[摘要] 近六年来，随着厦门城市配套的不断完善、厦门人口规模的不断扩大，厦门的房地产市场稳步发展。基于近六年的厦门各物业发展情况，未来各物业发展趋势如何值得业内关注。
近六年来，随着厦门城市配套的不断完善、厦门人口规模的不断扩大，厦门的房地产市场稳步发展。基于近六年的厦门各物业发展情况，未来各物业发展趋势如何值得业内关注。
一、SOHO用地市场概况
近些年来厦门的住宅用地越发显得稀缺，特别是岛内零住宅用地供应并不出奇，再加房地产调控政策的限购措施等因素，使得SOHO成为市场的新宠。厦门从2009年开始推出SOHO用地，截至2013年（2014年无SOHO用地推出），厦门共推出SOHO用地19宗（含从综合体项目中拆分的地块），共计建筑面积148.3万㎡。从分布的区域来看，海沧区在融信项目的拉动下体量大，思明区的体量小，其余各区的体量都在20万㎡以上。目前SOHO不限购不限贷的特性消失，SOHO项目的存量存在一定的压力，2014年已不供应SOHO用地，预计2015年厦门也不会供应SOHO用地。
二、SOHO物业市场分析
（一）供求总量分析
1、供应总量分析
供应总量195万㎡ 以湖里、海沧、翔安为主
截止2014年年底，厦门市现有SOHO物业总量约195万㎡，其中湖里区、海沧区及翔安区域SOHO总量排名前三，湖里区占比大，达27%。随着岛内住宅朝大户型、豪宅化方向发展，以中小户型为主的小面积、低总价的SOHO公寓有效规避产权政策，迎合写字楼供应过大，住宅供应紧张的市场现状，而一些创业型、创意型机构对租金承受能力有限，承受不了写字楼高昂的租金，转而选择了SOHO办公模式，正迎合了限购、限贷环境下客户的需求。但进入2014年，受限贷限购政策的松绑，类住宅产品SOHO市场受到冲击，因高首付、高贷款成交、高月供制约客户入市，投资价值逐渐弱化。
2、销售总量分析
销量稳步上涨，年均销售15.4万㎡
2010年以来厦门SOHO销量呈现明显上升趋势，2013年融信海上城及世茂海峡大厦双双日光开盘，SOHO销量达到近年高，为33.5万㎡，单盘年去化高在10万㎡，近四年厦门SOHO销售量达61.6万㎡，年均去化量为15.4万㎡。
2009-2013年SOHO办公用途地块成交楼面均价为2134元/㎡，SOHO公寓的成交均价则为16379元/㎡，SOHO公寓的销售价格接近甚至高于住宅产品，而其楼面均价却远低于商住用地楼面均价，易造成政府在SOHO办公用地土地金的流失，而SOHO公寓却以较高的售价推向市场，高利润实则被开发商获取。一定程度上SOHO公寓没有充分发挥出本就的厦门土地的增值功能。同时SOHO公寓相关的配套设施是以办公为标准投入建设，经改变后的“住宅”用途将对房地产市场、城市管理产生不容忽视的影响。
三、发展趋势分析
1、限贷限购政策松绑影响下，未来厦门SOHO去化压力大
在限贷限购政策松绑下，SOHO不限购不限贷的特性消失，高首付、高贷款、高月供制约客户入市，投资价值逐渐弱化，厦门SOHO市场呈现出供过于求的态势：2014年前9个月，厦门SOHO市场供求比为1：0.48，即约一半已开发的SOHO产品能够销售出去，多数项目通过加大优惠力度或变相降价方式促销，而目前在限购限贷政策松绑的冲击下，未来厦门SOHO去化压力巨大。
2、现有SOHO未能发挥配套功能，未来发展可适当增加医疗配套等设施
目前厦门现有SOHO公寓之所以能受到投资者的追捧，主要是因其总价低，产品设计适合居住。目前市场上大部分SOHO项目定位为投资居住型，失去了初定位办公的性质，未能取到商务区配套功能，未来建议从产品设计、内部装修设计以及周边配套上作适当调整，如增加教育、医疗配套等设施，使SOHO产品能够真正成为具有居住和办公的双重功能。
3、选址岛外新区，往持有型酒店式公寓、空中商铺方向发展，增加产品卖点
未来SOHO用地发展，建议采取“岛内精做减法，岛外多做加法”思路，随着地铁交通规划建设的利好，岛外新城的开发建设已陆续取得明显成效，可择选产城一体化区域，布局SOHO产品，对区域后期人气的聚集、住房消费需求的增长、城市功能的完善将起到积极的带动作用。
此外，未来厦门SOHO往持有型酒店式公寓、空中商铺等方向发展，增加产品卖点，如一线城市率先引进的空中商铺模式，即SO铺（SOHO产品），通过后期利用包装以及概念，结合项目自身优势，由传统办公居住型SOHO转型成空中商铺模式，相比临街商铺，空中商铺与住宅价格相当，价格较低，同时，又区别于住宅和商业，其多样化的使用方式使得投资者更容易得到回报。
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