习近平出席的博鳌亚洲论坛2015年年会提出福建是“建设21世纪海上丝绸之路核心区”，厦门被列为“海丝”战略支点城市。厦门积极响应国家“一带一路”战略，并已在2014年出台的《厦门市关于贯彻落实丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路建设战略的行动方案》33个重点项目基础上，滚动生成了一批合作项目，目前确定推进了39个重点项目，横跨基础设施、招商引资、对外投资、海洋合作、旅游会展、人文交流六大领域。同时，建设自贸试验区是厦门市改革发展的重大历史机遇，意义堪比当年的经济特区的设立。2015年3月24日，中共中央政治局审议通过了厦门自贸区总体方案，厦门自贸区作为福建自贸区的核心，未来将在“建设台湾自由经济区”战略发展中扮演重要角色。未来厦门将在政策利好下，迎来更多的发展机遇。
据悉，上海自贸区建设一年多以来，其周边的房价迅速增长——在上海自贸区挂牌一周年之际，在全市商品住宅同比涨幅10.7%的情况下，自贸区的均价涨幅几乎接近一倍。产业兴则人口兴，人口兴则楼市兴。自贸区建设是新兴产业风向标，厦门自贸区建设亦然。据悉，厦门将借助自贸区建设的东风，在融资租赁、跨境电商、文创、航空、物流等方面大有作为。如今厦门正力推“5+3+10”的现代产业体系，打造十大千亿产业链，六大新兴产业全面铺开，在厦门自贸区建设的推动之下，产业转型升级将得到实质性的支撑，旧产业转型与新产业的发展将更为迅速。
《读地》微信公众号曾推送《人口危机与房地产发展》系列文章，引起广泛关注。在“厦门篇”文章中指出，预计于2017年厦门常住人口将达500万，人口红利支撑厦门楼市。而本篇着重从产业的角度，分析产业发展带动人口强劲导入，进一步验证“产业兴则人口兴、人口兴则楼市兴”的内在逻辑规律，产业是支撑未来厦门房地产市场发展的重要条件，是支撑厦门楼市稳健发展的基础。
春节是国内人口规模迁徙的密集时段，从春节人口迁徙轨迹可以判断出国内哪些城市是人口高净流入城市和高净流出城市。据媒体报道，从2015年春节人口流动轨迹可以看出，人口迁入城市多的前五名分别是茂名、周口、梅州、玉林、湛江；而人口迁出城市多的前五名则是北京、上海、深圳、东莞、广州。春节人口迁出多正好说明该城市是人口净流入城市多、产业发达的城市，人口迁入多的城市说明该城市是人口净流出多、产业较不发达的城市。从春节人口流动的轨迹说明，国内人口依然呈现出从东部沿海向中西部地区流动、从一线城市向二三线城市流动的趋势，这足以说明，在沿海城市、一线城市经济产业优势的驱动下，吸纳了各地人口的进入。
新兴产业吸纳人口持久常住
毋庸置疑，产业支撑城市经济发展，是社会发展的重要驱动力。在社会发展的进程中，产业发展从以产业发展为主向以第二产业、第三产业发展为主转变，人口流动持续加速，国民的人均收入也随之增加，产业结构不断调整优化。在这一发展作用下，产业得到升级并积聚大量人口，这为当地的房地产产业带来了市场需求和消费能力。
产业对常住人口和房地产市场的影响，也要一分为二来看待。产业越“高大上”，人口导入水平就越高，房地产发展的空间就越大；而产业结构单一、越传统老旧、加工制造业等转型较难的产业，人口导入水平低，房地产发展空间就越有限。从2013年的国内财力25强人口吸引力城市排名情况来看，净流入人口比重较高的城市有东莞、深圳、佛山、厦门、上海、北京。从这些城市的特征来看，其中北京、上海、深圳等城市依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链，吸纳大量人口流入，其中深圳在2000-2013年间增长了362万的人口，房地产市场需求强劲；东莞作为2013年人口净流入量大的城市——829万的常住人口中643万为净流入人口，受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业，且呈现年轻化特征，人口结构优势成为了房地产市场发展的重要支撑，基于产业的发展，人们的支付水平高，房价上涨空间较大。
产业结构单一引致楼市发展后劲不足
亦有反之，曾经依托自然资源发展重工产业的城市，在经历过了短暂的工业化繁荣之后，也面临着产业结构单一、产业链单薄、转型难的难题。比如唐山、大庆、大同等城市；其无法真正吸引人口的常住、无法真正完成城市的人口导入，这样的城市其房地产市场发展的动力不足，价格增长的空间也较小，出现市场发展后劲不足的问题。另有广东，新兴工业发达，但在此驱动下的人口流入却在减少；2006-2010年，广东的常住人口每年净增数都在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。
