四季度北京广州两地写字楼租赁市场回暖

和讯房产消息 近日，戴德梁行发布2014年四季度中国商务写字楼指数报告，在第四季度的16个城市写字楼市场中，除广州（楼盘）、深圳（楼盘）和南京（楼盘）外，其他城市指数排名没有显著改变。

   广州的排名从上季度的第四名上升至本季度的第二名。尽管本季度城市排名变化不大，但是所有城市得分均发生变化，这说明市场仍处在一个不断调整的阶段中，北京（楼盘）和广州的上升迹象尤为明显。

由于空置率低，吸纳速度快以及充足的新增供应，北京在写字楼市场排名中仍然位居位。第四季度北京写字楼市场的指数得分涨幅大，比上季度提高 10 分。尽管北京写字楼市场有两个新项目入市，空置率上涨 1.2 个百分点，其空置率依旧处于国内主要城市中的低水平。随着企业扩张和新兴业务拓展的再度活跃，大型内资企业在写字楼市场上依旧扮演着主要角色。从行业角度分析，2014 年全年，TMT和金融行业的租赁活动在写字楼租赁市场占比分别达到 31%和 35%。在这样的市场驱动力下，新入市项目出租率达 80%所用时间仍仅为 11 个月。

广州本季度排名上升至第二位，而南京和深圳则分别下降至第三和第四位。值得注意的是，这一排名的变化与广州写字楼市场表现的改变无关，而是南京和深圳写字楼市场表现欠佳的结果。其中，南京的年租金增长率从第三季度的 5%下降至本季度的 4%，同时，江苏省的吸纳速度也有所减缓，表现为项目出租率达80%所需时间从第三季度的 16.4 个月延长至第四季度的 17.4 个月。第三与第四季度中，南京写字楼市场吸纳速度明显减弱，然而，吸纳速度的减缓并不代表市场需求的减弱，而是由于第三季度中大量金融企业搬迁至白下区某新入市的高品质写字楼所导致的。

2014 年，深圳的年租金增长率高，高达 20.7%，空置率也从第三季度的 5.1%降至第四季度的4.4%， 是 16 个城市中低的。空置率的下降主要是因为 2014 年市场上的新增供应非常有限，而与此同时，金融机构、律师和会计师事务所等专业服务类企业建立与扩张使得写字楼市场供不应求。此外，随着前海经济区的日渐成熟，各企业积极寻求发展机遇，租赁和预租需求增加。然而，由于受到未来供应不确定因素的影响，本季度深圳的指数得分下降了 8 分。即便考虑到项目推迟入市的可能性，预计到 2019 年，深圳甲级写字楼存量将上涨三倍。

武汉（楼盘）本季度得分上涨 8 分， 这主要得益于年租金增长率从 2014 年第三季度的 3%上涨至第四季度的 6%。武汉写字楼市场本季迎来一个超甲级项目的入市，其硬件设施和位置均优于多数现有项目，因此租金定位较高，从而拉动了总体租金的上涨。目前国内很多城市都面临着供应潮，以及由此引发的新入市项目如何在合理时间内快速去化的担忧。然而武汉的实例表明，当下市场对高品质的项目需求强劲，而供应相对稀缺，在此背景下，竞争力较强的新项目依然能在甲级写字楼租赁市场上处于领先地位。

与武汉类似，大连（楼盘）的指数得分也上涨 8 分。然而该市的各项指标本季并无明显变化， 其得分变化主要是由于厦门（楼盘）和杭州（楼盘）分值变化所导致的。第四季度，大连写字楼市场需求基本平稳，新租及扩张需求主要来自于金融类企业，主要分布于金融机构为集中的人民路 CBD。

厦门指数得分本季上涨了 7 分。年租金增长率从 2014 年第三季度的 4%下降至第四季度的 3%，空置率从第三季度的 15.9%上涨至第四季度的 19.7%。本季写字楼租赁需求主要来自于金融行业，很多内资企业选择自建办公楼而不再租用物业，这成为市场变化的主要因素。考虑到此类市场需求的不确定性，未来新增供应项目将不断调整定位或推迟入市计划。本季度，厦门未来供应量于现有存量的占比从上季度的 505%下降至 435%，这一现象恰恰验证了未来供应指标的波动性。

随着杭州钱江新城地铁的竣工，很多租户计划从核心区 CBD 搬迁至新兴商圈， 未来将以更低廉的租金租用品质更好的写字楼。考虑到经济的不确定性，市场租赁活动主要来自于现有租户的搬迁，而非那些新设立的企业。市场上竞争激烈，新项目需要更长时间才能达到 80%的出租率， 这项数据在 2014 年第四季度为 14.5个月。因此， 本季度租金年增长率从第三季度的 2%环比下降至 1%。而积极的一面是，为了减少正面竞争，很多项目竣工时间有所调整，这使得未来供应量于现有存量中的占比从 2014 年第三季度的 53%下降至第四季度的 34%。

本季度，青岛（楼盘）写字楼市场表现平淡，指数下降了 11 个点。空置率、未来供应占现有存量的比重均有所上升，租金增长速度放缓，同比增长仅为 2%，增幅大大低于上季度的 6%。本季度，青岛市场迎来了一个新建项目的入市，然而由于甲级写字楼的吸纳主要来自金融行业，新项目目前的空置率较高。新项目的入市对周围项目带来招租压力，因此，年久及位置偏远项目的空置率和租金均受到影响。

本季度，16 个城市甲级写字楼市场中，成都、重庆（楼盘）和天津（楼盘）表现相对较弱。这三个市场下行压力较大的原因主要是由于企业扩张放慢、 空置率较高以及未来五年计划完工的新项目将陆续投放市场所导致的。尽管

如此，与上季度相比，重庆写字楼指数仍然提高了 2 个点，而天津和成都则降低了 5 个点。第四季度，重庆写字楼租赁活动较为活跃， 其空置和租金增长情况均有所改善。空置率从上季度的 38.8%下降至本季度的 36.8%， 为 16 个城市的高。 与此同时， 本季度重庆写字楼租金开始由上季度的负增长逐渐回转。由于市场供过于求，部分项目延迟了入市时间，重庆已连续三个季度没有新增甲级写字楼入市，市场租赁活动主要集中在吸纳原有存量。因此，存量项目的空置率开始下降，业主提升租金的意愿增强。