[摘要] “节约集约利用土地，转变土地利用方式”，说到底就是要让每一寸土地充分发挥效用，既不随意挥霍土地资源，也不杂乱安排土地利用方式。
“节约集约利用土地，转变土地利用方式”，说到底就是要让每一寸土地充分发挥效用，既不随意挥霍土地资源，也不杂乱安排土地利用方式。在各类用地中，工业用地占据着重要的位置。提高其准入门槛，引导工业向园区集中，一段时间以来，我市的不少用地政策在促进工业发展中起到了较好的作用，但随着经济社会发展到一定水平，随着转型升级时代的到来，一些问题也暴露出来。
比如当前，我市工业园区仍存在布局分散且行业交织、土地供应方式单一、部分园区土地利用率低、批后监管难度大等问题，在一定程度上阻碍了资源节约型典范城市建设。按照市里统一部署，市国土房产局深入组织调研，提出拟通过加强工业用地的规划管理、招商管理、审查管理、供地管理、批后管理以及低效工业用地的“二次开发利用”等措施，以促进转变土地利用方式，提高集约用地水平。
A
加强工业用地全程管理
发挥产业集聚效益
拟实行产业园区负面清单制度
如何转变用地方式？从事先规划到土地供应，每一个环节都要科学合理，严格监管。对于工业用地来说，更是如此。根据我市产业发展导向，明确哪些产业用地给予扶持，哪些用地给予限制，哪些停止新增供地，科学合理地分配园区产业用地，列出每个产业园区的负面清单。严禁向淘汰类产业项目供地，严格控制限制类项目用地，加大鼓励类项目用地支持力度，用土地供应来引导产业发展。
科学规划，合理布局产业
土地资源，产业用地一定要有科学布局。按照“布局集中、产业集聚、用地集约、环境友好”的原则，根据《美丽厦门战略规划》对全市各区域主体功能定位，市政府拟组织编制《厦门市工业园区布局规划》，明确各专业园区的产业定位。在用地上，既考虑到不同行业间对环境的要求及影响，也满足发展循环经济的需要。
在科学规划下，先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业、现代服务业等产业集聚发展，各和省级开发区内的产业用地应集中配置，加大整合提升力度。今后新增工业用地项目，全部应进入产业园区集聚发展。
源头把关，确保招商引资质量
产业用地规划完成，要让哪些具体项目进驻就成了第二道环节。集约利用开发土地，成为招商引资工作的基本点和出发点，集约用地指标应作为招商协议中的主要约束性指标。注重产业链招商，加快形成横向配套、纵向延伸的产业集群。
产业的转型升级，在招商引资环节就能得到体现。提高投资准入门槛，重点引进科技含量高、投资规模大、经济效益好、带动能力强、污染程度低的项目，特别是世界500强、台湾百大企业、500强或行业龙头外资项目。市政府拟建立健全产业分类目录体系，完善战略性新兴产业等优先发展产业指导目录，实行各产业园区负面清单制度，明确鼓励和禁止产业入园目录，促进产业集聚。
集体会审，严格执行用地标准
去年12月，《福建省工业建设项目用地控制指标（2013年本）》发布实施，我市各部门在集体会审工业项目建设用地时，严格执行此标准，进一步提高了我市工业项目用地控制指标。除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，一般应建造4层至8层厂房，不得建造单层厂房；企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
在集体会审中，各相关部门严格把关。国土房产部门负责审查拟出让工业用地的规模、节约集约用地、出让方案等情况。经发部门负责审查项目用地是否符合产业发展方向、产业布局规划以及项目投资强度是否符合控制标准。招商部门会同土地收储机构，审查拟出让的储备工业用地项目前期工作是否符合挂牌（预申请）条件，并提交土地出让方案意见。环保部门负责审查项目的预期环境影响程度及拟采取的环保措施等；规划部门负责审查土地出让前的规划条件。
积极探索，创新土地供应机制
在土地供应机制方面，市国土房产局积极探索多种模式供地。在各工业园区的用地上，按照统一规划，采取政府统建和企业自建相结合的模式，预留一定比例土地用于统建通用标准厂房，统筹安排具有发展潜力的中小企业。标准厂房一般以租赁方式提供，并设定一定的准入和退出机制。
对新增工业项目建设用地，拟试行工业用地分阶段出让制度。依据产业生命周期，在法定土地使用权出让年限内，针对不同产业类型和特点，灵活确定工业用地出让年限，逐步形成“出让土地使用权、出租土地使用权、租赁标准厂房”并存的工业用地格局。
鼓励引导，盘活低效工业用地
那些较为低效的工业用地，市国土房产局拟加大鼓励引导措施。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原用途的前提下，经批准允许在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，增容不增收地价。当然，再利用不等于低效利用，而是要企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。
企业自身寻求技术改造，我市将加大支持力度。每年安排财政专项资金，重点支持包括企业搬迁改造在内的技术改造，主要用于向战略性新兴产业转化的项目和明显提高单位面积用地产出效益（包括工业增加值、税收贡献、劳动生产率、能耗水平等）的项目。通过政策倾斜，来实现土地集约利用。
B
加强土地批后监管
用地信息要现场挂牌公示
作为土地制度改革起步较早的城市，我市已逐步形成了规范化、常态化的监管机制。加强土地出让合同关于开工竣工期限的审查，建立批后跟踪管理制度，定期现场巡查，极大地预防了土地闲置，促进项目按期开工竣工，保证了土地合理有效利用。但随着社会经济的发展，临时用地到期不退出、改变土地用途、改变建筑功能等问题仍然时有发生。
