[摘要] 3月3日-3月15日，全国政协第十二届全国委员会第三次会议和第十二届全国人民代表大会第三次会议相继召开，全面深化改革仍是本次两会焦点，3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析在全面深化改革关键之年，政策走向对未来房地产市场的影响。
3月3日-3月15日，政协第十二届委员会第三次会议和第十二届人民代表大会第三次会议相继召开，全面深化改革仍是本次两会焦点，3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析在全面深化改革关键之年，政策走向对未来房地产市场的影响。
经济社会发展目标
今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步。能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。
中指点评：GDP增速放缓，调结构更重要
2014年我国经济社会发展总体平稳，稳中有进。2015年是全面深化改革的关键之年，是全面推进依法治国的开局之年，也是稳增长调结构的紧要之年。“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点。
在新常态下，经济发展将保持在合理区间。“国内生产总值增长7%左右”，表明中央已在既定的新常态基调下调节经济发展，更注重深化改革和调整经济结构，持续推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化“新四化”发展。中央将仍在2015年继续坚持“宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底”的整体思路，宏观政策方面将保持连续性和稳定性，“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，积极的财政政策要加力增效，稳健的货币政策要松紧适度”。未来财政政策和货币政策均有可能更宽松灵活以应对经济调整，调控范围也可能进一步扩大，以适应经济结构变化。
同时中央还提出保持稳增长与调结构的平衡，提出必须推动经济在稳定增长中优化结构。优化经济发展空间格局；加快培育新的增长点和增长极，培育和催生经济社会发展新动力、推动大众创业、万众创新。当前偏重数量扩张的发展方式已经难以为继，经济增长的传统动力减弱，中央注重加大结构性改革力度，优化经济发展空间格局，向结构调整中获取新经济增长点，将改革举措有效转化成发展动力。
货币政策
广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。加快资金周转，优化信贷结构，提高直接融资比重，降低社会融资成本，让更多的金融活水流向实体经济。
中指点评：多样货币工具灵活使用，保障信贷规模稳步增长
2014年末中央经济工作会议指出，2015年货币政策仍将保持稳健取向，但要更加注重松紧适度，要针对经济基本面进行灵活调整。而两会再次提出稳健的货币政策要松紧适度，更加注重预调微调，更加注重定向调控。
针对房地产行业来说，逐步宽松的货币政策已为市场复苏奠定了一定基础。2015年2月已经历一轮降准和降息，助力消化房地产库存压力，恢复市场信心改善房地产运行环境。目前长贷利率已降至十年低水平，利率调整刺激已经到位，但若经济形势未见明显好转，也存在继续降准可能。随着住房需求结构不断向改善性需求扩展，地方主动调节信贷，加大利率折扣执行力度的可能性也较大。
房地产消费
今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步。能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。
中指点评：稳定住房消费、分类指导仍是2015年房地产政策基调
在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。两会提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。
两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，同时强调了地方政府主体责任。此前住建部会议也明确2015年将以市场的自身变化为基础，积极应对新局面、新问题。随着政策调整主动权的下放，在市场库存仍然高企的局面下，各类城市有望在2015年陆续完善与调整相关政策，刺激市场去化。而减免交易税费、财政补贴等地方调整方式，或将成为部分地方政府据当地市场变化进行相应调整的重要手段。
今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步。能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。
中指点评：保障保障房及棚改的资金、房源，构建多层次、多来源住房保障体系
棚户区改造仍是今年重头戏。2015年两会表示今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套。棚改较上年继续增加。在资金保障方面，除了国开行拟投放的4000亿元棚改贷款外，社会资本投入将成为2015年棚户区改造的重要来源。同时，房地产投资信托基金（REITs）试点也在积极推进。
