[摘要] 二手房交易，签阴阳合同，就能避税？其实，买卖双方都可能会为此付出巨大的代价。近日，卖房人张先生夫妻因签了阴阳合同，遭购房人恶意起诉，对方要求按照避税合同履行，退还“多给的”15万元购房款。
二手房交易，签阴阳合同，就能避税？其实，买卖双方都可能会为此付出巨大的代价。
近日，卖房人张先生夫妻因签了阴阳合同，遭购房人恶意起诉，对方要求按照避税合同履行，退还“多给的”15万元购房款。
一份阴合同，约定购房总价为73万元；一份阳合同，约定购房总价为58万元。法官究竟应该采信哪一份合同？卖房人要不要退还15万元？
近日，海沧区法院开庭审理了这起特殊的“阴阳合同案”。
怪事 一套房子两种价格
引发官司的这一套房子位于海沧区沧林路一小区内，房屋面积为81平方米。据购房人、原告赵女士起诉说，双方实际的成交价是58万元；但是，卖房人、被告张先生及其妻子却说，成交价明明是73万元。
一套房子，为何会有两个成交价。原来，他们双方为了避税签了阴阳合同。前年1月12日，双方就房屋买卖事宜达成一致协议，约定房屋出售价格为73万元。
三天后，双方又签订了一份书面的房屋买卖合同。当日，赵女士支付了5万元定金。随后她又通过银行转账的形式支付了首付款23万元。
一个月后，双方共同前往房管局办理过户手续。当天，为了避税，他们在房管局签订《存量房买卖合同》时，有意将房价“做低”，在合同中，书面约定房屋出售价格为58万元。
当天，赵女士缴纳了营业税等税费4万多元。双方办理了过户手续，讼争房屋也顺利过户到赵女士名下。
争议 付款73讨回15万？
过户之后，赵女士又通过银行按揭贷款方式支付了剩余的购房款，实际支付购房款合计73万元。但谁也没想到,过户之后双方却打起了官司。
近日，赵女士起诉认为，两份合同当中房价不一，实际履行应以《存量房买卖合同》为准。因此，她向被告多支付了15万元购房款，被告构成不当得利，应当予以返还。所以，她请求法院判令被告张先生归还15万元“不当得利款”并支付利息。
对此，卖房人、被告张先生答辩说，实际成交价应为73万元，至于58万元的价格，那只是为了避税，双方才在房管局签订的《存量房买卖合同》中这样约定。但是，双方的真实意思表示应以之前的约定为准。
张先生还说，双方合同已实际履行完毕，他已经将房屋过户至原告赵女士名下，并已实际交付房屋。所以，他依约收取购房款73万元符合约定，并未构成不当得利。
判决 避税价格不算成交价
近日，海沧区法院作出一审判决，认定被告张先生并没有不当得利，所以判决驳回了原告赵女士要求退还15万元的诉求。
法院认为，本案当中，原告和被告双方均确认，双方此前就讼争房屋的买卖事宜达成一致协议，约定售房价格为73万元。这一协议系双方自愿达成，为双方的真实意思表示，为有效协议。另外，双方均确认签订《存量房买卖合同》时，为了避税，将房屋出售价格约定为58万元，因此，《存量房买卖合同》中关于售房价格的约定并非双方的真实意思表示。
所以，法院终判决认定双方约定的真实售房价格应为双方一致确认的73万元，而赵女士主张应按《存量房买卖合同》中约定的售房价格履行，进而要求张先生返还15万元，违反了诚实信用原则，该主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
法官说法
阴阳合同，哪份为准？
法官分析说，“阴阳合同”在二手房交易中，已经属于“公开的秘密”。二手房买卖实践中常见的形式为签订两份合同，即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价格的合同办理相关的交易手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避国家税收。
这样的合同也被叫做“阴阳合同”。一份为阴合同，一般为买卖双方真实的意思表示，约定了真实的交易价格；一份为阳合同，为了在土地房屋管理部分过户时避税使用，一般约定的交易价格低于真实的交易价格。
虽然，在法律上，并不提倡二手房买卖双方为了避税签订阴阳合同的做法，但是，如果双方为二手房交易价格发生争议，一般应以买卖双方约定的真实交易价格为准，否则有违公平和诚实信用原则。
律师说法
签阴阳合同有三大风险
买卖双方都有可能成为阴阳合同的受害者。福建信海律师事务所林敏辉律师提醒说，“阴阳”合同蕴藏三大风险。
首先，对于想偷漏税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。根据偷漏税款数额的大小，要被行政处罚或被追究刑事责任。我国《刑法》201条还规定，作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
其次，当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，要承担更多的税赋。
第三，根据合同法的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人的重大经济损失。甚至，买方还可能面临付了房款拿不到房的风险。
相关新闻
签阴阳合同避税被罚16万元谁出
为逃避高额税费，房东和购房人恶意串通订立“阴阳合同”，实际成交价140万元，申报时却变成了52万元。事情暴露后，他们被罚款16万多元，这笔钱应该由谁来出呢？
此前，湖里区法院针对一起“阴阳合同逃税案”作出判决，认定由买卖双方共同承担16万多元的处罚责任，即一人承担8万多元。
原来，数年前，卖房人李先生将房产售给小刘，双方为避税签了阴阳合同，实际上140万元的房子，“过户价”仅为52万元。但双方过户后，税务部门检查发现了他们谎报申报价的违法行为，就对李先生进行了行政处罚，要求李先生增补税费，加上滞纳金和行政罚款等，共计16万多元。
卖家李先生缴纳了这16万多元的款项，小刘却不愿意出钱。为此，李先生将小刘告到了法庭，要求分担16万多元罚款。
经审理，法院判决认为，李先生和小刘恶意串通，通过降低申报价达到减少承担税费的目的，损害国家的利益，二人之前签的协议无效。由于他们双方均有过错，对于因行政处罚造成的损失，双方各承担一半。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
