[摘要] 昨天晚上，商务部网站挂出《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，根据通知，境外机构在我国境内设立的分支、代表机构，和在境内工作、学习的境外个人可以购买自用、自住商品房。这意味着境外人士在我国买房的限制，十年来首度被打破。
据中国之声《新闻纵横》报道，昨天晚上，商务部网站挂出《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，根据通知，境外机构在我国境内设立的分支、代表机构，和在境内工作、学习的境外个人可以购买自用、自住商品房。这意味着境外人士在我国买房的限制，十年来首度被打破。
除了还在实行限购政策的北京、上海等少数城市，境外人士在我国购房的套数已经不受限制。在我国持续十年的“限外令”为何现在松绑？这又将带给我们哪些影响？
2006年10月，上海律师贾明军在一个叫做“老外购房经”的网站上发帖《如何判断自己能否在中国买房》，帖子上写道：如果你是中国境外的外籍人士，那么很抱歉，你不能直接购买中国的商品房；如果你在中国工作学习超过一年，那么可以买到一套自用、自住商品房；而不管你在这里住上一年还是十年，都不能购买非自用、非自住的商品房。贾明军还记得，那几年海外购房团疯狂涌入的场景：
贾明军：01、02年一直到04、05年是一个快速发展时期。我印象很深的是，04年我在上海，还是一名房产律师。很多在日本、美国、新加坡的，特别是在境外有那种经验的，看到过房价连续十几年快速增长的，特别是东京的，一些华人包括外国人，他们都是很有眼光的，都在国内买房子，带动了房价的上涨。
当年，上海豪宅翠湖天地御苑就曾被一个在美国居住的台湾人组成的购房团，一口气“打包”订购了48套。以当时均价4万－6万／平米计算，一套总价近千万。仅以每套800万计算，这个购房团一次性消化的房源可为开发商轻易回笼4个亿。
2006年我国房地产市场交易额90亿美元，创下历史新高，其中跨境投资额占比60%，同比增长55%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的“生力军”。人民币、美日等国经济的萧条，国内房地产业的发展，造成了外资的大规模涌入。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟：具体是在06年当时开始，有一些海外热钱进入中国国内，有些楼盘海外购买一下就是四十几套五十几套，出现了这种海外炒房团的现象，当时就出台了限外令。
2006年7月，建设部等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外机构在境内的分支或代表机构、在境内工作学习超过一年的个人，可以购买自用自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房；2007年开始，房地产被列为外商投资“限制”行业；2009年，“向境外投资方出售国内资产征税”出台；2010年，国家外汇局规定，境外人士在中国境内只能购买一套房产；2012年，国家发改委发出通知，对提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。
十年“限外令”，我国在吸引外资规模跃居世界的同时，流入资金也发生着结构性的改变。今年上半年，吸引外资同比增长8%，服务业占比达到63%，其中房地产利用外资增幅下降。商务部副部长王受文表示，利用外资方式已由绿地投资转向并购投资：
王受文：以前是绿地投资，到这里来买地、建房，现在是对现有的企业采用并购的方式，好处是什么？有利于我们把现有的企业，把它的技术提高、管理水平提高，淘汰落后产能，也有助于国有企业的混合所有制改革。这也可以说是我国吸引外资方式的一个重大变化。
业内普遍认为，“松绑”的信号始于今年3月，在《外商投资产业指导目录（2015版）》的限制目录中，删除了此前针对外商投资房地产的全部限制性条款。此后，国务院总理李克强在两会上也表示，欢迎外国人来中国买房。而昨天发布的通知，之所以被视为“松绑”的落地，在于取消了此前外籍人士必须工作学习“超过一年”的限制，以及取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。楼市限外令为何在此时“松绑”？中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为：
陈晟：现在随着人民币出现贬值态势，楼市供需市场行为也比较稳定，限外令取消可能一是想要对抗热钱外流的情况，另一个也是给外资投资房地产的企业一个国民待遇，比如我们的认缴制而不是过多注重它的资本金等等。
不过，限制也并非完全取消。对于北京、上海、广州、深圳等实施住房限购政策的城市，境外个人购房必须符合当地规定。比如在上海，非上海户籍人士多只能购买一套房。
严控十年的外资购房闸门正式打开，我国房地产市场将迎来哪些改变？中指研究院分析认为，由于境外群体购房规模较小，预期不会对房地产市场带来明显波动。在目前人民币贬值背景下，也尚不足以对海外资本加速流入形成驱动。中原地产首席分析师张大伟表示，政策目前对一线城市利好远大于二三线城市，而程序的简化则将对整个市场产生积极影响：
张大伟：对于省会城市，包括一些一线城市会有一些好处，因为这些城市的高端物业，外籍人士也是很重要的一个购买力。对于三四线城市就没什么影响了，因为本身这个政策在三四线城市释放的购买力就是微乎其微的。对于外资房地产企业注册资本金的要求降低，对于外资进入房地产的门槛降低，也会使房地产对于外资更有吸引力，这对于整个市场也是有积极影响。
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