[摘要] 2013年4月，左某与余某、某房地产策划有限公司（以下简称“中介公司”）签订了《房屋买卖合同》及附件，约定：余某以46万元人民币将其个人名下的某市东城区景湖春天豪苑花园20栋502号房卖给左某，若一方违约，违约方应向守约方承担等额于交易房产成交价20%的违约金（即9.2万元）。
案情介绍：
2013年4月，左某与余某、某房地产策划有限公司（以下简称“中介公司”）签订了《房屋买卖合同》及附件，约定：余某以46万元人民币将其个人名下的某市东城区景湖春天豪苑花园20栋502号房卖给左某，若一方违约，违约方应向守约方承担等额于交易房产成交价20%的违约金（即9.2万元）。合同签订后，左某当即向余某支付3万元定金，同时按约定支付中介公司1.38万元中介费。其后余某也向中介公司支付了1万元中介费。2013年9月，余某告知其不愿将房屋卖给左某。左某找到余某和中介公司协商，余某既不愿意继续按约卖房，也不愿意承担违约责任。之后，左某（原告）将余某（被告一）和中介公司（被告二）起诉至法院，要求：1、被告一返还原告定金人民币3万元；2、被告一支付原告违约金9.2万元，被告二承担连带赔偿责任；3、被告一支付原告律师费7000元，被告二承担连带赔偿责任；4、被告二返还原告中介费1.38万元；5、两被告承担案件诉讼费。
法院经审理认为，原告与被告一之间是买卖合同关系，而被告二与原告、被告一之间则分别为居间合同关系，居间条款存在欺诈并不影响买卖合同的有效性；因房屋买卖合同成立且有效，被告一拒绝履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。按双方对违约金的约定，被告一应向原告支付9.2万元的违约金。被告二作为合同的居间人并不属于原告与被告一之间买卖合同关系中的违约方，故不支持其与被告一承担连带赔偿责任。被告二作为居间人，采取欺诈手段同时收取买卖双方，严重违反诚实信用原则，故支对原告提出返还中介费1.38万元的请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、百二十八条，《中华人民共和国合同法》百零七条、百一十四条款的规定，于2013年12月12日判决：被告余某返还原告左某定金人民币3万元并支付违约金人民币9.2万元；同时，被告余某还应按约赔偿原告左某支出的律师费用人民币7000元；另外，被告某房地产策划有限公司应返还原告左某中介费人民币1.38万元；宣判后，余某与房地产策划有限公司均不服一审判决，上诉至中级法院，二审法院维持原判。
法律评析:
房屋中介非房屋买卖合同的主体，买卖合同一方违约时其无需承担连带赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”法条明确规定了违约责任的承担仅限于合同的当事人，合同一方当事人违约，则另一方有权主张违约方承担相应的违约责任。本案中，左某与余某之间为房屋买卖关系，左某与某房地产策划有限公司为居间关系，依据合同相对性原则，因余某未能履行房屋买卖合同左某无法主张合同第三方的中介公司承担违约责任。因中介公司分别收取了买、卖双方的，违背了诚实守信原则，应依法返还收取的中介费用。
购房者如何在涉及中介公司的购房过程中维护自身合法权益？律师提醒：
1、购房者需认真阅读房屋买卖合同条款，明确合同双方义务，对违约条款、补充条款等需特别注意，违约金计算方式应予以明确。
本案中房屋买卖合同效力无争议，双方在意思表达一致的情况下签订合同，合同成立生效。因其一方拒绝继续履行合同义务，存在明显违约事实，故完全能依据约定的违约责任承担条款对违约方主张赔偿责任。
2、仔细阅读与中介公司签订的居间合同，尤其是对中介费用收取的条款，对于中介公司存在过错收取中介费的可酌情约定赔偿金。
本案中介公司分别收取了左某、余某的中介费，严重违背了诚实信用原则，双向收费行为存在明显过错，为预防此类情况发生，律师建议购房人事先应了解中介公司行业的收费标准，对格式收费条款的合法性进行考量，监督其合理收费。对收费方式与数额在条款中予以明确，对未严格履行合同依法收费的中介公司依法追究责任。
【本栏目特邀律师介绍】
1、黄煌律师，现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商中心主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员，厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士学位，持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。
擅长领域：股权、房地产与工程、互联网
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2、蔡颖颖律师，现为福建联合信实律师事务所律师。蔡律师获西南政法大学法学学士，曾有多年法官经验，擅长理论联系实际，所撰写调研文章多次发表于《福建审判》、《法槌之光》等、省级刊物，并获省级法院系统审判先进个人等称号。
擅长领域：房地产开发建设、民商事纠纷、刑事辩护
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