再看产业发展动力不足的城市，三亚是典型，三亚除了旅游业之外其他产业和资源匮乏，三亚在过年时期会吸引大量的东北人前往过年和旅游，但真正常住的人口极少；因为没有支柱产业的支撑，三亚并不算是一座人口净流入城市，尽管三亚的房价有过短暂的辉煌，但泡沫较大，长期来看市场前景并不乐观。
产业转型升级助推楼市稳健发展
纵观综合实力强劲的一二线城市，比如北京、上海、深圳、苏州、东莞、佛山等城市，其产业如何带动人口和房地产发展有迹可循；其中北京、上海、深圳是区域性的文化、金融、经济中心，苏州、东莞、佛山这些城市受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业提供了较多的就业岗位，城市人口呈现年轻化特征，同时催生的房地产市场需求空间大，人们支付水平高，房价上涨空间较大。由此可见，金融、高新技术产业等新兴产业和现代服务业是城市可持续发展的重要产业支撑，对人口的吸附力比较持久，更是房地产市场长久发展的支撑点。
由此可见，城市的产业发展对人口具有很大影响力，随着全球化经济趋势来临，产业转型升级迫在眉睫。对于发展中的中国而言，许多原有的产业增长方式已过时，未来力促各大城市进行产业结构调整、促进产业转型升级是城市持久健康发展的必然，也是未来房地产市场得以平稳健康发展的关键点。
看一个城市的经济是否具有活力，就看这个城市的产业发展情况。从表中可见，近五年来，厦门的经济呈现持续增长的趋势，相比五年前，厦门经济增长了近60%，这仰赖于厦门的二产和三产的持续发展。其中，二产的增长速度呈现下行的态势，三产的增长速度在2010年到2011年间较为迅速；二产主要以机械设备和电子等为主，三产主要以航运、金融、会展旅游等为主。数据显示，2014年厦门产业结构为0.7:45.8:53.5，厦门的二产和三产的比重在前几年的平分秋色之后，已经日益向三产倾斜，二产占比逐年下降，三产占比逐年上升。在过去的五年里，厦门努力实现产业结构的优化和调整，未来第三产业的比重在产业机构中将有更大的提升。
厦门在各大城市中，是知名的人口净流入城市，这除了城市本身的地理环境、自然景观、政策扶持等优势之外，厦门第三产业的持续发展也是重要的因素之一。目前厦门的三产中，航运物流、金融投资、软件信息化、会展旅游等具有产业夯实的基础和较大的前景优势，吸引了大量的人口进入，也促使城市人口结构的优化，同时这些新兴的产业也为人们提供了较高的收入（厦门人均可支配收入位居前列），这是房地产市场需求的前提，支撑着厦门房价走在的前沿。
曾经，重工业是厦门经济发展的重要支撑，但长期靠重工业和能源消耗为主的产业，在经过短暂的繁荣之后必然会遇到发展的瓶颈，无法真正吸引人才常住。早期，在厦门的产业规划布局中第二产业比例值很高，工业用地在全市土地占比中甚至高达40%，电子、机械、化工三大支柱产业为主的制造业是厦门产业经济的骄傲，然而在面临近十年的高速增长后，厦门工业经济面临工业产值下降、增长动力趋缓、供地量缩减等一系列问题，这也一定程度上反映了工业经济面临转型升级的形势越来越迫切。厦门市城市规划设计研究院院长王唯山曾指出，厦门是重要的对台交流城市、闽南区域的金融文化中心，“美丽厦门”是城市的建设目标，这些城市定位倒逼厦门进行产业结构的调整，在临港、航运、物流等新兴产业方面大有作为，未来大力发展第三产业、实现产业的精明增长是大势所趋，也是应厦门城市发展的要求，“第三产业更契合厦门城市气质”。
“一带一路”和“自贸区”效应
“一带一路”和“自贸区建设”是未来厦门产业发展、人口规模提升和房地产市场发展的引擎。厦门将抓住福建省建设21世纪海上丝绸之路核心区的机遇，从33个圈定项目中优中选优，精选出12大项目作为2015年重点项目，加快在“一带一路”沿线重点地区、重点领域的项目布局。
2015年，厦门自贸区建设也将全力推进——推动投资便利化、推动贸易便利化、推动金融业开放创新、推动服务业扩大开放。自贸区效应很大程度上提升了区域的价值，吸引优质的产业进入厦门，吸纳更多的人口进入。
千亿产业链带动：百花齐放 吸纳各路人才
千亿产业链培育工程是“美丽厦门，共同缔造”规划的重要内容，也是厦门在产业转型和增长速度之间寻求平衡的产业发展举措。厦门提出“5+3+10”的现代产业支撑体系，即构建加快发展先进制造业、大力发展现代服务业、优化提升传统产业、着力培养战略性新兴产业、做精做优现代都市农业为战略重点，培育打造平板显示等10大千亿产业链。十大千亿产业链发展的提出正是厦门政府对厦门优势产业的引导和扶持。如今，千亿产业链已经取得了阶段性的成果，特别是平板显示产业链产值首次突破千亿元，成为全市首条千亿产业链。
