六年来厦门供地结构分析 主角或将易主

读地  2015-03-17 16:41

[摘要] 2009-2014年，随着厦门城市配套的不断完善、厦门人口规模的不断扩大，厦门的房地产市场稳步发展。基于近六年的厦门各物业发展情况，未来各物业发展趋势如何值得业内关注。

2009-2014年，随着厦门城市配套的不断完善、厦门人口规模的不断扩大，厦门的房地产市场稳步发展。基于近六年的厦门各物业发展情况，未来各物业发展趋势如何值得业内关注。

厦门市供地呈逐年下降趋势，2014年经营性用地供应量和成交量均处于近六年来的低位；需求方面，开发商出于规避风险以及厦门楼市特质（土地稀缺且市场稳健等），使得厦门经营性用地需求热度依然不减；全市土地成交率一直维持在高位，近六年土地平均成交率高达97%。

集美是主角 建议侧重同安翔安

岛内外供地“三七开”，房地产“主战场”已转移至岛外，未来这一趋势将更加明显。

从厦门各区供地量看，集美区成为厦门各区中供地多的区域，近六年累计供应1127万㎡，占全市的31%。近六年累计成交1120万㎡，占全市的32%。集美区供地主要集中于集美新城与北站片区两个区域；思明和海沧是全市经营性用地供应少区域，成交量占全市比重均为10%，主要是因为这两个区域城区开发程度较高，可供出让土地有限； 其他三个区域近六年土地供应量占全市的比重在16%-17%之间。但是，集美新城开发已接近尾声，加上岛内及海沧目前可供土地有限，未来供地将往翔安和同安延伸。

岛外土地效益不高，供需结构需微调

从供地结构上看，厦门经营性用地供应主要以商住及综合体用地为主，其中，商住用地占比45%，综合体用地占比26%；商住用地占比在持续下降趋势的情况下，2014年则呈现上升趋势，办公用地则与之相反，综合体用地维持较大比重。

从各区供应结构上看，厦门经营性用地供应岛内占比27%，岛外占比73%（其中，岛外商住用地占比39%），成为厦门供地主要类型，主要集中在集美及同安区；岛外经营性用地供应2671万㎡，其中商住用地供应1415万㎡，占比53%，岛外非商住用地供应1256万㎡，占比47%。因非商住用地主要用于生活配套和商务办公，一般情况开发节奏会慢于商住用地，特别是商业和商务类，需要居住人口支撑。因此建议未来岛外的土地供应，应该从供应结构上调整，减少非商住用地的比例，加快非商住用地的开发节奏，加大存量用地的建设力度。

从各区成交结构上看，厦门经营性用地成交主力集中在集美区，岛外经营性用地成交2586万㎡，成交率达97%，其中商住用地成交1362万㎡，占比53%，成交率达96%，非商住用地成交1224万㎡，占比47%，成交率97%；同安、翔安区出让量占比较大，均达16%，未来这两个区域将受东部新区规划利好，但目前供应量占比较低，区域居住人气较弱，因此从城市发展的角度考虑，为聚拢人气，建议未来增加商住用地供应量。

供地特征：

1，政府推地数量逐年下降，房企拿地积极性高但逐渐回归理性，如同安2014TP02商住用地流拍。

2，商住用地受追捧，竞拍现场激烈，溢价率普遍较高；而办公、商业、酒店用地则需求收窄，溢价率低。

3，岛内外供地三七开，主要集中于优质地段，其中，岛内主要集中在东部片区，岛外环海湾的新城为主主要集中于优质地段。

供地问题：

1，土地供应结构不均衡，供应过剩与供应不足并存。

2，供应时序不当，易造成商务区“空城”现象。

房天下土地

土地市场 找地神器

关注厦门房天下官微

新房、二手房、租房、特价房大平台