[摘要] 中指研究院7月1日发布《2014年上半年中国房地产政策盘点》，2014年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。
中指研究院7月1日发布《2014年上半年中国房地产政策盘点》，2014年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5月商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。
2014年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5月商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。
1.调控政策保持长效稳定同时更趋灵活
1.1中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想
中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，两会召开，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。在此其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。
图：上半年中央重要会议主要内容
可以看出，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。同时，通过推进财税、金融、价格等制度的改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和价格信号推动各类市场主体健康发展。
房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。2014年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控，副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。在中央提出双向调控的背景下，各地调控频繁出现政策微调，6月4日住建部再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。从中央近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
1.2 地方政策现微调，调控政策因地制宜
重点城市监管加码。在分类调控的政策基调下，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。3月11日，南京市发布“宁七条”，成为2014年进一步收紧房地产调控的二线城市。北京银监局发布通知称应加强防范消费贷款风险，个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种。厦门发布《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，与原细则相比，取消了免除监管条款，所有商品房项目都纳入监管，且项目从申请预售许可证开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。同时上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。
部分城市政策微调。随着房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。4月25日，南宁 市房管局发文称，广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。郑州市房管局表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整，随后《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》于5月出台，提出购房贷款可获政策性担保。6月26日，呼和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，至此，呼和浩特成为个正式出台文件取消限购的城市。
图：2014年上半年部分城市调控政策调整及表态
2.建立市场配置和政府保障相结合的住房制度
坚持市场化改革方向，建立城镇住房制度。十八届三中全会提出，“全面深化改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。《国家新型城镇化规划(2014-2020)》表示，“将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求”。在此住房制度下，政府将在公共服务领域担当主要供应者的作用，更多地集中在低收入群体的民生保障领域发挥作用，为民生托底；同时由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。
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