目前各大千亿产业百花齐放，甚至有些产业走在前列，吸引了诸多的人才进入厦门，未来，随着千亿产业的持续发展，将有越来越多的人才进入厦门，厦门以其“宜居宜业”的优势吸纳更多的人口进入，虽然厦门岛内的面积不大，但未来产业的发展将支撑着人口规模和房价的稳定增长。
新兴产业的积聚效应：推动人口和房地产发展
软件与信息服务：人口增长快 人口结构优势突出
聚集和房地产的发展具有巨大的推动力。以三次科技革命的代表城市美国洛杉矶为例，其房价和纽约基本持平，且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套，洛杉矶为13.1万美元/套，而2013年纽约达50.8万美元/套，洛杉矶达48.9万美元/套，明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，房价赶超纽约，可见产业结构显著影响一个地区（城市）的房价水平。
以厦门软件园二期为例。厦门软件园是国家新型工业化产业示范基地，产业聚集发展效应明显。厦门软件园二期在2007年开园期间仅有企业十几家、几千人，随着软件信息产业的发展，目前厦门软件园二期现有规模以上企业560多家，员工人数持续上升，目前员工超过5万人。软件园二期对人口的积聚效应明显，且人口结构优势显著，对周边的房地产发展影响甚大。在软件园二期、五缘湾商务区的产业带动下，人口持续攀升，加之万达广场、城市轨道线的建设、五缘湾的优美环境优势等因素驱动下，周边所聚集的许多优质楼盘赢得了市场的青睐。
再看软件园三期，其是集美新城的重要组成部分，被喻为“厦门硅谷”，全部投用后将集聚软件、信息消费、云计算、北斗应用、物联网、移动互联网、IC设计、电子商务、动画游戏等产业企业2000家，吸引20万高端人才，每年可为厦门带来超过2000亿的产值。目前，经过三年的建设，园区已初具规模，已有391家企业意向入驻，已经营的企业有63家，人口超过1500人。未来该区域也是集美区土地收储和建设的重点，加之厦门市轨道交通线的建设，该区域的人口规模将持续呈现上升之势，同时也带动周边房地产市场的发展，据悉，不少已入驻或将入驻软件园三期的企业的员工，已在软件园三期附近的莲花国际、中交和美新城购房。
航运物流业：经济引擎 助力人口迁移
厦门航空业的辐射范围包括高崎片区和翔安新机场区域，其以机场为依托，主要发展航空器制造和服务、飞机维修、现代物流业。其中，高崎片区的配套相对完善，再加未来高崎片区将是自贸区建设的范畴，这一双重利好将为该片区的价值产生很大的带动。翔安机场将是翔安区的发展引擎，预测至2030年年旅客吞吐量4500万人次。随着翔安机场建设的推进，相关的道路建设、商业配套、经济产业都将日益发展和完善，产业带动的人口和城市配套带来的迁移人口，都将提升城市的人口规模，这对翔安区域房地产市场是很大的支撑。另外，翔安机场是辐射整个闽南地区的枢纽机场，建成以后，促进了厦门和泉州的融合，同时也吸引泉州地区人口在翔安区域的投资。
临港物流可谓是海沧的招牌产业，早在2011年，国务院批复厦门建设东南国际航运中心建设，海沧区的航运物流产业借助政策的东风迅速前行，目前东南国际航运中心总部建设全面提速。2014年，海沧港区主动融入自贸区建设，着力推进港口发展，着力增强创新驱动，带动产业转型升级，目前已成功实现向出口加工、融资租赁、跨境电商等领域的转型。2014年前11月，全市规模以上物流企业218家，实现营业收入252.10亿元，增长38.7%，成为国家一级物流园区布局和物流节点城市。
金融业：集聚高端人才 提升区域价值
厦门在2009提出海峡两岸区域性金融服务中心建设，以厦门台湾地区金融合作为纽带，打造海峡两岸区域性金融服务中心。2013年，厦门的金融商贸亮点突出，金融业成为全市现代服务业的重要支柱，全年完成金融业增加值254.22亿元，增长12.0%。全市在引进金融机构和金融改革创新方面也取得积极进展，共有188个项目落户两岸金融中心，两岸股权交易中心挂牌成立，跨境人民币结算金额累计突破1300亿元，成为对台人民币现钞供应与回流主渠道；2014年，全年实现金融业增加值287.44亿元，增长11.6%。目前厦门两岸金融中心、观音山营运中心、会展片区是金融产业的聚集区域，集聚了金融业的高端人才，在此推动下，厦门的城市定位和城市价值也不断提升，从而带动房地产市场发展。
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