[摘要] 在土地市场攻城拔寨除了选择重量级的开发商作为合作伙伴，房企还青睐财力雄厚的房地产私募基金。近几年来，地产+基金合作渗透到拿地阶段。保利、金地、复地、富力等大开发商开始自建房地产基金公司，或参与投资房地产股权投资管理有限公司实现以小成本撬动大买卖。
在土地市场攻城拔寨除了选择重量级的开发商作为合作伙伴，房企还青睐财力雄厚的房地产私募基金。近几年来，地产+基金合作渗透到拿地阶段。保利、金地、复地、富力等大开发商开始自建房地产基金公司，或参与投资房地产股权投资管理有限公司实现以小成本撬动大买卖。
降低拿地成本
近年来，私募房地产基金开始向房地产行业的核心市场渗透。2013年福建中骏置业进军上海，联合鼎信长城旗下基金“嘉兴鼎信汇添投资合伙企业(有限合伙)”以35.79亿元夺上海虹桥商务区核心区北片区01、03商办地，成交价仅高出起始底价100万元，折合楼板价12827元/平方米。据悉，在虹桥商务区核心区北片区01、03号商办地块出让的竞价环节，中骏置业仅举牌一次就顺林拿下该商办地块。该商办综合体项目预计今年7月份开盘。
“房企频频与地产基金、金融机构合作，主要的优势就是拓宽房企融资渠道，提高风险控制能力，因为多元化的融资渠道已是目前开发商解决资金压力的重要措施。通过与金融机构等融资平台之间的战略合作，将进一步拓宽房地产企业的直接融资方式、建立完备通畅的资本通道。同时，小投入撬动大投资，一般基金公司出资占大头，房企出资力度较小，可能投入资金比重仅占10%。”业内人士表示。
事实上，金地集团、远洋地产、保利地产、中海地产，以及复地、首创、绿城等纷纷独自或者合作发起境内外基金，而且发行规模都在十亿元以上。作为土地市场的活跃者的保利地产先后与万科、首开、朗诗、融创等龙头房企合作，更是率先在2010年发起成立旗下信保基金。据媒体报道，保利首次以信保基金作为普通合伙人参与天津募资筹得24亿元。随后天津信保先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元，其中股权投资2.95亿元，债权投资17.13亿元。2012年10月，保利地产更是联手信保基金力压华润、中海、绿地等，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块，一举创造当年上海新的总价地王。随后又以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块以及投资55亿元在四川遂宁打造中华养生谷生态国际度假区。
另据上海某地产研究中心数据显示，2013年9月12日，越秀地产便通过附属公司广州城建开发南沙房地产有限公司与投资基金广州越秀仁达四号实业投资合伙企业联合投标，购入位于武汉市江汉区精武路地块，各自持股比例为8%和92%。该地块占地面积约14.7万平方米，总可建筑面积约95.6万平方米，地价为人民币90.1亿元。这次联合投标是越秀地产继6月26日夺得杭州江干区地块及7月10日夺得佛山禅城同济路地块后，再一次通过与投资基金合作成功拿下地块。
自产“基金”
2013年5月16日，星浩资本联合上海绿地集团以13.788亿元的底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块。该地块东至高平路、南至地矿小区、西至沪太路、北至晋城（楼盘）路，是闸北区近年来推出的大的地块之一，出让面积80158.9平方米，地块容积率为2.0，总建筑面积160318平方米，楼面地价约为8600元/平方米，土地用途为商业办公。与传统中地产+基金“一方买地、一方买单”的合作模式不同，星浩资本的代表作星光耀广场在该地块未来开发中占50%的比重。“我们的权益比重是50%，项目也由星浩资本团队进行操盘，2015年春季后启动项目销售。”星浩资本负责人表示。
上海某大型开发商私募基金经理亦对记者表示，成立较早的基金管理公司有1/3左右做过联合拿地，合作模式是股+债的形式，出资比例五五开、三七开都有。“利润分成的话要看合作形式，债的部分按照约定成本分成，股的部分则按照项目来分成，但是目前国内的情况还是做成明股实债的方式，约定一个回购的利率，项目方回购基金公司的股权。”
这与第三方房地产私募基金合作，与联合旗下基金公司共同拿地开发，权责分配有何不同？上述人士介绍说，玩法不一样，“开发商设立自己的私募基金，首先作为联合体在土地市场拿地，拿地之后由基金负责融资，开发商负责代建，向旗下基金公司收取3%~6%代建费用。剩余的归基金或者按照事先约定基金和开发商分成。”由此，开发商轻资产化，便于转型。事实上，在同系地产+基金合作模式中，流程是基金寻找项目、负责筛选、考察进调、项目过会、寻找资金、开发商代建销售、项目销售完毕清盘结算 ，有时候私募基金还要负责项目的投后管理。“不同公司对基金的定位是不一样的，有些放权比较开，基金的主导权就大一些；有些放权不开，基金的主导权就小。不过，不管基金有多看好一个项目，终都需要集团公司过会才可以，终的决定权在集团。”
清科研究中心认为，目前多数情况是房企和基金公司共同出资建设项目，发挥各自不同的优势。基金公司的优势体现在资金筹集方面，但同时基金公司的参与对风险控制等方面有了更高的要求。地产私募基金只是地产开发商的融资渠道之一，根据项目需求及双方协议可灵活安排。目前市场上纯股权投资的地产项目比较少见。相比房企联合体，由于地产私募基金的本质仍然是投资公司，现阶段更重视项目价值的评估和实现，而对项目实际开发经验相对欠缺，因此在实际开发中提供的帮助相对有限。
从成熟市场发展经验来看，中国的房地产私募市场发展潜力仍较大。但是房地产私募基金的独立市场化运作将成为未来主流，市场化运作的机构有着相对更全面的激励机制和风险控制体系。
中投顾问董事、研究总监郭凡礼则表示，房企与地产基金、金融机构合作，房企主要是为了获取资金方面的支持，金融机构则是为了获取相应的投资，二者在具体项目操作上的交集少，主要是资金方面的往来。与房企联合体相比，劣势可能在于对房企资金用途监管不善或者资金效率低；好处在于只有资金往来，其他矛盾、纠纷少。
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