为了应对新情况、解决新问题，市国土房产局在今年年初成立了建设用地批后监管办公室，进一步健全监管机构和充实监管力量，强化监管职责。近期，市国土房产局和有关部门正起草和研究，拟出台《厦门市建设用地批后监管办法》，进一步明确相关部门监管责任，落实共同监管的责任机制。
今后的用地批后监管将出现新局面。用地信息要现场挂牌公示，包括土地用途、建筑规模、开工竣工期限和房屋转让销售条件等信息。通过现场公示的方式，接受社会监督。项目开工或竣工后，用地者必须依照合同向国土部门申报，由国土部门核实是否存在开工竣工期限违约情形。对无正当理由拖延开工前期准备工作致使未按期开工的，或者无正当理由竣工的，严格依照土地出让合同追究其违约责任。用地竣工后要接受复核验收，强化规划设计指标的监管，强化责任单位对土地出让合同关于投资强度、投产时间和税收要求的履约验收。同时加强现场巡查，对未按时开工竣工的，及时发出提醒通知或责令限期开工竣工。发现非法转让、违法销售、不按规定用途使用土地等违法违规行为的，要及时查处或者转送相关执法部门立案查处。
C
工业仓储用地改造政策再突破
三大方面
让业主享优惠
2012年，我市出台了推进工业仓储国有建设用地自行改造的有关政策，实行一段时间以来，虽然改造项目个体效果比较独特，但因项目分布较零散，整体效果不够突出，项目与产业联系不够紧密，整体推进力度不够快速。针对这种情况，经市政府批准，围绕“促进产业转型升级、提升城市面貌”，“集中成片改造为主，促进低效土地高效集约利用”和“试点先行、逐步推广”三项原则，今年5月，我市再出台实施《厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案》，试行方案实现三大突破:
一是对建设总部经济、软件和信息服务业、文化创意产业、电子商务、研发中心和产业孵化器等我市鼓励发展的产业加大政策扶持力度，允许土地使用权人与投资方签订联合改造协议，共同申请改造，在地价征收方面给予一定优惠。
二是改造项目按市场价缴交地价后，酒店用途的，应办理整体产权，整体自持或整体转让；办公地上建筑面积自持部分不少于50%，剩余部分允许分割转让给单位法人，转让单元应在500平方米以上；商业可以分割转让。
三是保留原有建筑物，改造为软件和信息服务业、文化创意、研发中心和产业孵化器项目的，土地用途仍保留为工业用途，不征收土地年租金；经规划批准，原有建筑可划定不高于20%的面积作为商业配套。
改造项目按协议出让方式办理用地手续，岛内按批准改造用途1.5倍、岛外按1.3倍基准地价修正值扣除原用途的土地权益价征收地价差额；改造为符合我市总部经济发展要求的项目，岛内按批准改造用途1.5倍、岛外按1.3倍基准地价修正值的80%扣除原用途的土地权益价征收地价差额。土地使用年限按批准改造用途重新确定。
D
细分产业用地类型
四种新类型
纳入商服用地
出台《厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定》（厦府[2013]310号）的补充规定，在原有商业、办公、酒店三种用地类型基础上，新增营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、大型演艺娱乐用地、软件信息服务业及创意产业用地四种用地类型。并对七种商服用地的适用范围及土地使用年限作了界定。
调整了行业分类的范围和内涵，突出我市重要行业对地价管理的需求，加大了对软件信息服务业、创意产业、大型演艺娱乐业、经营性公共设施产业的支持力度。
【链接】
《节约集约利用土地规定》
9月1日起实施
将于今年9月1日起实施的《节约集约利用土地规定》，是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条。针对当前土地管理面临的新形势，《规定》从六个方面对土地节约集约利用制度进行了归纳和提升。
进一步加强规划引导，进一步强调布局优化。《规定》提出城乡土地利用应体现布局优化的原则，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。强化标准控制作用。国家实行建设项目用地标准控制制度，建设项目用地规划设计、审查、供应和使用，应符合建设项目用地控制标准要求。
充分发挥市场配置作用，运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。
突出了存量土地的盘活利用，同时完善了监督考评新机制，明确了不同层级国土资源主管部门的职责。
节约集约用地行动
我省推七大任务指标
1. 盘活批而未用土地:到2014年，十年以上已批未供的土地全部得到清理处置；到2016年末，全省批而未用土地面积控制在已批农用地转用与土地征收总面积的10%以内。
2. 降低经济增长耗地率:到2016年末，我省各市、县（区）单位GDP耗地要比“十一五”末期下降32%。
3. 提高开发区用地产出效益:全省开发区工业用地平均产出水平比2012年提高30%以上。
4. 开发利用低丘缓坡地:全省每年开发利用低丘缓坡地3.5万亩。
5. 推进旧村复垦整治:到2016年，全省每年完成旧村复垦2万亩，复垦耕地1.5万亩。
6. 加强地下空间开发利用:2014年至2016年，全省共开发利用地下空间50万平方米。
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