[摘要] 2014年的厦门楼市是个“神话”，房价跃居全国第四，“北上深厦”不绝于耳，实际住宅成交量却下跌。那么，问题来了，在逆市中突围的房价和平稳的成交量中，究竟哪个更能反映真实的厦门商品住宅市场。下面，就一起回顾2014年的厦门商品住宅市场。
2014年的厦门楼市是个“神话”，房价跃居第四，“北上深厦”不绝于耳，实际住宅成交量却下跌。那么，问题来了，在逆市中突围的房价和平稳的成交量中，究竟哪个更能反映真实的厦门商品住宅市场。下面，就一起回顾2014年的厦门商品住宅市场。
总体来看，2014年厦门商品住宅供应量为355万㎡，同比下降23.8%，成交量为320万㎡，同比下降37.1%，供求比为1.1。成交均价为18454元/㎡，同比增加27.8%，价格持续上涨中。
供销量同时减少，出现供大于求
从供销情况来看，2009年至今，厦门商品住宅市场累计供应2170.11万㎡，成交2221.04万㎡，整体表现基本达到供求平衡。2014年商品住宅新增供应量、成交量同时减少，同比分别降低24%、37%。今年为市场调整期，观望情绪较浓，成交量相对较少，导致短暂供大于求。
从各月供销情况分析，全年供应量起伏波动，成交量“高开低走”。1月成交量全年高值为备案延迟导致，同时受年初商品住宅预售新政影响， 季度供应量较少；4月因海投天源和国贸新天地近20万㎡纯新盘入市，供应量大增，成交量却为全年低值，供求比达到3.6，楼市至此陷入低迷；第三季度市场进入观望期，开发商推盘谨慎，销量持续在低位运行；第四季度，受救市政策刺激，众多楼盘入市或加推，赶在年末进行促销让利，吸引购房者，成交量逐月回升，出现暖冬翘尾行情。
成交均价同比上涨28% 岛内外均价比为2.1
从成交均价来看，2009年以来厦门商品住宅整体成交价格仍表现出较为强劲的上涨势头。2014年厦门商品住宅成交均价为18454元/㎡，同比上涨27.8%，年均复合增长率为16%，厦门成为房价坚挺的城市之一。
从岛内外价格比来看，岛内外价格比维持在2.0-2.2之间，2014年为2.1。价格的差异主要源于岛内外商品住宅市场的分化。近年来受岛内土地资源稀缺影响，岛内住宅开始走向 化、泛豪宅化；相比之下，岛外住宅着眼于刚性需求，以性价比吸引首次置业的刚需购房者。
岛外成交占八成 集美遥遥领先
从各区域表现看，岛内供应住宅70万㎡，成交76.3万㎡，分别占比20%、24%；岛外供应285万㎡，成交243.7万㎡，分别占比80%、76%。岛内呈现供不应求局面，岛外成为厦门商品住宅主战场，到岛外买房已经成为一种趋势。
思明区作为全 城区，凭借完善配套吸引购房者，但因土地稀缺，可售楼盘较少，供应量为全市低；湖里区湖边水库、五缘湾 开发日益成熟，周边 楼盘林立， 获得较高的市场认可，呈现“供不应求”态势；集美区因为集美新城开发成为厦门岛外重点开发区域，不管是供应量还是成交量均居全市之首，整体而言，商品住宅呈现“供略大于求”的态势；海沧区因城区开发较早，配套较为完善，已有众多房企入驻，供应量较大，但客户被周边地区分散，成交量有所下滑；同安区因距离岛内较远，存在一定的交通抗性，购房客户以本地为主，而供应居高不下，使得整体呈现“供大于求”态势；翔安区新城开发相对较晚，市场认可度有待提高，同样呈现“供略大于求”之势。
在各区价格方面，岛内地价高，可售楼盘有限，且多是 改善型产品，成交均价在3万/㎡左右；海沧区由于地价上涨， 认可度提高，价位接近1.9万/㎡，集美区凭借 的景观资源、完善的配套设施， 是轨道交通， 较大，成交均价达1.5万/㎡，同安、翔安区市场均价在1.2万/㎡左右。岛内外价格差距明显，既是住宅市场分化的结果，也是市场需求选择决定。
100-144㎡占比四成 改善购房比例提高
2014年厦门商品住宅成交依然以80-144㎡产品为主，占比68%，同比下降两个百分点。改善性户型成为市场成交主力，其中，120-144㎡面积段表现突出，占比达23%；144㎡以上大面积户型占比增加，主要得力于 项目的大平层及别墅产品。80㎡以下小户型受整体供应偏少的影响，成交量也随之减少。
从各区成交面积段看，2014年岛内以144㎡以上大户型为主导，改善型需求为主，岛外以90-144㎡刚需产品为主。这也说明，目前厦门的购房趋势是：岛外凭借低总价、日益完善的配套吸引部分首置、首改型客户；岛内目前在售楼盘价位高、面积大，吸引资金实力较为雄厚的购房者。
库存量1083万㎡，去化时间需3年
截止2014年底，全市商品住宅库存总量达1083万㎡，同比微增22万㎡。按照近六年年均销售量370万㎡计算，需要35个月的时间去化总库存量。总体来说，去化压力仍然存在，在未来一段时间内市场仍将以去库存为主。
目前厦门住宅库存量主要集中在岛外。岛外新城开发建设加速，住宅供应量大，所剩库存也多，占到84%，主要集中在集美和同安两区。其中，集美区库存量为328.56万㎡，位居次席的同安库存量为320.42万㎡，各占全市1/3，存量主要为已动工未申请预售的住宅项目。但是目前集美年去化137.7万㎡，同安仅37.4万㎡，集美去化节奏较为合理，而同安去化缓慢，库存压力大。岛内由于住宅供应减少，相应库存量也减少，仅占16%。思明区占比11%，主要是在售 产品较多，价位高，对客户要求高，有效客户受限。湖里区是本年度 供不应求的区域，库存量全市少。
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