[摘要] 地方行业真的进入白银时代?杨国强说,他们一直在建小区,不是建房子,一直在研究怎么让小区里的居民住的更舒服、更方便。碧桂园的高管说,他们一直在做社区经济,接下来,要做社区文化、社区理财、社区保险。即便是这样,新业务控制在总资产的1%左右。碧桂园做社区,手中有牌。旗下所有物业都是自己的物业公司管理,205个项目,......
18岁少女、28岁辣妹、38岁熟女，不同年龄段，都有不同的X幻想。当下，开发商的X幻想是什么？当然是现金流。提出问题很重要，解决问题更重要。深更半夜，地产大哥看到碧桂园2014年业绩快报，立马产生X幻想。
强调一下，这是一家年现金回款过千亿的企业业绩报表：
收 入: 845.49亿
经营利润：166.05亿
财务：2.55亿
财务费用：4.5亿
税前利润：163.69亿
本年度利润：106.12亿
应占利润归属于权益所有人：102.29亿
本年度综合总额： 120.85亿
总综合归属于权益所有人：117亿
有人会说，落袋为安，收入是纸面财富。那好，接下往下看：
流动资产
贸易及其他应收款: 253.71亿
受限制现金：84.53亿
现金及现金等价物：187.61亿
流动负债
预收客户账款：917.92亿
乖乖，是白花花的银子，没有结转的收入超过已经结转的收入，近千亿现金已经放在口袋里了。更过分的是，因为囤积大量现金，居然吃了银行低息2.55亿。这让全天下的开发商情何以堪！
也许你会说，用杠杆了呗，再来继续看负债
流动负债
优先票据：25.39亿
银行及其他借款：123.91亿
非流动负债
优先票据：197.35亿
银行及其他借款：264.02亿
上述数据因为是数，可比性不强，我们还是看几组比率：
流动比率1.2，净借贷比率59.7%，加权平均借贷成本为8.16%。
也许你会抓狂，这是一家房地产企业的负债吗？可以肯定、确定及一定，这真的是碧桂园2014年财报，而且是经过审计的财报，如假包换。
揭开导致X幻想的秘密，还是一组数字：
2014年，碧桂园土地成本均价为853元每平方米，土地成本仅占售价约12.7%。
流动资产中，存货仅有20.95亿元，在建物业105.99亿，持作销售已落成物业232.03亿元；非流动资产中，有土地使用权20.35亿元，在建物业446.39亿元。
要知道，这是一家年现金回款超过千亿的地产公司，却是一副貌似轻资产的曼妙身材，走两步，都能浪起来，一切简直是匪夷所思！
这也再次证明地产圈两个真理：地拿贵了，一切都玩完；去化是王道。碧桂园官方说法叫，追求利润总额的增长和资金的大化。
就在全行业几乎家家嚷嚷要转型的时候，特别是万科郁亮一会儿去学小米，一会儿找海尔，一会儿马佳佳情趣店思维，碧桂园坚持住宅为主业这一战略，96.9%来自物业销售。老板杨国强似乎说的很有道理：
有风险也就有机遇，重要的是我们能不能抓住机遇；
一、二线占多少，三、四线占多少，我们还是看市场机会；
我们用比较低的成本去建老百姓买得起的好房子；
如果在同一个地方建房子，就像这两个杯子，我们能够有比较好的表现；
城镇化有很漫长的道路要走。中国有几千多个城市，还是有一部分城市依然有待发展，这是一个大的方向，社会在进步，勤劳又智慧的中国人肯定会有美好的明天；
国家一定天天都在进步，那我们能做的话就去做，希望做到好。
地方行业真的进入白银时代？杨国强说，他们一直在建小区，不是建房子，一直在研究怎么让小区里的居民住的更舒服、更方便。碧桂园的高管说，他们一直在做社区经济，接下来，要做社区文化、社区理财、社区保险。即便是这样，新业务控制在总资产的1%左右。碧桂园做社区，手中有牌。旗下所有物业都是自己的物业公司管理，205个项目，约有35.4万户业主和居民。
（插播一下神秘的碧桂园合伙制）对于合伙制度，碧桂园早在2012年就开始沙盘推演。现在到了实际操作阶段。原则是，资金池对接项目池，分级强制跟投。在总部平台，成立基金，总部高管投5%；区域平台，成立基金，区域高管跟投5%；项目平台，成立基金，项目团队跟投5%。三级平台，职业经理人持股合计15%，跟投不是选择题，是必选题，强制跟投。目前，跟投的三个项目已经开盘，效果据说相当好。还有七个跟投项目正在准备进行中。
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