[摘要] 2014年全国楼市整体下行，市场观望情绪浓厚，厦门亦未能独善其身。
2014年楼市整体下行，市场观望情绪浓厚，厦门亦未能独善其身。下半年各种刺激政策密集出台，限购限贷行政调控退市、降息及公积金贷款门槛降低，信贷面出现松动，部分房企以价换量，助力年底楼市翘尾。纵观2014年厦门楼市，商品住宅成交总面积312.42万平方米，同比下降29.89%，成交套数26021套，同比下降33.08%，楼市整体处低位徘徊态势成为共识，连续两年的火爆状态也就此告一段落。
价格
连涨27个月
均价逼近2万大关
2014年，受整体宏观经济下行影响，整体房价下滑，而由于地价高企且房企对厦门楼市信心较大，厦门房价一如既往地保持坚挺。尽管厦门商品住宅销售价格在今年9 月结束了长达27 个月的连续增长，并于10 月进入下行通道，但全年均价仍较去年增长26.23%至19807 元/平方米。
不过，进入第四季度后，借着央行信贷放松的契机，在市场成交低迷及业绩压力加大的情况下，各大房企加大楼盘优惠力度走量抢客，在价格上也有所松动，前期定价明显过高的项目出现让利回调，同时部分楼盘通过降低首付及实施以价换量策略来刺激购房者入市。
目前，厦门整体供应结构和成交结构去刚需化趋势明显，改善型产品供应和成交结构占比从一定程度上主导和影响了房价涨幅。业内人士预计，厦门市场虽然人口吸附能力强，涨价有动力，但也抵不住大环境的平淡基调，即使今年政策松动，房企涨价也“有心无力”，涨幅尚在合理范围。
区域
集美成交继续领先
岛外新兴片区风头强劲
2014年，厦门地铁的开建备受瞩目，岛外建设节奏加快成为购房者置业岛外的重要因素。去年，岛外商品住宅成交高达240.17万平方米，占比76.84%。相比之下，由于近几年随着岛内土地供应锐减，成交量逐渐减少，去年成交72.25万平方米。
从去年各区成交分布上看，集美延续其近年来一家独大的统治局面，以132.28万平方米的销售面积遥遥领先其他各区，市场占有率高达42.34%。湖里区则在五缘湾和湖滨水库两大片区支持下，成交占比维持17.12%；作为厦门岛外发展早、成熟的片区，随着海沧新城的饱和及马銮湾崛起，海沧区的成交主力逐渐向马銮湾转移。
2014年岛内、岛外成交均价均有不同程度增长，其中岛内源自湖里区五缘湾、湖边水库片区的多个高端房源入市有效拉动房价，而岛外在各区地王不断刷新下，房价只升不降；其中海沧区在马銮湾崛起及区域地价超1.5万元/平方米的影响下，价格高涨5成，涨幅领跑全市。
产品
中小户型受欢迎
总价200万元下
成交占比逾六成
总价较低的中小户型成为2014年市场上当之无愧的成交主力。2014年，全市主力供销产品集中在80-144平方米，其中80-90平方米、120-144平方米产品供需占比大，首置改善型刚需客户占据市场主流。去年全年80-144平方米刚需首改产品共成交20265套，占比高达77.87%。其中80-90平方米刚需产品，成交6564套，占比逾四分之一，这其中集美区楼盘贡献大；120-144平方米首改产品成交5445套，湖里区世茂湖滨首府、国贸新天地等楼盘拉动力明显；而180平方米以上大户型产品成交来源于别墅助力。
价格依旧是影响楼市成交的主要因素之一。在成交总价段中，总价200万元成楼市成交分水岭。2014年总价200万元以下房源共11546套，占比高达64.72%，其中100—150万元房源成交套数更是高达8285套。
房企
特房勇夺“双冠王”
外来房企份额持续扩大
楼市遇冷，对开发商是危机，也是机遇。2014，在强者恒强的房企发展格局中，多家开发商杀出重围，表现抢眼。面对楼市整体需求不振的压力，特房集团逆势而上，以49.66亿元、31.58万平方米一举夺得2014年成交总金额和总面积的“双冠王”。面对历来处于领先地位的禹洲、世茂、万科等多家实力房企，国企代表特房集团此次力压群，雄值得赞许。
在2014年商品房成交面积10排行榜中，外来房企市场份额扩大到4席，厦门本地房企优势正逐步被弱化，这也给本地企业敲响了警钟。而在单盘销售面积排行中，前六强均是外来房企成为显眼特征，原因一方面是由于外来房企多频次密集地推盘，另一方面则是它们产品力和价格相对占优势，在强大品牌号召力的驱动下，客户认可度高。对于单盘销售金额，普遍都是以高单价物业取胜，世茂湖滨首府和建发中央湾区分别位列冠亚军位置，成为今年两个单盘销售突破40亿元的明星楼盘。
机构看未来
中原地产:
政策利好持续，成交有望回升
2015年政策宽松面将更大，降息降准可能性大，楼市回暖可期。随着限购松绑、信贷放松、央行降息等多重政策利好持续至2015年，客户观望情绪将淡化。2015年将是厦门购房入户的后窗口期，房企将加快走量，客户入市举动也有望加强。 三方刺激下，2015年成交量有望回升，预计在340-360万平方米之间，但在整个市场大环境下，大幅反弹可能性较小。
戴德梁行:
双限放松后，刚需市场将细分
双限宽松后，刚需市场将重新细分。对居住品质有所要求但对总价及面积敏感的客群，特别是85-90 年后的购房群体，将选择湖里区的SOHO 产品及东部翔安、同安两区的部分住宅；传统刚需客群则以翔安、同安两区的住宅及两限放宽后大量积压的待开发商办（SOHO）产品为主。此外，与厦门的漳州港开发区，自限购执行以来便分流了部分厦门的购房者，其高性价比、优质环境、户籍和教育优势及未来交通规划，将继续吸引一部分传统的刚需群体。
立丹行:
高地价项目入市，主导均价上行
2015年楼市虽处于多重政策红利的良好环境中，但依然要面临一定的市场低位运行以及目前房价持续高位的市场现状，短期来看，价格走势将趋于平稳，长期看，以各区域地王价格水平为参考，楼面价已逼近甚至达到区域房价水平，再加上建安等各项成本，房价骑虎难下。
从未上市项目的楼面价水平看:根据统计，截至目前厦门全市通过公开拍卖的地块，未上市项目有25个，其中楼面价在10000-16000元/平方米内的项目占比达44%，随着后市高地价项目的入市，将主导全市均价的上行。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
