[摘要] 3月19日，厦门土地市场将迎来“羊年第一拍”，公开出让位于湖里区五缘湾和翔安东部市级中心的两幅商住地块。一幅是时隔14个月之后岛内首次出让的商住地，一幅是岛外新兴人居热土的商住地，且性质都很“特殊”，自然聚焦了极大关注。近日，导报记者实地探访，对两幅地块进行全方位评析。
3月19日，厦门土地市场将迎来“羊年拍”，公开出让位于湖里区五缘湾和翔安东部市级中心的两幅商住地块。一幅是时隔14个月之后岛内首次出让的商住地，一幅是岛外新兴人居热土的商住地，且性质都很“特殊”，自然聚焦了极大关注。近日，导报记者实地探访，对两幅地块进行全方位评析。
地块周边实景
地块周边实景
区位
高档小区林立居住环境舒适
2015P01地块位于湖里五缘湾片区枋湖北二路东侧，土地面积23328.464平米，总建筑面积50060平米，起价52500万元，楼面价约10487元/平米。地块目前为一大片油菜花地，是片区内一大休闲美景。地块紧邻红十字文化公园，环境优雅，不少附近的居民纷纷在广场内进行散步、健身等活动，休闲氛围十分浓厚。公园尽头即为五缘湾海域，视野辽阔，景观十分优美。
集温泉、湿地、海景、沙滩等多种自然景观和资源于一身的五缘湾，被厦门市定位为未来城市的“新客厅”。片区内目前已经有多个高档小区，高雅的环境、闲适的湾海生活，再加上区域所营造的文化内涵，是其居住舒适性的重要保障。地块附近的中铁元湾、联发五缘湾一号、国贸润园等多个高端豪宅项目在建或者已经入住。
交通四通八达 配套不断完善
地块南北分别与环岛干道及五缘大桥相接，交通便利，周边分布有多个公交站点，可岛内外各区域，L18路链接线与双十中学BRT站，片区内还开通有社区公交。地铁2号3号线也途经该片区，届时交通便捷性将得到进一步提升。
生活配套方面，文化广场、五缘湾商业街、湿地公园等配套设施环伺，红星美凯龙也相距不远。此外，由于地块附近已有多个交房入住楼盘，具备一定的商业氛围，可满足居民的日常生活需求。地块旁边的禹洲大酒店也正在建设中，落成后将进一步完善片区生活配套。
教育资源丰富，双十中学、湖里区五缘幼儿园、五缘学村、厦门二中、鼓浪屿钢琴学校均在地块周边。
评判
出让性质特殊 价值难以评估
2015P01地块是一幅极其优质的地块，兼具交通、生活、景观等多重优势，地理位置十分优越。按照以往情况，岛内小面积的精致商住地块一向是房企竞相追逐的焦点，拍出新地王的可能性极大。然而，由于地块的特殊限制条件，且出让文件并未明确说明建成后七年的租金和增长情况，七年后销售时政府定价依据的具体操作方案仍不清楚，因此地块的投资价值难以评估，这点将会让不少房企望而却步。
某业内人士认为，以厦门的市场潜力，厦门房价尤其是岛内房价在七年后至少能够再翻一番。而该地块租金情况不明，七年后的回报不一定能够得到保障，七年后的定价同样不明，房企拿地风险较大，建议谨慎入手。
区位
未来规划逼格高 现状开发程度低
于当日同时出让的，还有地处翔安东部市级中心的2015XP01地块。该地块位于翔安区13-04片区滨海东大道与内垵大道交叉口西南侧，土地面积27396.038平米，建筑面积70000平米，起拍总价28400万元，起拍楼面价约4057.14元/平米。
地块属于翔安东部市级的西部“边缘地带”，也是该片区内首幅出让的商住地块，西侧紧邻同安滨海新城生活片区，距离特房银溪墅府和金帝中洲滨海新城两个楼盘较近，而地块东面则分布着大片村落和农田，人居开发程度较低。虽然片区内目前的居住状况欠佳，但按照东部市级中心的发展规划，未来将建成高品质配套，发展前景可期。然而，目前规划尚未实施，且落实难度大耗时长，对地块利好也言之尚早。
景观资源优渥 公建设施落后
2015XP01地块周边路网发达，翔安北路、海翔大道、火炬大桥、丙洲大桥等路桥配套完善，距离泉厦高速也不远，出行十分便利。此外，景观资源也是其一大优势，地块坐落于丙洲大桥桥头，不仅一线临海，与红树林湿地公园隔海相望，还可近距离享受同安的方特梦幻王国、海洋世界、丙洲岛闽南文化休闲渔村等休闲、旅游配套。
不过，生活配套却是该地块的一个大“BUG（漏洞）”。公建设施落后，公共交通配套不足，没有大型购物、休闲场所；教育资源缺乏，附近只有海滨小学、赵厝小学等初级学校，医疗等生活配套一般。就目前情况而言，地块所处区域在几年之内都很难满足舒适都市生活的需求。
评判
地块“短板”不少 难符房企“胃口”
综合各方面条件来看，2015XP01地块品质不高。但不可置否的是，地块区位优势明显，不仅可享东部市级中心建设带来的红利，还位于厦门和泉州的桥头堡位置，有着很大的发展潜力。另一方面，落后的公建设施和配套，是地块所处区域楼市发展的“绊脚石”，也在一定程度上影响了周边楼盘的销售情况。
在业内人士看来，经过去年楼市“洗礼”之后，开发商拿地都愈加理性，盲目竞价抢地的现象已经不存在。此外，该地块体量不大，且居住部分也要求建设人才限价房，在七年后才可由政府定价入市销售，预测地块高价成交的可能性很小。也有业内人士预测，这将成为外来房企进入厦门的机会。
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