[摘要] 梳理同安新城的发展历程和发展现状，分析土地价值提升不及预期原因，共同探讨如何提升同安新城片区土地价值，带动片区经济发展。
2015年1月7日厦门的首拍地块——位于同安区同集路与海翔大道交叉口的两块小而精的“连体”地块，吸引了古龙、中海、禹州、联发、中骏等开发企业竞逐，并终由中海地产竞得；2014年7月，保利也以33.88亿拿下了同安新城的商住地块。同安新城再次进入人们的视野。
厦门本岛可开发用地趋于饱和，岛外可开发用地日渐减少，未来厦门城市发展将向距离市城中心更远的片区发展。而在厦门已开发的片区中，同安新城距离厦门本岛空间距离较远、基础配套设施薄弱、开发跨度大，新城开发经历了人口导入、产业引导、公建配套建设带动等各种尝试，但相对而言，同安新城的整体发展速度相对缓慢，土地价值的提升显然不及预期。
本期专题将梳理同安新城的发展历程和发展现状，分析土地价值提升不及预期原因，共同探讨如何提升同安新城片区土地价值，带动片区经济发展。
一、同安新城发展状况：发展相对较缓
2006年同安新城概况
同安新城位于厦门中部、同安区南侧，同安湾西北部狭长地带,环东海域综合整治建设工程西部；东部与火炬园、东坑湾及厦门本岛隔海相望，南邻集美旧城，西邻集美北部工业区、天马山、同安食品工业园，北至沈海高速。同安新城规划占地25平方公里，规划人口30万，定位为同安新中心。
2006年，同安新城的人口涉及集美东安、凤林两个社区，安十个行政村、十八个自然村共有人口3.36万。当时同安新城内仅有同集路一条已建成主干道路，无市级公建配套，无医院，仅有几所镇级中小学；新城范围内无大型产业，农业种植和海域养殖为村民主要经济来源。
同安新城发展背景
跨岛发展，拓展城市空间：2006年，为加快厦门的城市发展，厦门市委、市政府谋求跨岛发展，扩展城市空间；区位优越，优先发展：政府规划岛外片区组团发展，形成城市带分流本岛功能。因此政府提出“城市东进，环湾发展”的城市发展战略，优先发展环东海域；确定同安新城为起步区：同安新城现状土地资源丰富，被确定为环东海域起步区。（在2006年，环东海域起步区即为现在的同安新城。）
发展历程回顾
二、同安新城现状分析：土地价值不及预期
规划现状
经过多次规划调整，目前规划占地34平方公里，规划人口25~30万人，拟建设成为“同安新中心，市级旅游领地”。 依据规划，新城规划为“一心一带五组团”城市功能分区。
土地收储
完成收储的土地2 3 0 1 . 3 6 公顷（ 包括： 已出让402.37公顷，已划拨414.94公顷，实际在管理486.04公顷；已移交代建单位进行工程建设的土地789.45公顷）；正在实施收储的土地208.56公顷。
配套建设
自环东海域开发建设以来，同安新城内的市政交通网络已基本成型。已建有沈海高速、集美大桥--滨海西大道/同集路、海翔大道--同安大桥、通福路—中洲大桥—民安大道、西州路—丙洲大桥—内垵大道、西柯街。
产业状况
同安新城内规划产业用地约5平方公里，现已基本建成轻工电子产业园，进驻企业近500家，多为中小加工制造业，年工业总产值60亿元，产业工人2.5万人。目前已建有湖里产业园、思明产业园、同安邻里中心 、通士达、火炬园三期通用厂房、方特建成营业、科技创新园（在建）。
土地出让
新城内自2007年块工业用地挂牌出让、2008年块居住用地挂牌出让至今，至今共出让土地508公顷，土地出让收入153亿元。其中工业用地305.9公顷，出让收入11.285亿，住宅用地152.2公顷土地出让收入共129.7亿元，酒店、办公、批发零售用地8宗共22公顷，土地出让收入11.9亿元。
楼市
