当场以近2000万元的高价拍下这6套房子。
郁闷不已
房已被出租18年租金也是别人的
接下来，商贸公司开始对这些房产进行整理，却发现6套房子分别出租给了4家公司，而这些公司并没有退租的意思。“我们都是找小清租房子的，当时签的就是租3年。而且她持有和原产权人的租赁合同以及授权公证书，肯定是二房东了。”面对商贸公司退租或者重新签订租赁合同的要求，几家公司都不同意，还以“买卖不破租赁”的法律原则来支持自己的做法。
于是，商贸公司方面找到小清，表示房屋的产权人已发生变化，小清应当和自己重新签订房屋租赁合同；如果租户要继续承租房子，租金应当交给自己。不过，小清认为，2011年孝义因民间借贷问题找她帮忙，答应把房子和车库的租金用于抵作借款本息。2011年9月15日，两人签订了一次性承租18年的《租赁合同》，她在两个月内把18年的租金共1000万元付给对方，“既然如此，我作为二手承租人，我租出去的房子当然租金还是应当由我来收”。
花千万买了6套房子，住不了甚至连租金也拿不到，某商贸公司见协商不成，无奈将小清及几家租户告上法庭，希望几家承租公司能搬离，并支付自己相应的租金。
事有蹊跷
为何房子出租2年后才做授权公证
庭审中，小清出具了一份落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》，一份落款日期为2011年9月20日的《补充协议》，一份日期为2011年11月15日的转账记录等，以证明孝义在2011年9月15日就将房屋出租给自己，有效期至2029年9月18日。而房子暂由孝义代自己管理和出租，对此，孝义称：“我和小清之间存在借款关系，一季度我应该支付她利息20万元左右，房子的租金用于抵充一部分利息，不够再向小清支付，实行多还少补。”2013年7月26日，孝义将6套房产的出售、办理出租、收取租金、办理贷款、办理抵押等相关权益全权授权给小清，双方当天才办理了公证手续。当年8月1日，小清拿着孝义出具的公证授权书向F公司出具书面的变更声明，要求将承租的房屋租金支付至她的个人账户，“因为F公司要对租赁合同进行备案，坚持不变更出租主体，所以我才在2013年8月1日后通知对方变更付款主体”。两个月后，F公司和D公司以及小清解除了房屋租赁合同。
某商贸公司则认为，小清所说的租赁合同是虚假的，所谓的租赁只是孝义和小清民间借贷的担保，双方的租赁物并未实际交付，此前孝义实际将房子租给了F公司。对此，商贸公司提供了一份银行出具的证明及F公司出具给银行的承诺函，证明F公司向孝义租赁房屋而非小清，并放弃以租赁权对抗银行的抵押权。
法院判决
继续租赁依据不足租户应搬离房产
湖里区法院调查后发现，2011年孝义将名下的6套房产以及车库出租给F公司，租赁期限自2012年1月5日至2015年6月30日止。房屋出租后，F公司又将房产转租给D公司。2012年9月20日，孝义以6套房产为抵押获得银行高1950万元的授信，后因未能及时还上贷款，2013年6月23日，银行向厦门中院起诉了孝义的公司。
经过审理，湖里区法院认为，虽然小清称2011年9月15日就向孝义租了房子，但是孝义和小清都没有在2012年9月20日，也就是孝义将房子抵押登记给银行前，向F公司、银行披露两人存在租约的事实，也没有采取公证授权的方式让渡权益，而是直到银行提起诉讼后的2013年7月29日才办理公证授权手续，明显存在异常，有悖常理，可以认定孝义和小清签订的房屋租赁合同在抵押登记前并未实际履行，租赁关系明显为对抗银行的抵押权实现。
法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被法院依法查封的。因此，小清及4家承租公司以“买卖不破租赁”原则主张继续履行现租赁合同依据不足。终，法院判决4家承租公司及小清搬离房产，小清则需自去年9月17日起至房屋实际交还之日止，按69035元/月的标准支付某商贸公司房屋占用费。
■法官提醒
买二手房前认真审查
慎买有租赁合同的房
负责办理此案的法官吴永福表示，倘若孝义和小清签订的合同是真实的，那按照买卖不破租赁的原则，某商贸公司很可能得面对房子买了也没有用的情况。
吴永福表示，近年来二手房、二手车交易出现纠纷的情况越来越多。有一部分就是因为房屋产权人之前已将房产或者车辆进行抵押、借贷等。拍卖会上拍卖的房产、汽车等，拍卖行只负责公布所有信息，但不负责审查信息的真实性，这就更需要竞拍者在拍卖前进行认真、仔细的审查。
以房子为例，务必实地查看。首先，根据法律“买卖不破租赁”的原则，不要轻易买有租赁合同的房子。购买前一定要实地审查，如果房子卖出前已经有租约，肯定不会空置。其次，要多方了解房子的实际情况，比如从房子附近的邻居或者产权人周边去了解房屋和房屋的产权人，如果产权人有特别多的债务，或是房屋产权不明，在购房前就要十分谨慎。此外，拍卖会上披露的信息也要特别注意，不妨到房管局等相关部门查询房屋是否被冻结。二手房、三手房的租户在租房前，也要对房屋进行审查，以免被骗。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
