[摘要] 能在厦门买房是件不容易但却非常幸福的事情，即便是二手房也是如此。但如果在买二手房过程中，碰到这样那样的问题，就让人感觉不爽了。今天第６期《房产看法》，我们就和大家聊聊，在买二手房时，合同该怎么签才稳当？
能在厦门买房是件不容易但却非常幸福的事情，即便是二手房也是如此。但如果在买二手房过程中，碰到这样那样的问题，就让人感觉不爽了。今天第６期《房产看法》，我们就和大家聊聊，在买二手房时，合同该怎么签才稳当？
经典案例
2014年10月10日，陈某与莫某签订《房地产买卖合同》一份，合同约定莫某将其与李某共有的某小区的房产作价140万元出售给陈某，并约定违约方应向守约方支付等同于房价10%的违约金。莫某在该合同卖方一栏书写了“莫某、李某”的签名。据了解，莫某与李某系夫妻关系。莫某在房地产中介公司放盘，此后接受多家中介企业介绍的买受人看房协商。 同日，陈某向莫某支付合同约定的定金3万元。
同年11月1日，莫某、李某共同决定将案涉房产以145万元的价格出售给黄某，并于11月12日申请办理了产权转移登记手续。11月13日，陈某向莫某发函敦促其履行协助办理涉案房产按揭手续义务时遭到莫某拒绝。为了维护自己权益，陈某将莫某及李某一起告上法庭，要求解除已经签订的《房地产买卖合同》，并要求莫、李返还定金计3万元、并依合同约定支付违约金14万元。 经一审法院审理认为，综合双方提供的证据，陈某与莫某签订的《房地产买卖合同》合法有效，对陈某、莫某、李某均有约束力。莫、李两人在本案《房地产买卖合同》约定的履行期限届满前，将涉案房产出售给第三人，并已办理房产转移登记手续，致使原合同无法继续履行，陈某据此要求解除双方签订《房地产买卖合同》，理由充分。此外，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，陈某要求莫、李返还定金计3万元、并依合同约定支付违约金14万元的诉讼请求理由充分，法院同时予以支持。
法条点睛
房屋的物权变更应以登记为准，遭遇“一房二卖”而未进行产权登记的买受人，对出卖人只有债权请求权，不能要求强制履行合同。 根据《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续，在这种情况下，前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。
依据《合同法》百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。故在本案中，房屋已被登记在第三人名下，陈某只能要求解除合同，并要求莫、李二人按照合同约定主张债权。
律师提醒
购房者如何在签订购房合同时维护自己的权利？
律师提醒： 一、签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。
本案的黄某购买的便是“一房多卖”的房屋，不过幸事是其办理了产权转移登记手续，从这点，提醒广大的二手房购买者，交付价款后理应及时过户，以便维护自己的合法权益。 而作为相对的受害人陈某的角度来说，其在购买位于某小区的房产时是否对房主身份进行了核实，这也是一个值得争议的焦点，涉案房屋实为莫某和李某共有，而在签字时莫某也是签了两个人的名字，这点应足以引起陈某的重视。假使此案并没有后文的一房二卖的情形，而是在其未办理过户手续之前李某站出来主张权利，那此房是否还能归到陈某名下便不得而知了。因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖，避免得不偿失。
二、购买二手房时，购房者也需准备一些证明材料，主要有以下几点： 1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。提前备好以上材料，有助于减少购房环节中的麻烦，以及避免后续的一些问题。
三、合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。 对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。尤其是建筑面积，一定要看清，卖方容易记不清，尤其在现在来说，房价是按每平米多少钱来计算的，所以如果房价不变的基础上面积的多少就变得尤为重要。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实;房产面积多大;该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。
本栏目特邀律师介绍
1、黄煌律师，现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商中心主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员，厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士学位，持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。
擅长领域：股权、房地产与工程、互联网
联系电话：0592-5835425
2、蔡颖颖律师，现为福建联合信实律师事务所律师。蔡律师获西南政法大学法学学士，曾有多年法官经验，擅长理论联系实际，所撰写调研文章多次发表于《福建审判》、《法槌之光》等、省级刊物，并获省级法院系统审判先进个人等称号。
擅长领域：房地产开发建设、民商事纠纷、刑事辩护
联系电话：0592-5835405
更多法律咨询
由房天下与福建联合信实律师事务所
携手《房产看法》共同为购房者的安居保驾护航
更多法律咨询自助
1、房天下《房产看法》律师团推荐扫描以下二维码，关注律师团队公众号在线咨询。
2、公众号菜单栏可免费下载“福建法律费用”APP（首款计算福建省律师费、诉讼费、厦门市仲裁费、保全费的APP）。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