同安新城内现有金帝•中洲滨海城、金都•海尚国际、恒亿•尚品湾、市政•溢翔首府、国贸•金沙湾、惠元•和谐天下、特房•银溪墅等楼盘，在售价格在10000~17000元/㎡之间。
依据市场统计数据，同安新城内在售的几个楼盘在2012、2013年去化率在20%~50%的区间，整体去化率不高，反映出目前消费者对同安新城的信心不足，市场活跃度较低。
开发成果
同安新城通过规划调整、基础配套设施的建设、产业园布局，已经初步形成了集文化旅游、科技研发、高端商务居住于一体的文化旅游中心、和谐滨海新城格局，具备了分流同安老城区城市功能、成为同安新中心的先决条件。
规划情况 ：同安新城从空间布局上分为“一心一带五组团”；同安新城未来发展成为同安新中心，市级旅游文化领地。
新城建设情况： 完成23平方公里土地收储；建成城市主要交通体系；建成轻工食品产业园；建成华强主题文化公园一期。
房地产市场：出让经营性用地2 6 0 0亩，出让收入141亿元 建成金都海尚国际、恒亿尚品湾等多个住宅项目；投资建设华鑫通万豪、万丽等高端酒店。
现状分析
同安新城发展相对缓慢，土地价值提升不及预期。一般城市新区经过8~10年的开发便可达到成熟阶段，土地价值接近老城区、房地产市场活跃，经济活动增加，人口集聚。回顾同安新城发展历程，自2006年开发至今经过9年开发，新城配套设施匮乏、产业发展缓慢、人口不足，片区仍处于发展阶段。通过对比发现，同安新城开发缓慢。
三、同安发展缓慢原因分析：综合条件约束发展速度
在2006年，厦门城市发展是以市政府所在地为圆心逐层向北半圆发展的，城市发展范围如图所示，而在当时确定开发的环东海域，跳出了现有发展范围，因此，在2006年，环东海域的发展属于跨越式发展。
2006~2014年厦门处于跨岛发展阶段，岛外四大新城得到了不同程度的发展，其中海沧新城、集美新城发展好，翔安新城次之，同安新城发展慢。回顾同安新城发展历程，政府先后通过规划的引导、道路桥梁建设、配套设施建设、产业发展等措施完善新城功能、聚集人口，带动片区的发展。 因此，结合新城建设KPI体系， 本文将从区位、人口、政策、交通市政、公建配套、生活配套和产业几个方面对同安新城开发进行分析，找出导致新城开发缓慢的关键性因素。
（1）内因
区位：可达性相对较差
在岛外四大新城中，同安新城距本岛远为30公里，且对本岛交通道路（集美大桥——滨海西大道、滨海东大道——翔安海底隧道）需绕行集美或翔安区，交通可达性相对较差。区位条件的劣势，使得其受本岛辐射的带动作用较弱。
人口：基数小，增速较为缓慢
根据人口统计调查，同安新城内2006年共有常住人口3.35万，2010年总人口为4.58万（常住人口3.47万，流动人口1.11万），四年间常住人口仅增长了3.4%。可见同安新城范围内人口基数小、人口增速较为缓慢，且新城内现状常住人口几乎全为农民，流动人口多为产业工人。
（2）外因
市级交通：仍在建设之中
同安的市级交通正在完善。目前集美大桥——滨海西大道已建成，这拉近与本岛的空间距离，改善了区域对外交通条件，引导本岛向同安新城方向发展；海翔大道——同安大桥连通岛外四大新城，将同安新城融入岛外城市组团。市级交通市政的建设，一改同安新城交通不便的现状，加快同安新城融入岛外组团发展中，加速了大厦门城市发展格局的形成。但目前同安的公建配套只有BRT西柯枢纽站、厦门运动训练中心（在建），与集美新城先比较为落后；生活配套多是自发行政，等级相对较低。
生活配套：与新城发展规模不匹配