两会提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”这与住建部强调的“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”相一致。打通存量房与保障房，一方面保障了安置房和公租房的房源，避免大拆大建，另一方面有助于盘活市场存量，减轻当地房地产市场库存压力。地方也积极推进保障房源与市场存量接轨，2014年北京、湖南、江西等地发文创新保障房源新模式，2015年也有福州市、陕西省、四川省、江苏省等表态支持。
土地制度改革
做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。
坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。
中指点评：农地入市继续加快
土地确权再次出现在今年两会工作报告中，作为不动产统一登记的有机组成，在有助于农村土地产权明晰的同时，也有利于农村产权流转规范。中央一号文件就明确要求，一方面抓紧抓实土地承包经营权确权登记颁证工作，扩大整省推进试点范围，加快农村土地确权登记的推进。另一方面充分发挥县乡农村土地承包经营权、林权流转服务平台作用，引导农村产权流转交易市场健康发展。
另外坚持城市土地集约利用，加强土地管理与保护也成为亮点。坚持节约集约用地有助于改善用地结构，提高土地配置和利用效率，保障发展用地需求，从而为新型城镇化建设提供保障。总理李克强在之前的国务院常务会议中就强调要守住耕地红线，要严格规范用地管理。而土地制度改革试点地区也要求要加强土地管理和保护，纠正土地闲置中的各种不作为。
户籍制度改革
用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。
提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。
中指点评：居住证实行、户口附加限制减少，人口流动更合理
户籍制度改革推进是近年两会的关注重点，本次两会再一次提出要抓紧实施户籍制度改革，其中以居住证为载体提供相应基本公共服务，成为户籍制度改革的新亮点。去年末《居住证管理办法》已公开征求意见。今年初《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》正式提出要取消暂住证制度，全面实施居住证制度。这有利于城市外来人口权益受保障，其待遇范围进一步扩大；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。长期来看，居住证制度在保障外来人口权益，强化人口集聚效应的同刊，也为当地房地产业发展创造良好的外部环境。部分地方已开始推行积分落户政策，将进一步增加城市向心力和凝聚力，促进城市更快更好发展。
区域聚焦：一体化/新型城镇化
拓展区域发展新空间。统筹实施“四大板块”和“三个支撑带”战略组合，完善差别化的区域发展政策。
把“一带一路”建设与区域开发开放结合起来，加强新亚欧大陆桥、陆海口岸支点建设。推进京津冀协同发展，在交通一体化、生态环保、产业升级转移等方面率先取得实质性突破。推进长江经济带建设，有序开工黄金水道治理、沿江码头口岸等重大项目，构筑综合立体大通道，建设产业转移示范区，引导产业由东向西梯度转移。加强中西部重点开发区建设，深化泛珠等区域合作。
中指点评：三大战略成为新格局重点，政策向中西部城市群倾斜
伴随着全面深化改革步伐的加快，城镇化也将迈入新的发展阶段。2014年末中央经济工作会议指出要重点实施的“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略在两会政府报告中上也得到积极体现。从报告中可以看到，加快自贸区建设和一带一路，构建全方位对外开放新格局；推动京津冀一体化和长江经济带建设，引导产业升级转移；促进中西部开发区建设、加快中西部新型城镇化发展是2015年新型城镇化和区域一体化工作推进的重点。
年初新型城镇化试点地区正式公布，多数地区与三大战略区域重合，试点落地将带动相关地方产业发展，提升城镇化质量与水平；城市群重新划分，以长江中游城市群、成渝城市群为代表的中西部城市群发展受到更大的政策扶持，将成为新型城镇化工作推进的重点区域。
产业聚焦：旅游、健康、养老、创意设计产业
要深化服务业改革开放，落实财税、土地、价格等支持政策以及带薪休假等制度，大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。
中指点评：旅游、健康、养老、创意设计等产业地产大有可为
2014年消费对经济增长的贡献率上升3个百分点，达到51.2%，服务业增加值比重由46.9%提高到48.2%，新产业、新业态、新商业模式不断涌现。随着消费需求逐渐升级和政策支持，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。而在两会提出要“大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业”后，可预见旅游地产、养老地产等产业发展将再上新台阶。
同时，中央一号文件明确提出鼓励推进农村一二三产业融合发展，将研究制定促进乡村旅游休闲发展的用地、财政、金融等扶持政策，可以预见农村旅游业、服务业升级在即，也必然带动相关产业地产的发展。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
