[摘要] 2014年厦门共出让经营性用地24宗，土地面积105.5万㎡，总建筑面积221.9万㎡，出让总额172.54亿元，成交均价7775.6元/㎡。地价仍在上涨，但土地出让量仅完成年初计划的四分之一，土地的趋紧供应给了市场存量的消化时间，在一定程度上也保证了房价的平稳上涨，促进市场良性健康发展。
对于厦门房地产而言，逝去的2014是名声大噪的一年。房价连涨28个月，以至于“北上深厦”不绝于耳。究竟是什么因素可以支撑厦门如此坚挺的房价，除了良好的城市居住环境以及较强的区域吸附力外，我们也许能从土地市场一探虚实。
2014年厦门共出让经营性用地24宗，土地面积105.5万㎡，总建筑面积221.9万㎡，出让总额172.54亿元，成交均价7775.6元/㎡。地价仍在上涨，但土地出让量仅完成年初计划的四分之一，土地的趋紧供应给了市场存量的消化时间，在一定程度上也保证了房价的平稳上涨，促进市场良性健康发展。
下面，就让我们一起回顾2014年厦门土地市场。
供应持续趋紧低于2014年新增商品房成交量
近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势，2014年成交量更是处于五年来的低位。2014年厦门市出让土地面积约105.5万㎡，同比去年减少30%；总建筑面积221.9万㎡，同比减少43.2%；全市平均楼面地价7775.6元/㎡，同比上涨14%，其中商住用地楼面地价11531元/㎡，同比基本持平。
近两年受制于土地整理难度加大，土地市场供应缩减，土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一。土地供应的持续趋紧，给予库存一定的去化时间，缓解局部供应过剩的风险。
2014年全市经营性用地成交楼面均价7776元/㎡，同比上涨14.3%，平均溢价率41%。
岛内成交楼面均价1360.7元/㎡，同比下降82.8%。岛内受限于土地资源稀缺与整治难度加大，仅出让4宗非住宅用地，拉低岛内均价。岛外成交楼面均价8939元/㎡，远超岛内，同比上涨43%。究其原因，政策利好是基础，配套建设加强是动力，岛内外差距正逐步缩小，市场认可度提高，岛外价格自然“水涨船高”。
值得一提的是，2014年商住用地高成交单价屡被刷新，岛外四区楼面价均已破万。这主要还是由于政府土地供应少，开发商储备土地不足，“僧多粥少”所致。
尽管开发商求地若渴，但在当前回调市场行情下拿地仍趋谨慎，全年商住用地溢价率仅46%，同比2013年125%下跌79个百分点，甚至还出现近几年比较罕见的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍现象，这反映出无论是土地或楼市都正在回归理性。
商住用地供应占比达62% 其他类型用地供应收窄
本年度共出让商住用地10幅，土地面积55.7万㎡，建筑面积137.3万㎡，占比高达62%。其他类（医疗、加油站、创意产业）用地成交44.3㎡，占比20%；办公类用地成交37.5万㎡，占比17%；商业类用地只有2宗，出让28.5万㎡。
2014年经营性用地成交继续以商住用地为“主线”，且占比为历年高，而往年重点出让的综合体、酒店用地今年却是零供应，其他类型（医疗、创意产业）土地成交量大幅增加；商业办公类用地占比回落。这均说明我市供地结构已经开始调整。
此次结构性调整，一方面可以有效缓解我市居住用地供应偏紧的局面，另一方面可以有效消化酒店、办公的库存量。可以预计，在未来一段时间将延续这样的策略，即“增加居住用地，减缓非住宅经营性用地”，特别是在目前市场调整阶段，以便能更加符合市场实际需求。
岛外供应八成 海沧成为领头羊
2014年，岛内外土地供应水平依旧差距悬殊，维持2:8格局，“岛外为主，岛内为辅”的供应格局已基本确定。岛外全年成交20宗，土地面积82.9万㎡，建筑面积177.3万㎡，全市占比80%，其中，海沧区成交52.7万㎡，成为岛外四区的领头羊。岛内土地成交低迷，仅湖里区成交四宗土地，土地面积22.6万㎡，总建筑面积44.8万㎡，其中思明区2014P01商务金融用地因无人竞买而流拍。
海沧区依靠马銮湾片区的两幅商住用地，成交量博得头筹。未来马銮湾片区仍将是供应主力，医院、学校等配套设施会逐步完善，多家房企入驻带动商住用地需求量。而海沧保税港区确认在厦门自贸区范围内，按照上海自贸区发展历程，自贸区内及其临近住宅、商办等价格势必会上涨。另外，翔安区作为年轻的行政区，新城开发相对较晚，土地拆迁工作有条不紊进行，供应量正在逐步增加。因此，2015年土地供应将向海沧、翔安延伸。