新城内现有生活配套多为村镇级别自发形成的，等级比较低，不能满足新城发展需要。同安新城内无大型生活购物广场，现状多为小超市；无较大菜市场，现状多为村镇级别自发形成的小菜市场；同安新城内公交体系不完善，出租车较少，日常出行不便。目前同安新城现状生活配套与新城发展规模不匹配。由于生活配套设施匮乏导致在同安新城内生活不便利，对同安新城发展无明显带动作用。
产业发展：配套有待完善
同安在产业发展上具有一定的优势。目前也建成轻工产业园约5平方公里，现有产业多为劳动密集型加工制造业并且企业多为中小企业，资源整合能力弱；2011年同安科技创新园动工建设，现有中船重工725所、清华紫光项目落地，三安光电等项目仍在洽谈中，园区内现有企业数量少；同安的旅游资源丰富，但旅游配套建设较慢，黄金海岸、酒店群、丙洲岛休闲文化渔村、餐饮服务等相关旅游产业还有待推进，华强文化产业基地已建成一期方特梦幻王国并带来一定的人气，但周边的配套服务设施也有待进一步加强以形成较为完善的产业链。
四、同安新城后续开发建议
随着城镇化的推进，厦门已经完成了前两次城市扩容，目前厦门已经进入第三次城市扩容阶段，同安新城、东部中心正处在城市发展主线上，未来进入加速发展阶段。
海沧、集美新城已经趋于饱和，未来呈横向发展，东部中心将成为城市第二中心，辐射带动周边区域发展，因此，同安新城未来将成为承接集美新城、东部中心城市功能外溢的主阵地。
综上，同安新城已从06年的跨越式发展现在的“递进”式发展，迎来发展黄金时期。
同安新城城市功能逐步完善，具备了承接城市功能转移的先决条件：经过9年开发，同安新城在景观环境、交通、产业等方面均有了一定的基础，完成了城市空间布局，城市形态初现，未来具有了承接周边城市功能转移的先决条件。
开发建议
1、保持规划的稳定性
规划的反复调整扰乱了新城的开发思路和开发节奏，不利于新城快速发展，因此，在下一阶段的建设中，要注意保持规划的稳定性，以便新城建设各项工作顺利展开。
2、加快启动一批大型公建配套设施
同安新城定位为同安新中心，但是现状公建配套、生活配套设施少，与新城发展不匹配，因此，需要推进一批大型公建项目落户同安。依据规划，建议优先考虑同安新城污水处理厂、第六医院、后田变电站、后田学校建设。
3、加快推进产业发展，带动新城开发提速
同安新城产业功能布局主要为高端商务居住、科技创新、滨海旅游休闲。但是各产业均未得完全发展形成产业优势，因此给出如下建议：
引导房地产业由南向北平稳快速发展——新城开发终是通过房地产和消费者来实现的，目前同安新城内房地产业发展较慢，市场活跃度较低，在接下来的发展中可以通过土地出让引导厦门房地产市场向同安新城转移，从而推动区域房地产业发展，已达到带动新城发展的目的。
加快轻工工业园、火炬园内产业转型升级——同集工业区、火炬产业区相比，同安新城规模小，资源整合能力弱，竞争力不足；轻工工业园占据了新城优质地块，但现有企业科技含量低、产能落后，未来将会阻碍新城的发展。因此，建议结合新城规划定位，淘汰产能落后的企业，引进一批高新技术产业，如生物医药产业、电子信息产业。
加快科技创新园建设，重点发展科技创新产业——厦门正处于产业转型升级阶段，科技创新园是未来厦门产业转型升级主阵地。因此，加快科技创新园的建设，加大招商引资力度，通过政策优惠等措施引进三安电子等科技研发企业，引领厦门企业转型。
加快旅游文化产业建设，打造厦门旅游新名片——发挥深厚的文化底蕴和优越的海岸线资源优势，做大做强现有产业，大力发展旅游业，通过旅游业带动新城的发展；加快人造沙滩、红树林湿地公园建设；加快万豪、万丽酒店建设；加快华强周边配套建设，发挥华强文化产业吸引力；加快闽南文化休闲渔村建设。
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