国企央企等实力企业“承包”商住用地
厦门国土局此前出台政策“未来厦门所有出让地块地价款支付方式将作调整，均要求在成交之日起5个工作日内付清。”此项规定对企业资金运转要求会更高，对中小房企产生一定冲击，导致今年厦门土地市场基本被资金链运转更顺利的大型国企“承包”。
从2014年出让的10幅商住地块中可以看到，6幅地块被本土国企收入囊中，1幅由央企竞得，还有1幅地块国企参与联合竞买，并诞生了4块地王。国企、央企在资金上具有雄厚的实力，面对厦门大体量、总价高的地块时，往往不手软，强势拿地。
另外，今年土地市场再添新军：海尔地产、融侨地产，二者不约而同地以高价入驻马銮湾片区。该片区凭借其景观资源、地理位置优势，已汇集了泰禾、万科等多家实力房企，未来片区仍将进一步规划轨道交通、基础设施，打造厦门城市副中心，片区潜力可观。
【图智观点】
土地市场回归理性 政策带来发展机遇
2014年全市经营性用地供应表现出几个特点：土地供应总量减少至五年来低值，成交情况良好（成交率84%），供地区域进一步向岛外倾斜；全市以商住用地供应为主，其他用途（医疗、创意产业）比重加大；土地成交均价小幅提升，岛外楼面价均破万，商住用地楼面价平稳。全市土地市场趋于理性，商住用地依然受热捧。
未来一段时间，全市土地供应依然趋紧，成交市场竞争激烈，政策扶持、基础设施建设会带来新的机会点，主要表现在以下几方面：
首先，在供地结构维持现有格局下，或适度增加商住地块和配套用地供应。
2014年供地计划内仍有多宗居住用地有待出让，分布在岛外四区。全市“岛外为主，岛内为辅”的供地格局已基本确定，岛外新城建设正如火如荼进行，征地拆迁工作逐步展开，鉴于全市刚需客户仍为主力，商品住宅需求量大的局面，为防止住宅市场供需失衡，2015年或将继续增加商品住房用地的供应量。
另外，岛外新城出现“空城”的趋势，新房无人住、不愿住的原因就是基础配套建设未及时跟进。为了更好地提高市民居住品质，拉近岛内外差距，我市逐步调整供地结构，加大医疗、教育、娱乐体育用地供应，大力完善岛外基础配套建设，带动区域整体发展，在一定程度上推高地价。
其次，地铁规划、自贸区建设等政策利好消息，支撑土地市场新的发展潜力。
随着厦门城市轨道交通建设的加速推进，岛内外涌现出一大批“地铁房”、“地铁铺”等相关类型的物业项目。目前，已有10余个较为清晰的站点设计方案，基本都将打造为集住宅、商业、办公为一体的复合型综合项目。“地铁上盖物业”有如雨后春笋般涌现，未来的供应体量极其可观，地铁沿线的地块价值潜力毋庸置疑。
即将挂牌的厦门自贸区也将带来土地价值上涨。自贸区范围内的土地将开发转化成为商业、办公、金融等产业化多元性发展，周边片区对居住、办公需求量加大。实施自贸区建设将刺激一波商办类用地供应，整体提升园区内及周边的土地价值。
再者，重点开发区域仍将继续“发力”。
在空间布局方面，岛内由于土地开发强度大，人口密度大，造成交通拥堵、环境压力加大，加上可出让土地资源有限，未来岛内原则上不再供应居住用地或仅年均供应1宗土地（主要位于湖里区），商品住宅供应将基本上集中在岛外，以海沧马銮湾片区、集美北站片区、同安滨海新城、翔安新城和东部新区（翔安）以及轨道交通沿线等区域为主。
具有景观资源和地域优势的海沧马銮湾片区在2014年创下全市高的楼面地价，已吸引包括泰禾、万科、海尔、融侨等多家实力房企入驻，未来这里将继续完善医疗、教育等配套资源，逐步打造成高端宜居的生活区，仍有较大的土地供应量。集美新城片区今年已确定出让一宗综合体用地（J2014P03），时隔一年后再次推出综合体，加上其地处地铁沿线、周边配套建设已逐步完善，势必会在土地市场引起一阵波澜。而翔安作为年轻的行政区，城市化进程加快，具有相对充足的储备用地，全区以“马巷、新店商住用地供应、南部新城办公用地供应为主”的新供地结构开始显现，逐步完善的战略规划、交通建设和地域优势有望成为厦门土地供应新“主力军”。
展望2015，随着自贸区、地铁、厦漳泉一体化建设，各项政策利好及城市建设预期，多数开发商仍看好厦门楼市的长远走势，继续“扎根”厦门。不过整体市场处于回调阶段，开发商拿地趋于谨慎，厦门土地市场也将回归理性，但竞争依然存在，优质商住地块或将掀起更为激烈的竞地热潮。
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